期房买卖 买期房的看过来！期房的购买流程以及注意事项！

最近有媒体报道，某小区的蒋先生说，他在漳州买了房子。可见交付日期已经过了，但开发商一直没能交付。“说今年4月份交房是有道理的，但是到现在还没交房，开发商也没什么说辞。”经记者多次询问，开发商承诺8月底前交房，逾期造成的违约金也将支付。

现在，很多人买房是因为他们有更多的选择和更便宜的价格。但是购买期房是有一定风险的。以下小系列将带你了解下一个期货屋的购买流程和风险防范:

期货购买流程:

1.签署认购书

商品房期货正式发售开始后，通常会设立售楼处。买方批准项目后，可以在售楼处签署认购并支付定金。卖方应向买方如实介绍工程进展情况，并向买方移交合同签署通知及相关宣传资料和法律文件。

在签署认购书后，卖方应给买方“关于签署合同需要了解的情况”，以便买方了解下一步以及签署合同的细节。

2.签署销售合同

认购书签订后，购买者应在认购书约定的时间内，在指定地点签订正式合同。合同包括:国内商品房销售合同、国内商品房预售合同、出口商品房销售合同、出口商品房预售合同、经济适用住房销售合同等。

签订销售合同是整个采购程序中最重要的部分，合同也是销售中最重要的法律文件。本合同一般一式四份，包括两份原件，一份给开发商，一份给买方。两份，一份给开发商，一份给当地房管部门。

3.预售登记

买卖双方完成预售登记后，合同才具有法律效力。买卖双方应在合同签订后30天内到房屋土地管理局市场处。同时缴纳印花税。在此期间，如果买方转让所购房产，买方和受让人应在合同上签字。自签注之日起十五日内，双方持相关证明到市场进行过户登记，签署过户登记申请表，市场自登记之日起十日内通知卖方。

4.签署管理公约并办理入住手续

购房人按合同相关条款付清房款后，开发商会办理入住手续，安排购房人联系物业管理公司。物业管理公司将向买家发布物业管理公约和收费标准。购买者与物业管理公司签订管理公约并付清管理费后，可以带钥匙入住。

购买期房的注意事项:

期房的缺点在于还没完工就卖了，所以有一定的风险，前期承诺的一些计划可能会改变。如果开发商资金有问题，甚至有可能成为烂尾楼。因此，我们在购买期房时必须注意这些风险:

1.住房质量风险

在期房的投诉中，房屋质量一直排在第一位。消费者与开发商签订购房协议时，所购房屋尚未形成，无法看到房屋的实际情况(即使房屋交付后，也很难发现一些隐藏的工程质量问题)。因此，消费者经常因为房屋质量问题与开发商发生纠纷。一些开发商为了追求利润最大化，使用劣质材料或偷工减料，随意降低工程质量标准，导致地基下沉、屋面渗漏(水)、管道渗漏等严重质量问题。，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

防范措施:房屋验收时，请专业房屋检查(监督)机构检查。对于一般的质量问题，可以要求开发商限期整改。对于基础工程和主体结构中的质量问题，请专业检测机构进行检测和鉴定，以便根据具体情况进行处理(及时要求维修、检查和索赔)。

2.水域面积缩小(增加)的风险

一些开发商为了寻求最大的商业利益，在实际测量时故意改变建筑面积，增加公摊面积，不表示公摊面积的数量和计算方法，导致商品房实际面积与销售面积严重不符。

防范措施:在收楼或办理产权登记时，一定要关注累计房屋测绘技术报告(俗称“房屋面积测绘表”)，认真核对相关数据，根据相关法律法规计算出可计入公摊面积，看各单元套内面积加上开发商公布的公摊面积的数据之和是否等于图纸标明的建筑总面积。如果不相等，要查明原因或要求开发商说明，必要时请专业测绘机构进行复测，避免经济损失。

