万达房地产 王健林：万达为何要去房地产化转型？

4月17日，万达集团董事长王健林应邀在深交所发表主旨演讲。他在讲话中阐述了万达商业地产过去一年的转型方向——“轻”资产模式。也就是说，万达广场的建设资金将全部由投资者支付，万达将负责选址、设计、施工、招商和管理，万达产生的租金收入将利用万达广场品牌和万达环球原有的商业信息管理“汇云”系统按一定比例分给投资者。

王健林在发言中详细阐述了万达“轻”资产的概念、为何转型、如何打造“轻”资产模式和战略目标。

他认为，中国房地产已经到了供需平衡的转折点，高利润躺着挣钱的时代已经过去。未来房地产要靠品牌、定价、营销等方面做好。虽然重资产模式还能发展，但是越来越难了。要快速扩大规模，就要转型轻资产。他提出万达的轻资产有两个战略目标:一是2020年开400到500家万达广场，力争2025年开1000家万达广场；第二，2020年，万达商业地产三分之二的净利润将来自租金收入。未来，万达商业地产有限公司可能摆脱“地产”二字，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。

以下是讲话全文:

万达的“轻”资产模式

王健林

万达是全球领先的房地产企业，2015年拥有全球最大的物业面积。围绕房地产的发展，万达也延伸到了很多其他行业。通过对房地产未来发展趋势的分析，万达从去年开始进行了全面转型。从空的角度来看，转型方向应该是从国内企业向跨国企业发展。从内容上看，要从房地产为主的企业向高科技服务企业转型。今天我重点讲讲万达的核心企业万达商业地产的转型。

1.万达改造轻资产

1.什么是重资产，什么是轻资产

什么是重资产？万达商业地产的主要产品是城市综合体。这种产品模式是建造一个大型的万达广场，在它旁边建造一些写字楼、商店和住宅，出售配套物业，利用销售产生的现金流投资万达广场。因为中国没有支持长期房地产投资的金融产品，万达只能“卖”和“租”养。万达广场建成后，由自己拥有和经营，租金收入全部归万达所有。这种模式叫做重资产。

什么是轻资产？投资建设万达广场，资金全部由他人支付。万达负责选址、设计、施工、招商和管理，使用万达广场品牌和万达环球原有的商业信息管理“汇云”系统。万达产生的租金收入与投资方分成一定比例。这是一个全新的模式。万达去年开始研发，现在已经开始运营。这是万达广场的轻资产模式。

2.聚焦轻资产

万达商业地产转型方向应以轻资产为主。截至2014年，万达已经开设了109家万达广场，今年还将再开设26家，届时物业面积将超过2500万平方米。今年开业的所有万达广场都是重资产，因为从选址、谈判、设计、征地到万达广场开业的建设周期约为3年，计划今年开业的项目不能再变成轻资产。但万达计划在2016年开设50家万达广场，其中20多家是轻资产。2017年后，万达将保持每年至少开放50个万达广场的速度，其中40多个是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平方米计划由万达广场等物业持有，出售7000万平方米。我们设定了5年内消化7000万平方米销售物业的目标，5年后万达广场不会再有重资产项目。这意味着万达商业地产将在五年内转型为商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产。

二、为什么要转型轻资产

万达的重资产发展不好或者没有发展空。中国的城市化还在进行，业内模仿万达的人很多。那为什么现在要果断转向轻资产呢？

1、扩大竞争优势

到今年年底，万达将开放135个广场，这是世界上最大的广场，也足够大。如果没有远大的目标，完全可以满足自己，只靠租金的自然上涨就可以坐以待毙，放松身心。然而，对于中国近14亿人口的消费市场来说，我们的规模仍然太小，我们必须做更多的工作来扩大我们的竞争优势。重资产受制于房地产周期。市场热的时候，房子卖的好，现金流回的快，容易发展。但我们分析，中国房地产已经到了供需平衡的拐点，高利润躺着挣钱的时代已经过去。未来房地产要靠品牌、定价、营销做好。虽然重资产模式还能发展，但是越来越难了。要快速扩大规模，就要转型轻资产。由于万达广场有品牌，很多组织和个人都主动找万达投资。万达为什么不用？现在有一句名言:做生意最好是用别人的钱做自己的事。万达应该大到五年内完全拒绝竞争对手。万达在挖一条更宽更深的护城河。

