洼地 深圳的洼地在哪里?

一个

洪水过后，全国没有萧条。

更别说像深圳那样大涨之后已经调整了三年。如果前期有一些区域或者建筑被高估或者低估，那么差价已经通过时间的纬度一个一个的理顺了。

深圳目前有抑郁症吗？

自米寨深圳家政公司成立以来，已经有许多客户接受咨询和访问，特别是外国客户。深圳作为二三线向上置换的首选城市，一直是热点。

很多有意向购买深圳的国外客户，第一感觉是深圳房价太高，有点不可能；第二，想知道萧条在哪里，未来哪个楼盘升值幅度最大空。

这种心情我很理解。大部分人买深圳是为了保值投资，很少有人准备马上住自己家。投资，谁不想未来升值最大化？

2

我来梳理一下深圳目前的楼市情况。

第一类是大家看好的高端住宅区，主要以深圳湾、宝中、红山、大运会、碧海为代表。

这些小区都有一个共同的特点，都是在大量预留土地的基础上新建的小区，有的老小区还换了少量的工业厂房和农民的房子。

不像很多建筑都是简单的从旧的地方改造过来，被城市里的村庄围着打补丁，这些地区是整个地区的改造和改造，风格完全是新的。

而且这几年政府的规划能力和开发商的建设水平都有了很大的提高。这些领域不仅在房地产上是新的，而且更符合人们的生活和审美需求。附近的购物中心、写字楼、图书馆、医院、学校等配套设施不仅一应俱全，而且新颖时尚。

这样的地区房价不高？

不过面积够新够纯，也不能最后掀起高房价。要想房价暴涨，两个关键点缺一不可。

一是位置，深圳湾的位置，不用说后海总部基地，深圳湾公园，还有一片海景；宝中，靠近南山，前海扩张的第一站；红山，福田后花园。

相比之下，大运会和碧海的生活环境也很纯粹，但是位置离市中心远，差很多，所以单价只在6万左右徘徊，和深圳湾15-20万，宝中9-12万，红山7-10万比起来不算一个细分。

