土地契税 房地产契税计算方法

契税是指以所有权发生变更、转移的房地产为征税对象，对产权持有人征收的一种财产税。应税范围包括:土地使用权买卖、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

契税是土地和房屋所有权转移时向承办人征收的一种税。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋所有权的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述土地和房屋所有权的取得包括以下几种方式:国有土地使用权转让、土地使用权转让、房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转让土地、房屋所有权的，视为土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与，应征收契税:以土地、房屋所有权作价出资入股，以土地、房屋所有权抵减债务，以获奖方式取得土地、房屋所有权。

契税已经成为地方财政收入的固定来源，地方契税收入在全国范围内迅速上升。各类土地、房屋的权属转移方式不同，契税定价方式也不同。

根据规定，在现行契税政策下，个人购买住房的税率有所不同。个人购买普通住房，且该住房是该家庭唯一的住房时，所购买的普通商品房面积为

90平方米以下，契税按1%执行；公寓面积在90平米到144平米之间的，税率减半，即实际税率为2%；购买面积在144平方米以上的住宅单位，契税税率按4%征收。购买非普通住房、两套以上住房、商业投资房产，按4%的税率征税。

契税减免的普通住房应同时满足以下三个条件

1.居住建筑容积率在1.0以上；

2.单体建筑面积小于144平方米或者内部面积小于120平方米；

3.实际成交价格低于同一级别土地上商品房平均成交价格1.2倍以下的契税征收标准。

一般第一套房屋契税是两次，也就是3-4%。注:一个家庭唯一的房子不一定是第一套房。比如买房子卖了，可以买第二套房。但是名下只有一套房子，可以申请唯一的家庭房。契税税率的调整幅度为3% ~ 5%。实行幅度税率是基于我国经济发展不平衡，不同地区经济差异较大。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地区的实际情况，在3% ~ 5%的税率范围内自行决定。计税依据确定后，应纳税额的计算会更简单。

缴纳契税所需的信息

1.商品房销售:商品房销售合同、购房发票。

2.二手房买卖及赠送:买卖合同或礼券、评估表、房屋产权证原件。

3.房屋交换:双方交换协议、评估表、房屋证书原件。

4.房屋拆迁中的再购房:拆迁安置合同或协议、公有房屋拆迁买断协议或买断收据、再购房屋合同或合同、购房发票或首付款收据或评估表、房屋产权证原件、低保户等根据具体情况需要提供的资料。

契税纳税人。在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权的单位和个人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

土地和房屋所有权转移是指下列行为:

国有土地使用权转让；

土地使用权的转让，包括出售、赠与和交换；

买卖房屋；房屋赠与；房屋交换。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转让。

契税税率。契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，在前款规定的范围内确定，并报财政部、国家税务总局备案。

契税的计税依据:

国有土地使用权转让、土地使用权出售和房屋出售均为交易价格；

赠与土地使用权和房屋的赠与，应当参照土地使用权和房屋销售的市场价格，经税务机关批准；

土地使用权和房屋交换是指交换后的土地使用权和房屋价格之间的差额。前款规定的交易价格无正当理由明显低于市场价格的，或者交换的土地使用权与房屋价格的差额无正当理由明显不合理的，由征收机关参照市场价格核定。

契税的应纳税额。应纳税额计算公式:应纳税额=计税依据×税率。应纳税额以人民币计算。土地房屋权属转移以外汇结算的，按照纳税义务发生当日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价计算。

契税减免。

国家机关、事业单位、社会团体和军事单位的办公、教学、医疗、科研和军事设施用地和房屋免征；

城镇职工按照规定首次购买公有住房的，免征；

因不可抗力造成房屋灭失而重新购买的，酌情给予减免；财政部规定的其他减免税项目。

经批准减免契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本条例第六条规定的减免契税范围的，应当补缴已减免的税款。

契税中的纳税义务发生时。纳税人签订土地房屋权属转移合同之日，或者纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质的证明之日。

纳税期限。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关申请纳税申报，并在契税征收机关批准的期限内缴纳税款。

纳税人办理纳税手续后，契税征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。

纳税人应当依法持契税缴纳凭证和其他规定的文件、资料，办理土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税证明的，土地管理部门和房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。

税务机关。契税征收机关应为土地和房屋所在地的财政机关或地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供相关资料，协助契税征收机关依法征收契税。

首套房契税计算方法

计算应纳税额的公式为

新房应纳税额=计税依据×税率

二手房应税金额=二手房税率×房地产评估价格

测量标准

一般来说，有以下几类:一个征收标准在90平方米以下，一个标准在90-144平方米之间，一个标准在144平方米以上。如果是二套房、三套房，则不享受优惠政策，一套房契税税率一般在3% ~ 5%的调整范围内变动。各地将根据实际情况具体收集。

三、二套房契税各类房屋均价低于各区房管局市场指导价:

买受人面积小于90平方米的第一套住房的契税:评估价的1%；

面积大于90且小于144平方米的买受人第一套契税为:预估价的1.5%；

高于该区域市场指导价，面积大于等于144平方米，且买受人不是前两套房屋的契税或两套以上房屋的契税:评估价的3%。