2.发展中小城市

有分析师问我，万达为什么不专注于一二线城市的发展，三四线城市房租那么高？这是对房地产的认识不足。房地产的核心指标不是房价和每平米租金，而是租金与收益的比率，也就是租金与投资的比率。扣除各种税费后，一个项目的年租金除以项目投资就可以看到收益率。比如租金收益率，一二线城市的项目甚至可能不如三四线城市，因为一二线城市的项目地价更贵，投资更大。

重资产主要靠房价，销售利润高，难以投资三四线城市。轻资产不卖是因为纯投资，不需要关心房价。只要城市人口足够，租售比合适。万达可以进入大量三四线城市。三四线城市发展房地产最大的挑战是难以吸引投资，普通企业根本不敢进去，因为招不到业务。丰富的商业资源恰恰是万达最大的优势。我们有5000多家合作企业签署了协议，其中许多是万达的密切合作伙伴，万达去哪里他们就去哪里。现在万达不是招商，而是选商。万达的招商有一个硬性规定，任何商家每年在万达广场开设的店铺数量不得超过当年万达广场开业总数的50%，去年进一步减少到三分之一。首先要做的是防范风险。如果万达开500家店，超市等行业都租一个业务，一旦运营出现问题，风险就大了。第二，为了防止内部腐败，个别商家不可能仅仅因为获得了一定的万达招商人员，就无限制地在万达广场开店，我们限制了进入万达广场的品牌数量。

三四线城市地价相对便宜，现在可以选择更好的中心地段。从我们的经验来看，一个四五十万人口的三四线城市，完全可以承载一个大型的万达广场，三四线城市的消费者忠诚度更高。比如北京附近的廊坊，市区人口只有40万。当时政府要求万达投资。我们觉得廊坊人口少，北到北京30分钟，南到天津40分钟。廊坊有多少本地人可以购物消费，并不乐观。但是廊坊市政府很热情，多次上门，愿意拆除市政府办公区给我们建万达广场。人总是有同情心的，所以我们要投资。但廊坊万达广场开业后，效果出乎意料。现在平均每天客流量5万，相当于廊坊人每天逛街的八分之一。还有重庆万州，当地政府提供了最好的土地，多次要求我们投资万达广场。搞开发的同志反对，说全市只有40万人，是经济落后地区，开业后如何保证客流。后来我说:“如果真的不行，还是扶贫或者投资吧。”。但我万万没想到，万州万达广场的开业，会创下万达广场至今的客流量纪录——开业前三天客流量超过110万，也就是说，当地每个人前三天都去逛了好几次店，现在依然保持着每天5-6万的客流量，经营状况非常好。

我们从实践中了解到，中国的商业房地产投资现在失衡，集中在大城市，局部过热。但是对于城市人口多的三四线城市来说，投资是非常稀缺的，更不用说很多地方的大型综合体了，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市。虽然客户单价略低，但总人口多，消费忠诚度高，容易在万达广场形成单一商业中心，投资回报不低于大城市。这是万达发展的好机会。

3.产生边际效益

万达做轻资产是为了加快发展。万达现在一年开26个广场，增持面积约500万平方米，这在全世界都是前有甚至后有空。从国际经验来看，房地产的发展离不开城市化进程。一个国家城市化的关键过程只有20到30年。一旦城市化进程结束，就没有大规模发展的机会。万达遇到了中国快速城市化的重大历史机遇，同时也因为准备充分而抓住了这个机遇。我们将继续加大努力，尽快发展中国所有的大、中、小城市。财务上，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店年租金可以达到1亿，两个店年租金2亿，万达可以拿到7000万。一个重资产的标准店平均租金也是一个亿。扣除管理成本和扣除税金后，财务利润和收入基本相同。

