[今日楼事]部分二手房将停止贷款

最近看到一段话：有人名牌大学毕业，每个月工资收入过万，房贷五千，油费一千，一家人生活费又是大几千，每天过着紧凑而“充实”的工作；还有的人月薪只有三千，但家里面四五套学区房排队出租，每个月租金用来偿还房贷，一个月几万的房贷一点也不担心，反正贷款也不是自己出，等到有一天涨价后转手一套就赚它个几十上百万，两种截然不同的情况放在一起很有意思，拼命工作赚钱还不如别屯几套房升值来得快，自我国全面推行商品房以来，老百姓的居住品质得到显著提升，城镇家庭基本人人有房可住，然而，炒房在这期间孕育而生，毫不客气地说，炒房是房地产的悲哀。

过去几年，二手房交易异常火爆，2013年上海全年二手房成交量达到273022套，单3月份就成交了56648套，2020年在受到疫情影响后的上海，11月份更是创造出四年单月成交量新高，达到3.2万套，根据贝壳数据研究院数据统计，2020年全年上海二手房成交金额约为12028亿元，不仅如此杭州、西安、南京、成都、深圳、长沙、广州、合肥、无锡等9座城市二手房交易规模增长得也十分快，为什么这么多人喜欢购买二手房呢？其总结下来一共有三点：一是地段好，曾经首富李嘉诚曾说过，买房子要看地段，二手房普遍位于城市的核心地段区域，具有较好的增值空间，拥有一个好的地段至少不会贬值；二是属于现房不用等待交房，即买即入住，这是二手房与期房最大的区别，三是周边配套成熟，经过多年的时间沉淀，二手房周边的商圈渐渐成熟，学校、医院等配套也逐渐完善。

随着我国城镇化率不断提高，截止到2020年底，我国城镇化率达到63.89%，距离发达国家城镇化率70%仅差7%不到，按照国际上城镇化率对经济发展的推理，城镇化率在30%-70%之间说明经济发展较快，房地产行业对经济提升的贡献值最大，房地产增幅最高，二手房价格一路飙升正是因为如此，比如深圳，二手房均价高出新房价格15000元/平方米，南京二手房比新房平均高8000元/㎡，按照一般的家庭装修标准，通常整装价格在2500元/平方米以内，在这个装修透明化的时代，高于这个标准则说明房产增值较大，说白了这样的二手房可以让投资赚得盆满钵满。

然而，房地产市场不会任由其胡乱发展，是时候该给二手房立下“规矩”了，2021年2月8日，深圳市住房和建设局率先发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知指出：

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

2021年5月28日，成都住建局也发布通知，成都将建立二手住房成交参考价格发布机制，此外宁波也紧跟二手房参考价步骤开始实施二手房参考价发布机制，也就是说，房东在计划将自己房屋出售时，不能再漫天要价了，如果高于参考价，房东要么主动降价按照参考价出售，要么不能挂到二手房交易平台进行交易。

除此之外，近日二手房再次传出限贷消息，比如河南郑州银行针对二手住房贷款提出：1.只受理房龄15年（含15年）以内的房屋；1.只受理建筑面积在60平方米（含60平方米）以上的房屋；3.只受理郑州市四环以内的房屋，也就是说房龄超过15年、面积低于60平方米、位置在四环开外的房子将得不到他们银行的贷款支持，截止到目前为止这一项政策还没有正式公布出来，但是既然有人在吐槽这项政策，说明银行对二手房贷款进行限制已经开始蠢蠢欲动了，大家都知道，上半年央行发布对全国银行实行集中管理的通知，并将银行按照规模档次划分为五档，每一档的房地产开发贷款和个人住房贷款都设定出上限，导致银行压缩二手房市场贷款额度。

事实上，银行对二手房进行限贷，并不会影响到整体房地产市场的发展，相反假如按照上述政策进行限贷，还有利于限制炒房行为的发生，一方面老房子未来面临拆迁，尤其是2000年前的老旧小区，在“拆不起”才实施的老旧小区改造计划，此时若改造后就转让出去，会让刚刚平稳下来的房地产市场再次进入供不应求的局面，另一方面房子面积越小总价越低，然而单价往往越高，尤其是公寓，本身就难以满足家庭的居住需求，房价高还存在泡沫风险，可见对部分二手房限贷，其实具备合理性。笔者认为，二手房一旦全面限贷，房产投资将受阻，2类人将面临麻烦：

第一类是博老房子拆迁的投资者，在过去，买一套老房子过几年后拆迁可以获得不菲的收益，虽然近五年时间内大部分老旧小区房子再难拆迁，但是仍然有人会选择购买老房子等四五年后拆迁，毕竟拆迁后获得的收益比前存银行更大，随着银行陆续对不符合要求的老房子停止贷款后，投资者还想购买待拆迁的老房子，只能用全款的方式购买，在这个现金为王社会，大部分投资者会断掉这个念想，贷款又不支持的情况下，将很难大量对老房子进行抄底。

第二类是大批量囤积小面积公寓的投资，过去几年里，由于年轻人买房压力较大，在一线城市生活会优先考虑购买面积较小的公寓型住宅，投资前期囤积的大量公寓需要在房价上涨后出手，但是经过二手房限贷后，将很难满足大部分年轻人的购房需求，对于一线城市公寓，虽然总价相对便宜，但是年轻人购买这样的房子依旧会需要借助贷款，对投资者而言，会失去一批意向购买人群，最终会拉长出手周期甚至可能降价出售。