房屋转让合同 【提个醒】破解“房屋买卖合同”中的27个大坑！一定要看！

二手房买卖纠纷中，“一房一卖”、“退还押金”、“房屋不能过户”、“户籍不能迁出”、“学区房”等问题所占比例最高。为什么这样的问题一个接一个无法消除？究其原因，在于这份“房屋买卖合同”书写不规范，约定不明确。由于买卖双方签订的房屋买卖合同大多来自中介公司或网上模特，这样的标准合同在内容上会出现一些问题。俗话说，“授人以鱼不如授人以渔。”笔者希望通过对“房屋买卖合同”的粗浅分析，能够教会大家如何正确签订“房屋买卖合同”，达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，作者只能说明重点问题，难免会有遗漏。希望大家多多理解。

一个，

签订合同前的注意事项

1.检查《房屋所有权证》(以下简称《房屋所有权证》)上房屋所有人的姓名与出卖人的身份证信息是否一致，《房屋所有权证》和《契税缴纳证》记载的信息是否一致。

法律风险预警:通过仔细查看以上信息，有可能避免未经授权买卖父母的房子、兄弟姐妹的房子、朋友的房子等。

2.核实房产证是“个人所有”还是“共同所有”。(注:一些由来已久的“旧房证”并没有记载房屋产权的共同情况，需要当面核实)

法律风险警示:如果在未事先查明房屋“共同情况”的情况下签订房屋买卖合同，很有可能是夫妻一方未经另一方同意而将房屋出售，这种处分因侵犯了另一方配偶的共同财产权而被认定无效，从而引发不必要的纠纷。

律师建议:房产为“共有”时，买受人必须查明房产的所有共有人是否都同意出售房产。

3.查明抵押贷款是否尚未还清或抵押给第三方，是否存在司法机关查封等所有权转移限制。

法律风险警示:必须特别注意的是，如果该房屋的部分银行贷款尚未还清，则无法办理过户手续，只有全部贷款还清，解除抵押，才能进行过户。如果买受人在房屋不能转让的情况下先支付房价，将面临“房屋不能转让”或“一房两卖”的法律风险。可能有人会说:“房子虽然没过户，但我已经搬进来好几年了，应该没问题吧？”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋所有权以登记为准。如果财产没有登记，从法律上讲，财产所有权是别人的，风险是显而易见的。

法律依据:《物权法》第九条:房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后生效；未经登记，不生效。

律师建议:怎样才能避免这样的问题？一方面，买卖双方最好与房管局协商，用房产证原件查询房屋所有权登记信息(俗称“档案查询”)，亲自确认没有影响房屋过户的情况，顺便确认房产证的真实性。另一方面，如果无法确认房产是否可以释放转让，就不要相信出卖人的承诺，支付房价。(至于取消住房贷款的方法，后面会详细介绍)

4.确认该物业是否出租给他人。

法律风险警示:很多购房者更关注房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略了一些细节。比如房子租给别人，很有可能买家买了房子就无法入住了。原因是我国合同法遵循“买卖不违反租赁”的原则。简而言之，“房屋所有权转移后，原承租人在租赁期内仍可使用该房屋，但买受人无权要求承租人迁出”。另外，出卖人出售房屋时，原承租人在同等条件下也享有“优先购买权”。如果处理不当，很容易导致不必要的纠纷。

律师建议:因此，买家在决定是否购买之前，有必要先了解一下房子的租赁情况。买受人打算购买租赁房屋的，最好由业主提供房屋承租人的“声明书”，表明承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”。

5.买家要睁大眼睛，警惕“首付”陷阱。他在付大额首付之前一定要三思，因为金额较大的“首付”一旦提前支付，很容易失去主动权，从而陷入被卖家和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

[关键词:首付]

其次，

签订合同时的注意事项

1.检查买卖双方的基本信息是否完整，与身份证记录是否一致。

法律风险警示(1):签订《房地产买卖合同》时，要求房屋所有共有人到场。特殊情况无法到场的，可以要求其代理人出具“委托书”(此委托书经公证后法律效力更佳)。

法律风险警示(二):父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与他们签订。

2.检查房屋基本情况(主要包括房屋位置、房屋所有人、权属证书编号、规划用途、建筑面积等。)与房产证记载的内容一致。

第三，

承担房屋交易税费应注意的事项

1.明确房屋交易产生的税费由双方或各方承担。(主要指:契税、交易费、营业税、个人所得税等。)

法律风险警示:现实生活中存在税费约定不明确引发的纠纷，必须明确约定税费由谁承担。

律师建议:一方面，除上述主要税种外，还需在“合同其他约定”中约定生产成本、土地增值税、档案查询费、印花税等小税种，并明确具体由哪一方承担。另一方面，要明确约定:合同签订后、权属转移前，国家和地区房地产政策调整导致的交易成本增加，由谁承担。双方解除合同的，由任何一方承担，或者双方按比例共同承担。

2.一定要查清楚物业是否拖欠物业费、水、电、煤气费等。，而不相信故事主人的一面。

法律风险警示:部分业主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是高档住宅区，拖欠几年的物业费很可能是一大笔钱。所以买家在查出上述欠款之前，不要盲目全额支付，否则你知道真相后会后悔的...