更重要的是，轻资产的快速扩张也能产生边际效应。以在深圳证券交易所上市的万达影院为例，其影院大多位于万达广场。万达商业地产发展迅速，电影院也是。万达正在做宝贝王，这是中国第一个集儿童游戏、教育培训、食品零售于一体的综合性儿童娱乐项目。万达之所以要做儿童生意，是因为如果万达广场没有儿童生意，服务的年龄就会有差距。根据我们的统计，儿童业务可以给广场带来超过两位数的客流增长。为什么要自己做，因为找不到一个能跟上万达速度的合作伙伴。国内的儿童商家要么只做儿童游戏，要么只做儿童零售，没有综合性企业。我们去国外找，欧洲、日本、韩国的公司都谈过，但都不敢进入中国市场。即使他们做了，也不敢做得这么快。一年开一两家根本满足不了我们的发展需求，万达决定自己做。万达儿童娱乐公司成立于去年，第一年就开了9家店。如果跟得上万达广场的发展，很快就会成为全球最大的儿童娱乐企业。万达广场的扩建将为万达做O2O和互联网金融带来更多资源。

三、如何做轻资产

1.建立轻型资产标准模块

在重资产模式下，万达商业地产对本土公司的评价主要是看利润；各地要发展，主要看房价。轻资产模式的评估对象发生了变化，主要取决于成本和租金。万达在中国发展了20多年，做过几百个项目，对全国各地的建设成本都有很好的了解。首先在成本上下功夫，花一年时间建立了四个版本ABCD的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方和地基软的地方有不同的造价标准，北方根据地质条件形成两种造价标准。

过去，万达广场的开发主要由开发部牵头。他们负责谈论不同地方的项目。当项目数据回来时，公司的成本部门会审查成本和利润。这两个部门还得玩一个游戏，这个游戏在提交给总裁和董事长审批之前就达成了一致。现在主要是由商业管理公司决定是否做轻资产项目，也就是看租金。商业管理公司是万达广场的经理，他会保守地计算租金，所以我们要求商业地产研究部门为每个地方建立一个租金计算模型，并进行独立计算。如果两个部门的计算差不多，那就靠谱了。如果差距大，回去再研究。这样就建立了一套轻资产投资标准模块。

2.项目管理的重大改革

为了加快轻资产的发展，万达的工程管理模式也进行了重大改革。过去，项目管理，从招标、预算到决算，都是复杂、费时、费力的。万达计划在轻资产实施一年后开放50个项目，难以跟上原有的项目管理模式。所以我们推出了交钥匙工程，这是中国工程管理史上的一大创新。万达与中建系统的四家长期合作公司共同制定了不同地区的四个版本的万达广场工程造价标准。万达按标准支付施工单位，施工单位按标准施工，按时实施交钥匙工程。万达只需要监督工程质量，不需要自己招聘分包商。发达国家的工程建设是交钥匙工程，投资就是投资，施工就是施工，管理就是管理，专业化程度高。中国的房地产企业是全能的，从投资、买地、设计、施工，什么都是自己做，这是由中国目前的发展阶段决定的。

实施交钥匙工程的好处是:一是降低了成本。以前万达广场一建，项目公司60-70家，现在减少三分之二。第二，提高效率，让管理更方便。三是实现双赢。实施交钥匙工程后，项目施工单位成为真正的总承包商。以前他们只负责土建，最多只占工程造价的50%。万达投标外墙、内装修、机电等。现在总承包商要自己招分包商。不仅收入全靠他，还可以收取一定的管理费进行分包，利润也增加了。因此，交钥匙工程受到了战略合作伙伴的极大欢迎。对于万达来说，项目招标中的腐败也是可以完全杜绝的。当然，所有的分包商都必须从万达品牌库中选择。

3.企业管理信息化

万达发展如此之快，很多人都担心它会不会翻车。轻资产模式推出后，项目管理的工作少了，但业务管理的任务加重了。现在，每年都有20多个广场开放。明年怎么才能跟上翻倍？业务管理已经成为万达安全的核心。