第二个引爆点是度。

在深圳，一套房子能不能成为豪宅，取决于几个因素，位置、质量、周边环境、生活设施、程度。

在深圳，一个优质楼盘，如果学历不好，对不起，没有资格被称为豪宅。

这也是香米湖大厦至今屹立20多年的原因。

因为学历的原因，深圳湾厦的房价在深圳湾校建成后终于暴涨，超越米香湖成为深圳第一豪宅区；

依山傍水，20年前号称只欢迎净资产500万以上客户的华侨城，因为缺少名校，多年未能打入豪华住宅区；

看红山区水榭泉123、56期。一个品牌开发商只有一条路可走。就因为一个深高北校区的学位，一个能卖7万，一个能冲到10万。

也许你会说，一个学位那么重要，一点都不值得，但这是深圳楼市的共识，是教育资源短缺带来的必然结果。

在深圳，度数叠加在优质住房上，房价飙升是必然的。

这些优质区很好，但是价格已经很高了。还能买吗？

先是然后往下看。

三

第二类是网络名人区的概念，代表区域是前海、沙井、光明。

这些区的概念我就不细说了。初步研究过深圳的都知道，一个是前海自贸区，一个是大空港口会展中心，一个是光明新城，深圳最后的净土。

目前大部分投资者都在盯着这些区域，因为每个人都是聪明的，谁不知道有期待就会有未来，而期待实现了，价格自然会涨得更高空。

但是，真的有便宜的芯片等着你去买？仔细想想。

预期意味着未来的不确定性和当前的价格透支。

前海自贸区的蓝图很美，但能否在遍地开花的全国自贸区脱颖而出还不确定；

沙井，目前只能看到会展中心和海滨城市，大空港口等其他概念还遥不可及，旧城何时拆迁更新还不确定；

界面明亮不错，但是远程位置无法更改。不确定政府什么时候大力发展，高新技术产业能否成功转移。

各种不确定性和透支的价格都是今天的网络名人区。

第三类，以前的关内地区，也是今天的市区，以福田、罗湖、南山部分地区为代表。

很多投资者说市区不能投，因为太成熟了，开发等待时间小空，上涨乏力，连续几年表现不佳市场。

现在市区很有意思。以福田为例。福田地理位置优质，楼下有地铁入口，附近有公园、图书馆、购物广场和高端产业。程度中等，略高。二手房价格是多少？

15-20岁二手，有质量好的小区7-9万左右，没有平均质量5-7万的小区，也能找到4万多的老小区。

新报价是多少？

目前市区新盘很少，少数多为老盘，小区小，超高层，价格8-9万不等，有的长达7万。

松岗和观澜距离东莞交界处较远，地理位置偏远，环境恶劣，产业低端，教育薄弱。新址价格已经到了5万，但市区才8万，这是业界良心。

一切都在意料之中。

单从这一点来看，远郊被高估了，市区被低估了。

接下来市区会有价值回报吗？

不一定。市区还在老化，郊区还在增长。只是郊区增速太慢，物价透支太多，下一步必然陷入横盘等待。

四

第四类是上面说的郊区。

这类地区的共同特点是位于前关之外，生活不便或配套设施齐全，但又是城市中村落的低端配套。

城市界面很差，或者到处都是农村的房子，或者周围都是工厂和低端商家。这些地区包括以前海关以外的大部分街区，以布吉、智敏、横岗、坂田、观澜、福永、石岩和坑梓为代表。

相对于市中心，这些地区真的是一个天堂一个地下。不知道的人来到这里，不会相信这里也是深圳。

这些地区的新址没有人孔、灯光那么繁华，周边环境也很差，但是不卖。

这是因为，在每一个楼盘的售楼处，你都能看到很多令人心动的老装修和地铁规划，周边到处都是老装修和改造项目，未来两年的地铁指日可待。

你站在售楼处，看着楼盘周边的老装修项目，幻想着未来几年能脱胎换骨，成为红山、宝中下一个美丽的场景。你不禁感到兴奋。房价只有四万多。什么时候等？

但是，梦想很充实，现实很骨感。我想告诉你，深圳的关外有很多区，20年前是这样，现在也是这样。如果要等到真正重生，可能还要再等20年，甚至20年。

谁说深圳有无穷无尽的钱，可以到处花钱建？政府缺钱，拜托。到处都在等钱，到处都是硬骨头。这个城市的一个古老的村庄已经把它的银牙咬碎了。

以福田中州湾为例，中州集团在上沙拆了一个小而密的村落，建了4栋48层的超高层住宅，容积率为9.2，其中上沙有两栋楼败给了村民，只有两栋房子可供出售，蜗牛壳被用作道场开发商。有多少个空房间？

因此，政府暂停城中村旧改造，不仅是中低收入人群生存的考虑，也是变相推高房价的延迟。

对于城中村巨大的顽固肿瘤，不如停下来想想。时间可能会给出更好的答案。

但当你停下来想一想，这些地区的旧貌会更加遥远。

五

对了，还有一个盐田和大鹏失踪了。最近大鹏的新一套保利香槟花园很火。不要超过5万，4万，甚至3万。保利品牌，只要2.7万，深圳就有2万多台新。你想要一套吗？

盐田八号线快到了。地铁响的时候，要不要一个金价2.2万，4.8万的凯萨城市广场？

不好意思，这是一个思考问题，今天不公布答案。

看了各方面的分析，你觉得现在深圳有什么可以找的洼地吗？

在今天的深圳楼市，更多唱深圳的文章里，到处都是机会；华丽的包装下，到处都是陷阱。

深圳房地产走到今天，指尖没有便宜的筹码。很多机会只是被包装的假象，但很多陷阱是真坑。

这是一个城市的房地产高度成熟后的必然结果。

楼市复杂难懂，如何选择几百万甚至几千万的投资目标，对很多人来说是一辈子最大的投资，不能犯错。