鄂尔多斯康巴什 鄂尔多斯楼市缘何复活

在北大和清华，来自鄂尔多斯的学生不用担心找不到老乡。

日前，第一财经记者在内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区询问一名出租车司机，为什么在鄂尔多斯房价大起大落期间，康巴什房价基本保持稳定。他说:你应该去鄂尔多斯一中看看。鄂尔多斯一中今年高考成绩是32名学生考过北大清华，5名学生考入香港名校。

鄂尔多斯一中位于康巴什新区鄂尔多斯街。

很难想象这个15年前才开工建设的城市，因为闲置的房产和人口少，一度被形容为“鬼城”。如今，康巴什变得越来越有活力和受欢迎。其实清洁空的空气，高端的教育资源，医疗资源支撑着康巴什区的房价。这也意味着煤炭城市鄂尔多斯的转型。

“不建议投资房地产”

与我来康巴什的前几年相比，街上的汽车数量明显增加。当时，记者在康巴什看到，在视线范围内的几个红绿灯处没有汽车。现在，交通灯前有一个队列。过马路的行人也需要四处看看。

记者来到成吉思汗广场西边的一个售楼处，售楼处只有一个工作人员在打电话。外面下着雨，大厅里一片漆黑，没有灯。她以为记者是来看板块的，说这里的楼已经卖完了。“你是来拿土地的吗？现在的土地不好拿。”

“如果你买房子是出于投资目的，我建议你不要再来了。投资的目的是收益，要低点进去，高点出去。现在康巴什的房价处于高点，已经没有投资价值了。她说:“就算你有闲钱，也不建议你放在这里。房价可能会涨，但涨幅应该不大。”

在与这名工作人员的交谈中，记者了解到康巴什区的常住人口两极分化。一是年轻人多，二是老年人多。老年人喜欢这里的环境。

当记者问来康巴什买房的公务员多吗，因为鄂尔多斯市政府早就从东胜区搬到康巴什了，工人听说那里有很多公园。她说:康巴什本身就是一个花园城市，所以没有“很多公园”这种说法。

“周边一些人的孩子现在上初中甚至小学，他们来康巴什买房是为了以后有机会上个好高中。如果投资，这也是投资。”

另一位当地人士告诉记者，康巴什的医疗条件非常好，甚至包头的病人都选择来康巴什治疗。这也说明康巴什的建设是从一个高点开始的。

鄂尔多斯地方官员不否认城市建设的超前规划。

正是因为综合因素，康巴什周边的人也来这里买房。与2016年左右的最低点相比，康巴什的房价平均每平方米上涨了两三千元。工作人员所在楼的二手房卖了8000到10000，当时大概6000。

记者从这次采访中感受到的是，曾经被称为“鬼城”的康巴什正在复兴，并逐渐增强其生命力。

有人成功地找到了便宜货

就鄂尔多斯而言，房价经历了一个先涨后跌再涨的过程，在东胜区更为明显。

东胜区的市民中心位于区中心。记者遇到了一个早上在跑步的市民。她告诉第一财经记者，2016年，她在附近买了一套房。当时的价格是每平方米3500元，现在可以卖到6000元。她认为她是低价买的。

她认为，2016年左右，东胜区房价达到低点，然后开始上涨，现在已经涨到2010年左右的水平。

当时房价飞涨是因为煤炭经济。从2006年开始，在煤炭行业带来的金融支持下，鄂尔多斯的房地产行业开始爆发。房价在一两年内从每平米1500元飙升到5000-6000元。万元房产并不少见。找不到房子是当时的普遍现象。2010年是鄂尔多斯楼市最热的一年。

然而，在那之后，鄂尔多斯的价格像悬崖一样下跌。鄂尔多斯一个人对原因有这样的分析:当初有很多新闻报道说鄂尔多斯的房子有投资价值，面积3000平米，吸引了很多人，包括周边省份的人。之后觉得环境不错，就选择在这里买房。当越来越多的人买房时，房地产开发商逐渐提高价格，越提高价格，就越担心等待买房的人，导致他们越买越多的情况。但是由于鄂尔多斯当初的快速扩张，房子数量增加了不少，所以房价暴跌。它就像一家餐馆。如果你在里面看很多人，你也会进去吃饭。如果没有人，你会怀疑这家餐厅有问题。

房地产去库存化与鄂尔多斯转型

2016年3月，鄂尔多斯发布了《关于房地产市场稳定健康发展的实施意见》，其中之一就是去库存化。

房地产开发用地供应管理严格列为第一条。《意见》称:建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，严格控制房地产去库存未完成的旗区房地产开发建设用地供应，中心城区内经济开发区不供应商品房用地。这应该是上述工作人员说不容易拿到地的原因。

“2016年和2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的商品房面积分别为589.8万平方米和511万平方米，而2014年和2015年消化的商品房总面积仅为588万平方米，少于2016年。逐年。”根据鄂尔多斯市政府工作报告中的数据。

截至目前，鄂尔多斯市已消化房地产库存1635万平方米，房地产市场“量价稳定”。日前，在内蒙古自治区鄂尔多斯市举行的庆祝中华人民共和国成立70周年特别新闻发布会上，鄂尔多斯市有关领导如是说。

房价反弹的一个重要原因是供应减少。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展公报，2009年，该市完成住房面积396.6万平方米，2017年完成住房面积44.9万平方米。

记者注意到，虽然鄂尔多斯房价上涨，但深层次矛盾仍未解决。以房地产建筑面积为例，根据上述公告，2010年，全市房地产开发建筑面积为4122.4万平方米，随后几年累计竣工面积不超过1300万平方米。有近3000万平方米的缺口。

甚至在东胜区市民中心附近，记者也看到了许多未完成的开发项目。出了鄂尔多斯的额济纳罗机场就是一个开发区。这里的道路以经纬命名。正如记者所见，这些建筑最多没有任何建设的迹象。这个“库存”恐怕更难消化。

今年鄂尔多斯的政府工作报告指出，将化解政府债务、防范金融风险和服务实体经济、防范和化解重大风险结合起来是一个重要方向。2018年债务总额471亿元，完成全年减债任务的117%。

继续改变“一煤独大”的局面，也是鄂尔多斯的一个重要方向。2010年左右，鄂尔多斯煤炭行业占GDP的75%。近年来，经过逐步转型，非煤炭行业增加值占规模以上工业企业增加值的50%。2018年，非煤炭行业投资占工业投资总额的77.1%。与此同时，近年来，鄂尔多斯已撤出1335万吨煤炭产能。

煤炭经济仍然是鄂尔多斯重要的经济支柱。去年，鄂尔多斯煤炭产销量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨。然而，鄂尔多斯煤炭行业目前面临的任务是转型升级。为此，鄂尔多斯聘请了国家权威研究机构，科学编制优质经济发展研究报告、现代能源经济示范区规划、现代煤化工示范区总体规划，并在煤炭深加工方面进行布局。今年启动了5个新的清洁燃煤发电项目，建设了九台甲醇制烯烃、稳定轻烃新能源等一批煤炭深加工项目，新增电力装机82万千瓦，化工生产能力219万吨，煤炭地方转化率提高到22%。

鄂尔多斯房地产近年建筑面积与竣工面积对比