金茂湾 金茂湾的“亏本买卖”

自去年限购政策实施以来，合肥的限价政策一直同步执行。久而久之，限价政策不但没有放松，反而在逐渐收紧。

这个反馈在合肥地主的表现中非常真实。

合肥征地快一年了。今年地王入市步伐很慢，16个地王中只有6个项目入市。

在这批进入市场的王迪项目中，最低平均申报价格在14000/㎡以上，最高平均申报价格达到35000/㎡左右。但是考虑到各地的征地成本，限价政策让他们没有后续行动。

第一部分

金茂湾的备案价格只比地价高4723元/平方米

最近，这批地王中又有一个纯新项目拿到了破纪录的价格，那就是北岩湖金茂湾。根据物价局最新公告，G1#、G2#、G6#、空白、高层、255套房备案，平均备案价格为20881.98元/㎡。

这个价格在业内引起了讨论。

但可以肯定的是，按照这个平均备案价格，金茂湾无疑是一个赔钱的生意。

2016年7月29日，新华和金茂以2370万元/亩的单价共同拿下土地，总价366970.8万元，底价16159元/㎡，升水率330.91%。

根据这两个数据，房价只比地价高4723元/平。

纵观全国，合肥金茂湾并不是最差的，南京京澳港未来别墅用地价格为22353元/㎡。此前最早发布价格为4万元/㎡。由于严格的限价，这个项目的价格被一次次调整，最终的房价只比底价高3531元/㎡！

平心而论，在京奥港以这个价格卖房，基本上没有盈利的可能。相比之下，金茂湾的价格也好不到哪里去。该案销售人员坦言，“第一次开盘肯定是亏了。这个价格只能靠毛利来保证。如果加上你拿地以来的财务成本和各种税费，就可以亏本卖了。”

让我们做个记录。房地产开发成本大致包括以下几个方面:土地成本、前期建设成本、基础设施成本、建筑安装成本、公共配套成本、开发间接成本和资本化利息。从财务上看，除了上述开发建设费用外，还有管理费用、营销费用、财务费用、税金。).

除土地成本外，据相关业内人士介绍，一般建设成本占项目总支出的大部分，约为45%至55%，且“高层住宅建设成本不会超过1500元/㎡”。按照1500元/㎡的建设成本，项目总支出约为2727元/㎡至3333元/㎡，即金茂湾的建设成本为18886元/㎡至19492元/㎡。

所以除了财务费用，金茂湾至少要花2万元/㎡，而政府给的平均备案价格只有20881.98元/㎡，确实是对合肥的贡献。

回去详细研究一下金茂湾的备案价格

最低单价17526元，最高单价23136元。单价大多分布在1.9万到2.1万元之间。好像第一次开市，这么低的价格就意味着可以挣钱。表面上看，销售结果没有悬念。据现场物业顾问介绍，意向到访人数已达到600余组，看似非卖品，但仔细想想，潜在压力和阻力也不小。

第二部分

技术系统在空白交付中的产品接受度是毋庸置疑的

首先，金茂湾是第一栋高层住宅，该地区类似的业务很少。北岩湖周边基本都是别墅。从项目的区域地图上可以清楚地看到，西友路北侧排列着别墅，包括徐汇别墅、新华别墅、保利别墅、绿地别墅。

最近的高层建筑只有复兴家园安置小区

目前二手房最高价格只有12000元/㎡，没有参考价值。整个地区的新房市场和二手房市场都没有出现倒挂现象，2万套高层产品的首价市场接受度存在疑问。

其次，可以接受单价2万的客户群，市场选择相对更自由，所以对开发商的品牌、产品或者质量都有更高的要求。金茂湾案的销售也理直气壮地表示“金茂一直在一线发展。这两年只专注于二线重点城市，先后在合肥、南京、武汉等地区开发土地，所以我们很多买家也对金茂的品牌和政府产品感兴趣。”

政府部门是金茂品牌最具代表性的高端产品，金茂湾标榜政府部门，那么产品是怎么做的呢？

说到金茂大厦，第一个与之匹配的就是它的“绿金体系”——绿色科技金茂品质。12大技术系统打造的绿色家园为日常生活增添了不少色彩，包括“24小时新风置换系统”、“循环地源热泵系统”、“防霾PM2.5除尘系统”、“同层排水系统”、“高效节能外窗保温系统”、“毛细辐射系统”等，然而合肥金茂湾却没有这12项技术。从备案表可以看出，该项目是空白交付，因此绿色技术体系将不复存在。

根据前期的宣传和资料，合肥金茂湾原本计划建设绿色科技体系。

遗憾的是，由于价格限制，金茂原来的计划被打破了。合肥金茂湾为了控制成本，取消了科技体制，意味着合肥金茂湾是一个没有“科技”内容的政府工作。考虑到其他城市的金茂大厦，没有“科技含量”的产品差距真的不小。

所以能买得起2万及以上房价的客户，在没有智能技术的情况下，是否愿意为金茂湾买单，心里可能有答案。

第三部分

投资回报不成正比，后续压力不变

可惜没有技术体系，但是金茂湾在质量的其他方面做了很大的努力，比如中轴线的对称设计，大框架空楼层，1.4米覆土，这些都需要成本的支撑。在初期投资难以收回的情况下，达到最高的标准和质量也是一件困难而具有挑战性的事情。

“后续可能会慢慢提价，变亏为盈，也许会把空白换成精装，但是技术系统做不到。”销售人员也多次确认过。“预计到明年年底，价格将达到每套25000-26000元，但这要看限价的放开程度。”

金茂湾将于12月中下旬首次开放，这也是金茂首次在合肥市场销售。开业是赔本生意，后续压力可想而知。不仅是政府的监管，还有赔本销售或者销售周期的延长，导致各种成本的增加，从而陷入恶性循环。合肥考场第一答题卡金茂最终能考多少分，很快就知道了。

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