3.虚假广告的风险

开发商的销售广告往往漂亮动人。如果只是靠开发商在销售时做的宣传买房，可以说很多时候会让人失望。当人们居住时，他们会发现开发商交付的房屋质量与开发商宣传的有很大不同。所以，如果你对所购房屋的环境、配套设施等小区质量问题有特殊要求，因此选择开发商做广告的房屋，你必须在合同中就相关事项做出明确约定，否则，在以后的纠纷中会出现证据不足的问题。

4.计划变更的风险

开发商擅自改变规划设计，随意改变配套设施、绿地、容积率、环境设施，将小区内绿地改为其他用途，有的增加新建筑，有的变成停车场。开发商为了逃避责任，在与消费者签订合同时往往对这些问题不做约定，或者在约定中设置陷阱，有的甚至拒绝约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。

防范措施:消费者买房时，一定要仔细检查开发商广告中所宣传的内容是否真实，是否可以实施。特别要注意广告右下角那些字体极小的免责声明。因此，消费者要特别注意审查合同内容的真实性，不仅要看大的，还要注意小的。签订合同时，要求开发商将广告中的宣传内容写入合同。只有这样，当开发商违反宣传承诺时，才能追究其违约责任。

5.存款风险

在拍卖销售中，大部分开发商并不直接出示购房合同，与买家签订购房合同，而是先签订购房协议和预售协议，收取几千元甚至几万元定金后，再向消费者出示合同，签订合同。此时，如果消费者对开发商提出的交易条款(合同条款)不满意，开发商拒绝退还定金，造成消费者被动，遭受损失。

防范措施:购房时必须要求开发商提供拟签订的合同文本及相关补充协议，直接切入购房合同主体，审核合同具体内容，提出自己的意见。如果是开发商通过文字为政府相关部门制定的标准合同，并声称不能修改，则更需要警惕相关条款的合理性。如果一定要签认购协议，也要注意审核协议内容，对“不能在约定时间内签合同，定金不予退还”等条款提出修改意见。如果已经签订了认购协议，并且已经支付了定金，则需要在认购协议约定的时间内与开发商协商签订合同，并保留好证据(如签署备忘录、带证人到场、现场录音等)。)，这样如果合同不能签订就可以收回交付的定金。

6.产权风险

产权是购买商品房的重要法律依据。实践中，一些开发商总是以各种借口拒绝和拖延办理产权证，导致许多消费者入住后未能拿到产权证。造成这些问题的原因有几个:开发商不具备开发商品房的资格，不办理合法手续非法建房，抵押房屋，用划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地开发商品房，使其无法办理产权证。

防范措施:在签订购房合同时，要认真审核开发商的土地情况、抵押情况，以及建房的相关法律手续(审核五证)，并规定未及时办理产权证的法律责任。

7.合同及其条款无效的风险

由于信息不对称，缺乏法律和合同知识，消费者无法发现合同条款中的违法问题，从而导致合同在发生纠纷时被法院宣告无效；还有一种情况，如果你不仔细审查合同条款，在你还不知道条款含义的情况下就草草签了合同，那么一旦发生纠纷，你就会被动，遭受不应有的经济损失。

防范措施:认真审阅合同内容(包括补充协议)，明确每条合同条款的含义，明确含糊条款的具体含义后，再决定是否签署。鉴于购房活动和商品房买卖合同的复杂性，建议聘请专业律师协助检查购房和签订购房合同，以更好地维护其权利。

8.延期交货的风险

在实践中，由于开发商的财务问题(开发资金不足、资金回笼、挪用售房资金等。)，项目管理问题等原因，出现大量拖延甚至不交房事件，造成消费者利益受损。

防范措施:在决定买房和签约时，除了对开发商的相关资料进行例行检查和取得“五证”外，还要对拟建房屋的施工进度进行检查。过去国家相关法律法规规定住宅建筑主体结构完成四分之一工程量后才能出售，但现在的规定是主体结构封顶后才能出售。我们建议消费者购买主体结构封顶的房屋(拍卖行)，为自己的居住规划做好安排，规避(降低)风险。

买期房有一定风险。想买期房，要特别注意和你分享的注意事项。我们会在这里分享与拍卖行的购买流程和注意事项相关的内容，希望对你购买拍卖行有所帮助。更多信息请继续关注我们。