亚运城山海湾 中海1.7万楼面价夺番禺石楼镇新城地块，亚运城房价要冲四万？

4月1日，番禺区石楼镇新城地块正式出让，广州市广澳房地产开发有限公司以总价13.9亿元，相当于17743元/平的底价获得土地。17000的底价拿下这块地，也就是说这个项目以后要卖了，单价会达到35000甚至40000以上。石楼镇新城地块的转让，结合之前的思科智慧城等工业设施，未来可能会助推番禺东部楼市。

剧情概述:分享亚运城的配套生活环境是最大卖点

石楼镇新城位于番禺东部，紧邻亚运城。小区周边景观资源丰富，小区周边还有海鸥岛、大小浮莲等重点休闲文化体验产业。

地块周边住宅氛围浓厚，西侧和北侧分别为上杭名楼和番禺保利大厦项目，西南侧为天宇和山海湾项目。

交通方面，包裹周围只有三条公交线路，都可以直达地铁海边站，通勤时间5-8分钟左右。此外，地铁3号线东延工程进展顺利，预计2023年竣工。

未来，在3/4双地铁线的支持下，该项目可在30分钟内往返广州市中心。总体来说，小区周边的交通条件比较好。

生活设施方面，地块项目主要依托亚运会城市的生活设施，发展近10年，具有一定程度上享受其“城市”的发展优势。

亚运城广场、亚运城国际商业街等配套设施能够满足项目业主的日常需求。

教育设施方面，小区周边有很多名校，如天宇小学、亚运城小学、广州铁路一中。

但根据“邻居”还是比较知名的情况，未来的项目学位可能主要来自石楼镇石楼一中和石楼二中。

项目周围的新址只有亚运城:大多数房子有两个前缀

目前周边一、二手房主要来自亚运城，未来亚运城也将是该地块最大的竞争对手。

在亚运城销售的一手旅游团均价在25000-28000/㎡左右，而建设较早且靠近地铁的二手媒体村均价在24000-28000/㎡之间。

此外，番禺西部新建住宅的实力也不容小觑，如珠江卜式湾、碧桂园藏龙屋等优质项目。

位于万博商圈附近，交通可达性好，平均售价在4万元/㎡左右，对项目也构成一定威胁。

直接击中剧情三大卖点:新货+强工业刺激+辐射范围广

1)住房供应激增

市场注意力转移到番禺

近年来，番禺区的土地拍卖仍在继续。今年前三个月，番禺宅基地供应面积已达13.9万m ^ 2，远超2016年之和；

另一方面，番禺去年是广州的主要土地供应地，土地总供应量为64.35万㎡，是南沙宅基地供应量的1.2倍。

因此，预计番禺的一手住房供应将在2019-2020年达到高峰，广州一手市场的注意力预计将高度集中，并在未来转移到番禺。

但需要指出的是，未来产品进入销售阶段，长隆中铁建设、思科碧桂园等优质项目将逐渐出现，区域竞争将十分激烈。

但广州中原研发部认为，由于该地块楼层价格较低，保守估计该项目保障房价格仅为24000元/㎡左右，与番禺华南“高价”楼盘存在20000元/平左右的差价。

价格优势明显，地块项目市场竞争力强。

2)产业集群布局:大量住宅需求涌入番禺东部

围绕地块项目招商进展乐观，产业项目集群进驻。

除汽车产业园外，石楼镇嵊州村9月份出让土地29.4万㎡，由珠江实业开发，拟建设商业金融区，服务汽车相关上下游产业。

目前思科智慧城已经进入招商阶段，前期项目基本处于预售和租赁状态。当项目完全完成后，预计将为该地区带来7-8万名员工。

此外，位于地块项目以西约1.5公里的前锋村将被研究为番禺智能制造产业园。

占地590万㎡，旨在打造番禺区参与区域产业发展的主战场，抢占广州IAB和NEM的战略高地。未来工业园就业一万多。

广州中原研发部认为，番禺东部围绕地块项目的“新生产城”正在逐步形成。

但于化龙地区二手市场项目相对较少，工业从业人员住宅需求巨大，更容易出现“需求溢出”现象。

3)该项目未来将有广泛的辐射源

根据规划，地块项目位于大湾区一号公路网“东干线”沿线。未来，广州第二中央商务区可通过东部干线——南大干线——黄埔大桥直达。可以通过莲花山过江隧道、虎门二桥、虎门大桥直达东莞等地。

同时，在“广深港澳科技走廊”的带动下，项目业主可以快速前往中山、东莞等地，实现湾区互联一小时生活圈。

所以未来地块项目的客源不仅限于广州和番禺，未来的辐射范围会越来越广。