中国的万达广场太多了，人们无法单独管理，万达实现了高度的信息化管理。万达创新开发了一套汇云业务管理系统，2013年试运行，2014年在万达广场正式实施。汇云将万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统整合成一个智能平台，一个电脑屏幕就可以控制全局。过去，这些系统是以分散的方式管理的。消防就是消防，机电就是机电。这是一个20万平方米的商业中心，有几个地下监控室，需要几十个人。现在只需要一个控制室。因为电脑管理，值班的都是工程师，人员素质也提高了。汇云系统的实施保证了万达业务管理的快速发展和安全性。比如火灾事故，大多是电路老化引起的。如何保证电路安全，万达过去的解决方案是所有电线电缆因为质量比较可靠，只使用全国前三名品牌；其次，严格防死，加大巡查力度。但是电路安全事故是无法完全避免的，我们也有这方面的教训。现在万达采用科技手段安装电线电缆感温系统，通过温度变化感应电线电缆是否有问题。一旦任何地方的温度超过正常范围，系统就会自动报警。问题在哪里，我们可以马上找到。

万达广场的一个主要特点是餐饮企业多，一个广场有三四十家餐厅。就像我十年前说的，万达广场王不是卖的而是吃的。餐饮需要用火，火灾隐患最多。万达与国家消防局共同开发了厨房自动灭火系统，并在全球范围内申请专利。该系统可以自动感应厨房温度。一旦超过警告值，电脑会自动切断厨房煤气；当温度上升到一定程度，自动喷水灭火系统就会启动，最大限度的防止火灾的发生。

企业管理信息化不仅支持了万达企业管理的运行，保证了企业管理的安全性，还降低了企业管理成本。过去管理一个15万平米的万达广场需要131个经理，现在只需要80人，减少了40%。

4.建立轻资产融资渠道

万达是轻资产，钱从哪里来？一是资金、保险等机构投资者等外部渠道，签订了25个具有约束力的项目。如果万达需要，很快就能签100多个项目。二是建立内部融资渠道。万达已经成立了自己的电子商务公司，并收购了快钱支付公司，两家公司都在制作全新的理财产品，将于下月推出，并采用众筹方式为万达广场的轻资产融资。万达的理财产品真的是投资实体，能产生实实在在的回报。我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，在5年或7年内处置万达广场，并将收益分配给投资者。万达广场有两种处置方式:资本化或出售。中国正在试点REITS，目前有几个城市正在试点。理财产品万达是准REITS。就算你当时不做REITS，五年后广场就成熟了，租金也会高一些，可以卖个好价钱。有了销售收入和前一年的现金收入，预计年化收入至少可以达到10%。如果投资者急着用钱，想中途退出，我们已经和两个金融改革试验区做好了交易，建立了权证交易平台，找到了做市商。购买我们的理财产品，一个月后进行交易，使其具有流动性。而且万达电商和快钱在处置广场时也和投资人约定获得一定的利润，让万达金融电商公司也能盈利。如果万达的理财产品实施成功，可以解决轻资产项目的投资问题，因此可能不需要依靠外部投资者。

万达商业地产转向轻资产，是一步一步做出来的，没有大家想象的那么华丽。从成本标准模块搭建、交钥匙工程、信息化业务管理到融资管道的建立，已经折腾了一年多，现在消息出来了。

第四，轻资产的战略目标

万达的轻资产有两个战略目标:一是2020年开400到500家万达广场。在最初的资产密集型模式中，我们给自己设定了到2020年开放240到250个广场的目标，现在这个数字几乎翻了一番。万力争到2025年建成1000家万达广场。你可能不相信万达五年一年能开100家店？以万达现在的执行力，尤其是五年后，完全可以做到。我不相信你会在五年后看到我今天的话变成现实。第二，2020年，万达商业地产三分之二的净利润将来自租金收入。如果一个公司三分之二的净利润来自房地产，这个公司就不能再叫房地产公司了。所以，我们也有计划。未来万达商业地产有限公司可能会去掉“地产”二字，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司，从而实现万达商业地产的全面转型。

谢谢大家！