律师建议:一方面，买卖双方可以明确约定，房屋发生的所有费用由出卖人承担，如水、电、气、物业、暖气、有线电视收视、宽带等，而交接后发生的费用由买受人承担(具体可自行协商)。另一方面，房款交付时一定要预留余额，以防卖方违约。

3.明确规定“公共维修基金”的归属，还规定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续

法律风险警示:“公共维修基金”只有买卖双方合作才能转让。在现实生活中，经常会发生买受人因无法出示支付凭证而无权享受公共维修基金的情况。另外，可能很长时间都联系不到原业主，公共维修基金也无法划转。

律师建议:买卖双方或任何一方应携带买卖双方身份证复印件、公共维修资金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

第四，

总房价及支付方式注意事项

1.写明房子的“总价”，注意完成“总价”的资本化。

2.在签订合同前注明已交多少定金，并同意定金作为同等金额的购房款。

3.在介绍买房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“资金监管”。

(4)明确规定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

例:甲方收到银行贷款后_ _ _ _ _ _个工作日内，乙方应向甲方支付购房尾款(大写小写)，甲乙双方按合同约定交房。

⑤为保险起见，最好在“本合同其他协议”中注明:如乙方不能贷款或贷款金额不足，乙方应以现金补足。

(5)最后，笔者忍不住提醒我，房子主要是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利等因素同等重要，不要盲目追求“学区房”，以小失大。

七，

违约责任和合同终止条款中的注意事项

1.对于违约，买卖双方必须明确适用的违约责任，否则再详细明确合同也是徒劳。

律师建议:对于上述税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交付等细节问题，或者因出卖人隐瞒事实导致无法履行合同的问题，需要提前约定“违约处理方式”和“违约责任承担方式”，以维护其日后的合法权益。

2.最好明确合同终止的具体情况和合同终止后的责任划分。

八，

房屋交付时的注意事项

1.明确房屋交付标准并列出。房屋装修、附属设施、家用电器、家具及其他留置物品应在合同附件清单中详细列出，不得省事。

法律风险警示:如果买卖双方只在合同中约定“房屋照原样交付”过于模糊，往往难以起到保障作用。请读一个小例子。

类似这样的事情曾经发生过。买受人实地参观了所购房屋后，对房屋的装修非常满意，于是迅速签订了买卖合同，在房屋交付条件中写明“照原样交付”。但买受人支付房款并办理过户手续后，发现房屋内的精装修已拆除，空等设备已拆除。买方提出强烈质疑时，中介公司和卖方都坚持一开始是这样的，精装修不包含在房价内。这种情况让买方始料未及，无话可说，因为合同中没有明确约定交货标准，检方无法保证胜诉。

2.有必要就房屋损坏或丢失的风险达成一致。

例:甲乙双方约定，房屋毁损、灭失的风险自房屋交付之日起转移给买受人，在此之前房屋灭失、毁损的风险由出卖人承担。

3.交房时检查钥匙、门卡、付款凭证等与房屋有关的物品是否齐全。

4.延迟交货的法律后果应在合同中明确规定。

例:出卖人未按合同约定的时间过户交房，逾期超过一定期限的，买受人有权要求解除合同，退还房款及相应利息，并要求出卖人承担相应的违约责任。

5.最后提醒卖家，最好不要在办理完过户手续之前，轻易将房产交给买家。

法律风险警示:如果出卖人提前交房，一旦买受人不能过户，双方很可能发生纠纷。俗话说，求助容易，求助难，打算提前交房的卖家权衡利弊再做决定比较好。

九，

合同结束时的签字注意事项

1.买卖双方的签名和指纹应清晰，禁止相互代签和代按。

2.买卖双方的通讯地址和联系方式都要详细填写。

3.准确填写合同签订的具体日期。

总结一下:不知道大家通过这篇文章的学习有没有什么感悟和收获。由于篇幅有限，作者只能精心挑选一些典型问题进行讲解，还有很多环节没有提到。可能有人会问:“你把合同分解的这么详细，那么多注意事项都要写进合同里。签合同的时候恐怕人家也不会给你详细填写的机会。”作者同意这一点...其实写这篇文章的初衷并不是诱导大家生搬硬套合同实例，而是希望大家通过这篇文章的介绍和学习，学会签订合同，增强法律风险防范意识。

文章虽然长了一点，但却是作者有意为之。希望对大家有帮助。欢迎大家留言参与互动。