soho项目市区SOHO踩盘实记丨四大商圈SOHO项目pk，谁更胜一筹？

在“房无投机”的市场共识和长期的住宅调控下，兼具小户型和商业特色的SOHO逐渐占据了市场的半壁江山。上个月，边肖踩了闽侯高新区的SOHO产品，得到了一些买家的反馈，说想了解一下福州市SOHO的房产信息。于是边肖最近在市区马不停蹄的巡视，实地踩了一些市区的SOHO产品，带大家详细了解这些建筑的真实情况。

由于福州待售的soho产品并不多，边肖在第一次开业时重点开发了四个热门楼盘，分别是三盛的白金宫、万科仓库的前九里、金科嘉迪广场和中耕巷的凯连天。我们先从下图了解一下这些建筑的大致信息。

交通位置主键

万科臧倩九里和三圣白金宫均位于仓山区，两处物业相距不远，但三圣白金宫更靠近江南CBD和金融街万达商圈，万科臧倩九里位于雁台山历史区，毗邻仲婷街商圈；另外两个楼盘，金可嘉迪广场和首开中更香开连天，分别位于金安区两大商圈旁边。金科嘉迪广场靠近五四北太和广场，门口是地铁1号线的罗汉山站，香开连天靠近东二环太和商圈，距离地铁4号线化工站(在建)约350米。

从位置图可以看出，这四个建筑的地理位置还是很不错的。臧倩九里和三圣白金宫都位于二环路以内，臧倩九里位于福州传统古城的中心。边肖个人认为这个位置可以玩五星。虽然金克家地和香开连天都在二环路外，但是金克家地离地铁一号线的罗汉山站很近，步行10分钟就可以到，所以毫无疑问会有一个准地铁房。香开连天毗邻地铁4号线化工路站，靠近三环路，未来交通会比较顺畅。

生命支持PK

臧倩九里周边，汇聚了福州高端商圈、高端住宅区、名校和众多生态公园，优质资源环绕，各类生活设施成熟。而且随着城市的进一步发展，这个区域未来的价值会更加突出。三圣白金宫位于福州黄金价值轴闽江中心首排，面向海峡金融商务区，东临东区，打造“闽江精英区”的生活居住体。

金科加迪广场延续了伍肆路中央商务区的繁华基因，满足了各种生活需求。香凯连天商业氛围浓厚，不仅有自己的商业广场，而且毗邻成熟的东二环商圈。

社区规划PK

虽然soho产品目前在四个项目中推出，但在社区规划和定位上有不同的侧重点。万科臧倩九里是烟台山不可复制的滨江文化资产。其产品主要是170~255㎡的限量商业别墅，soho规划只有4栋，所以小区的容积率也是最低的。三盛白金宫定位为滨江高端豪宅项目，主要soho产品面积大，自住性强。金科嘉迪广场是福州第一个TOD模式的大型城市综合体，其产品偏向于投资和办公。翔凯双禧是准现房，预计明年交房。

下面，我们将分别了解这四个项目的具体信息:

万科臧倩九里

万科臧倩九里位于福州古城历史文脉的南端，闽江南岸的雁台山历史风景区。这是一个保护和发展万科城市的历史特色的工作。通过九象山街和三大公园系统，构建烟台市历史风貌活化区和文化商业生态体。未来，臧倩九里还将把万科商业自持街区与雁台山一期特色历史文化街区连接起来，通过地段的不可复制性和万科定位规划，促进产品的保存和升值。总的来说，其产品偏向于投资属性。

项目整体分为东、西、东三个区域。东区主要是打造精致的居住区，另外两个区都是商住两用。严台山的李思贤集团配备了装修过的小户型产品(soho)，紧邻万科自有业务，背靠九车道之一的夏婷时尚街，与乐群至艾国路泛博物馆精品旅游路线相连，在历史建筑之上带来全新的文化商业体验。

