德国买房 说说在德国买房和生活的事

昨天写了一个德国三口之家的月开销，涉及到在德国买房。这立刻引起了很多人的兴趣。很多同志都问过德国买房贷款的问题，我就在这里写一点。

其实这个事情写起来很复杂，涉及到移民问题。经常接到一些同志的询问，比如移民葡萄牙、马耳他等国家买房，有的甚至在国内卖房，想尽办法去南欧某国买所谓的“别墅”作为移民那个国家的条件，但不知道其中有多少困难和陷阱，但这件事离今天的主题太远了，就不多说了。

现在，另一个经常发生的事情是，许多中国人以探亲的形式去那里生活，因为他们的孩子在国外，但他们在很短的时间后回到中国，因为他们很不舒服。老老少少在一起生活久了难免会吵架。如果一个人突然换了环境，他的语言就完全不一样了，身边的人说不好肯定不习惯吃东西。等山水情习惯了，就会变得孤独寒冷。更何况中国不是二三十年前差距太大的时候，现在完全不一样了。

当然，在自然环境方面，尤其是空气、水、食物方面，中国与一些西方发达国家还有很大的差距。如果有中国人看重这个，想办法去也是可以理解的，但是如果你想舒服，自然环境好就不算完。融入当地社会是非常重要的，前提是语言可以说，环境可以适应。根深蒂固的社会认同和价值观不是一两句话能说清楚的。

归根结底，移民是个人选择的问题。我的德国大学同学中，90%的中国学生毕业后都回国了，现在收入也不低。很多人在家里感觉很舒服，移民后非常后悔。这样的例子不少。很多生活在国外的移民都不开心。10多年前我来德国的时候，在跳蚤市场看到一个老上海移民，在露天买了一些中国制造的小饰品。现在还看到她在那里摆摊，日子过得不好。这不是说摆地摊没有错，我只是说没有你想的那么好。

不一定要抛弃国内产业，彻底移民。如果你喜欢那里的生活环境，熟悉当地人文，有自己的圈子，可以买个小房子作为长期度假的地方，在很多国家都不贵，比如德国，很多漂亮的地方可以落户几十万人民币。

小恩惠

我就写一点在德国买房需要注意的问题。

德国对外国人购房没有限制，但对房地产投机持谨慎态度。法律限制很多。房地产从来都不是德国的经济增长点。与澳大利亚和加拿大相比，中国的房地产投机者很少来德国。

在德国买房的特点是，除了法兰克福、慕尼黑等大城市，其他地区的房价普遍可以接受。这里可以接受的意思是房价不贵，甚至不便宜。

德国在20世纪60年代和70年代处于经济快速发展时期。当时很多外来务工人员来到德国，没有足够的房子住，于是在各个地方修建了大量的单元建筑，现在维护的很好。2017年，在距离法兰克福40多公里的陶努斯山买了一套120平米左右的公寓。售价12.9万欧元，相当于100多万元人民币。如果只是买一套50平米的小户型，7万欧元或者56万元就搞定了！如果是在黑森州北部，下萨克森州南部，不来梅西部等。，还是在西德，有不少20多万欧元200多套的独栋别墅，单元楼更便宜，别说东德了，那就太便宜了不好说。

但是注意了，我就着重讲以下几点。

在德国买房的额外成本很高，持有房子的成本也很高。

一个是买房额外成本高。以一套20万欧元的公寓为例。如果房子卖20万欧元，中介要收5.95%的费用，购房税6%，公证费2%，土地契税0.3%，只有14%，也就是价值24%

有人问，我就不能把房子买下来卖个高价吗？德国人早就想到了这一招。如果他们10年内卖房，超过房价，就要交很高的税，剩下的和当年的收入挂钩，然后交税。也就是说，如果你以22.8万欧元买了一套房子，以同样的价格卖出，那么2.8万欧元中的25%将直接纳税，剩下的75%将与你目前的收入一起计算，然后纳税，因为2.8万欧元的政府认为这就是你所谓的利润。如果你拥有三处以上的房产，还有更多的税收等着你。所以，在德国买房，不要过多考虑房地产的升值问题。买房的人大多只是需要，自己住。

谈买房后的持有成本。

在德国买房，首先要考虑的是房子的Hausgeld，也就是房子每个月要花多少钱，一般包括各种维修资金，电梯费，管理员工资，垃圾处理费，水费，各种管道折旧费，还有一些取暖费。一套100平米的房子，每个月只花这个Hausgeld，会少500欧元，不包括电费，网费，电视费，只有这三种每月差不多100多欧元。另外，每年还有大约600欧元的房产税等着你。每个月花六七百欧很正常。而且这里的大部分费用，就算不住，每个月也得按时交。

这里重点讲一个德国房子的维修基金。

德国这边的房子，尤其是楼房，需要交一个月的维修基金。不管你是不是住在房子里，这笔钱都要等到你再次卖掉房子的时候再付。通常，这笔钱由物业存入一个固定账户。一旦这栋楼出现问题，需要维修，这时就会召开业主大会，大家投票决定用这笔钱。我买房的时候，中介先告诉我楼维修基金多少钱。钱一交就还，一天不退卖。几百年来，我们一直在关注德国的相当多的房子。我去哥廷根看季羡林住过的房子，那是20年代的房子，现在和新的一样满。20世纪70年代德国建造的房子现在只是新房子。为什么？主要是因为楼主一直在交这个维修基金，房子一直在定期维修。

像下面这样的德国建筑建于20世纪60年代和70年代。