[新浪财经]二手房杠杆收紧

来源：南方基金

据媒体报道，近期多个城市出现银行房贷业务收紧或利率上调的消息，甚至部分城市的部分银行暂停二手房房贷。

据统计，2021年我国有近60个城市调高了房贷利率，部分城市房贷款利率已突破6%。

结合种种迹象，很容易联想出 “买房杠杆收紧”的判断。

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杠杆对买房收益有多重要？

过去大家之所以会有“投资地产收益率高”的印象，其实一个重要原因就在于买房有杠杆。

个人通过申请房贷，可以用三成或者五成资金就可以买房，从而获得成倍的收益率。

如果去掉了杠杆，买房的真实收益率到底如何呢？

从2015年1月1日到2021年6月13日，全国城市二手房出售挂牌价指数从100点基点涨至198.39点，上涨了98.39%。（来源：wind）

也就是意味着，从全国平均水平来说，城市二手房挂牌价格2015年以来近乎翻倍。

如果你用三成首付买房，在不考虑期间利息成本的情况下，那么你的投资房产的账面浮盈会是三倍多；

而如果必须全款买房、并刨除五年所付出的利息，那么投资房产的浮盈就要大幅缩水，大概率不足一倍了。

数据来源：WIND

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同期的权益基金表现怎么样？

再来看看同期的主动权益类基金表现，以偏股混合型基金指数和普通股票型基金指数为例，从2015年1月1日到2021年6月13日，偏股混合型基金指数涨幅为158.97%，普通股票型基金指数涨幅为188.42%。

也就是说，如果没有杠杆的加持，2015年1月1日以来，主动权益基金的涨幅明显高于全国二手房房价涨幅。（来源：wind）

数据来源：WIND。指数过往不预示未来，投资需谨慎。

当然，投资主动权益基金和投资房产之间，除了杠杆和收益率的差别之外，还有其他方面的不同：比如地产还具有教育、居住、出租等附加功能。

另外，房子属于大额不动产，一是一笔房产投资通常较大，二是相比于投资基金每天都能看得到的每日价格，投资房地产几乎体验不到短期波动。

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我们站在财富趋势的转折点：

居民资金正逐步从房地产市场流向权益市场

根据社科院统计，1998-2016年间我国居民的资产配置结构非常稳定，地产占50%左右，固收类占40%左右，权益占10%左右。

背后的原因是过去二十年我国经济快速发展，房地产链作为主导产业发展迅速。

但是如今，我们已站在趋势的转折点。

当前驱动房子上涨的底层逻辑生变：迈入新的发展阶段后，中国经济的底层动力正在由传统基建切换至新经济，未来经济主导产业将从工业转向消费+科技。

中国信息通信研究院的测算数据显示，2019年中国数字经济总量达到35.8万亿元(人民币，下同)，占GDP比重超过三分之一。

2019年数字经济发展对中国GDP增长的贡献率达到67.7%，显著高于农业、工业和服务业对经济增长的贡献，成为带动中国国民经济发展的核心关键力。

总而言之，在“房住不炒”、经济动力切换等大背景下，房地产的光环大概率将逐步褪去，同时A股风险收益比具备吸引力，居民资金通过基金等专业机构入市或将成大势所趋。