历史文化街区的资产稀缺且不可再生，使得臧倩九里的soho产品成为福州市中心无可比拟的投资产品。去年底，臧倩久立约25-50 ㎡的首批SOHO产品告罄，受到市场好评。目前东区D22#正在出售，主要推高3.6米的28㎡和55㎡soho单元，其中28㎡soho总价只有83万，性价比极高，但剩余房屋不多，有兴趣的朋友赶紧下手吧。

三圣伯公

三圣白金宫占据闽江第一排稀缺的江景，又被誉为福州江景第三代豪宅。项目位于二环路核心，串联滨江大道、二环路、三环路、地铁一号线，对面是台江万达商圈、闽江北CBD，毗邻东部办公中心、文教中心、铂尔曼酒店、城市花海公园等高端资源，在市中心享受5分钟的生活圈。

项目整体定位为家居型住宅产品，气、水、电、煤按民用标准收费。1#和2#楼已交房入住，7#楼目前正在出售，主要推广soho产品，建筑面积约73-115m2，复式高度5米，总价约200-300万元/套。预计2021年交房。据悉，7#楼将采用双物业管理，英国管家720服务标准，24小时礼遇，一对一专属定制服务，定制福州首家星级酒店式豪宅。

在踩盘的过程中，边肖也了解到，购买本项目产品的客户大多是生活在周边高端社区(世茂外滩、中更宏鼎等)的上流人士。)，而三盛白金宫的整体项目定位和圈子更倾向于高端型，国内有矿的朋友不妨考虑一下。

金科加迪广场

金科嘉迪广场是金科集团在福州的第一个商业集群，位于地铁1号线罗汉山站出口处，占据着五四运动北方桥头堡的核心区域。项目凭借得天独厚的地理位置和交通优势，位于总部办公区、国际酒店集群、体验式商业集群、商务接待室等八大商业集群，引领福州商业第五代，共享潮流收集箱。

所谓福州商务第五代，是指全新的体验式互动商务，以5分钟步行距离为半径，建立集商务办公、潮流购物、奢华生活体验于一体的城市共享潮流收集箱。金科雅迪广场地铁上的物业，打造了福州伍肆北区乃至整个福州市新的CBD核心。

项目分为两个区域:北区以总部办公、体验式商务、国际星级酒店为主，拥有自己的1000人宴会厅，南区以soho产品为主，可商住两用，随意分割。项目一期预推5#楼5米高35㎡户型产品，设计为两钥匙独户，一层买一层送，生活办公合二为一，但互不干扰。目前客户存款享受999元/天的优惠，最高优惠2万元，预计本月中旬开通。

边肖个人认为该项目有以下亮点:1 .唯一的soho在五四北区；2.项目有自己的超大型体验式商业集群。3.产品投资属性强，商住两用，高5米，任意分割；4.1000亿房企金科在福州建的第一个商业项目。5.地铁封面上，1号线罗汉山口组，下楼到地铁口

在第一个开幕式上，项耿盛开了

中耕香开的首次开业，是继香槟国际、香开新城之后的又一力作。该项目拥有150万平方米的东二环泰广场城市综合体、三家五星级国际酒店、正在建设中的福建儿童医院、规划中的宜家等商业和生活设施。此外，该项目距离在建地铁4号线地铁口化工路站仅350米，未来可与1/2/5以上地铁线路互换，出行非常方便。

项目总体积约22万平方米，规划业态为住宅、SOHO、商业、休闲会所。整个项目分为两个发展阶段。第一期是商业用地，主要是商业soho二期为住宅用地，以高层住宅为主。这个小系列主要介绍这个项目的soho产品(香开双喜气)。

湘开连天双溪作为目前东二环唯一在售的soho产品，2017年12月开盘，均价约28000元/㎡，少量房屋在售。目前主体建筑面积为36㎡至45㎡,为5米高的三居室双层复式结构公寓。空房间可根据需求灵活划分，均价27500元/套左右。总的来说。该产品以户型小、总价低、位置好的优势，受到了广大买家的青睐和关注。