[小生博士]厦门楼市可能又将出现三年大横盘

问：请教一下，岛外新楼盘的工抵房可以买吗？差价75万，优惠很大。买工抵房风险大不大？

答：基本没有风险。以前联发也是这么干。工抵房往往是开发商折扣优惠的一个噱头而已。

问：请教您一下，二手房的评估费用一般是怎么收取的？听说现在四大银行不收评估费我，其它的私有银行呢？谢谢！

答：评估费用以前也不高，这个是省物价局定的。一般几千-2万以内，采用累计计费率。

问：你好，五月份以来咨询了不少关于集美新城的房子，综合考虑升值和学区，小孩子3周，购买莲花新城和中c小三房（楼层稍微好点的，加税费装修（基本出租装修，自己住需要重新装修），基本要快360到370，感觉进去后升值空间没多少了），隔壁有莲花国际2房的，做下来差多310之间，当然品质是更差，位置更差，是否可以考虑莲花国际，然后剩下的钱去晋江（晋江有劳动合同就可以买）投资一套，这样是否更快合适？310万买个岛内湖里中学的老破小会比莲花国际的空间大吗？

答：一、你这个预算无论单价还是总价都买不到莲花新城性价比高的房子。升值空间不大。莲花国际便宜些，由于同一板块，基数低，如果确实想买集美房子也是可以考虑。中c，从这两年的3万2涨到3万8，也有了20%涨幅，只能说中c业主这几年刚跑平通胀。但是对接盘的人来说，以后大概率也最多只能跑平通胀。现在中c单价也高了，和莲花新城一样。自住合适，投资不是最好的。二，晋江或清濛开发区都是花几百弄个合同就可以了。三、湖里中学老破小那升值潜力可能是远超集美新城的。

问：我在厦门中航城A区有一套158平复式全款房，且有武汉户口和房票，在考虑卖中A换到武汉投资，比如100平左右的学区房，合适吗？谢谢！

答：你好，感谢信赖！非常合适！武汉由于常住人口是厦门3倍，如果买到热点区域，那么成长性会非常好。我们有会员去年年底就入了两套武汉，你有武汉户口，可以并发买两套。武汉比较好的学区房有点贵了，建议考虑三环以内的有点学区概念的就行，重点还是考虑单价低的板块。武汉投资逻辑和厦门有所区别。

武汉投资可选区域之一，光谷，光谷如果是2万左右的盘，未来还会有巨大成长空间，3万的盘的话未来涨幅空间小一些。二，后湖。后湖板块2万以内的盘都可以买，地铁到武昌只有几站。三，学区，武汉三镇都有学区房，集中在汉口武昌，尽量买第二梯队的，3万左右单价的学区房暴击机会比较大。四，武昌汉口核心区。单价2万5左右可以随便买。武汉是超大城市，地铁网已经基本成型，尽量买地铁盘，没有地铁盘，未来很多刚需不愿意考虑的，毕竟上班生活出行在超大城市，是重点考虑因素。厦门由于紧跟深圳步伐2年，深圳我们预计是3年后重新爆发，厦门可能又会出现3年的大横盘。厦门换武汉没问题。2012年海峡一套顶武汉5套武昌核心区，现在只有3套左右。投资一定要综合考虑雪坡，雪坡长，未来回报会比较大。

问：本人是厦门户口而且厦门有房在贷款按揭中，所以如果要买泉州的房，还得想办法让父母搞定泉州社保，搞个入场门票。打新听说是挺赚钱，但是难度那么大，我们考虑丰泽区的二手房，单价2万内最好，超一些也能接受。学区您说的二三梯队的，您觉得怎样？因为完全是为了投资，所以之前您说泉州已经涨了一波，现在买，您觉得至少要持多久才能遇上好的行情。我这些想法，我们泉州的同事，都觉得我不了解泉州房子。他们觉得，泉州地很多，房子盖得特别多了，特别晋江之类，而且都是高楼。还有，泉州本地人，有钱的都喜欢自己盖房，没那么喜欢商品房。还有，和福州比，他们觉得福州学校也更好，为什么您没看好福州，推荐泉州？

答：泉州，如果再用有钱人都自己盖房的观念来分析那就是房产小白了。泉州万人打新，市场热度很高。2013年我厦门朋友100万在晋江老家盖了2栋，他现在后悔不已啊，当时岛内随便买一套就身家翻n倍了。他一直在后悔呢，人家正宗晋江农村人。泉州东部确实人少，这是事实。但是也要注意到，房子再多，稀缺的永远是稀缺，尤其是好学区的。泉州打新确实难，好的新房，刚需名义打新中签率20多个点，非刚需就很低，5个点左右（特别热点的新盘刚需和非刚需中签率更低）。丰泽区房价基数还不大，未来不可能不涨。旁边的县城房价都多高了啊。买2万以内二手房，大跌可能性很小，晋江都翻倍了。泉州现在也是牙膏供地，学厦门一套一套的。我看好泉州，主要还是从gdp角度来看，2035年目标涨3倍，深圳才2倍。

问：想咨询一下，泉州丰泽区田庵花苑126平，房东从215万临时加价到235万，还能买吗？说是读丰泽区第一实验小学。多谢！

答：田庵花苑读丰泽实小，初中是泉州市第九中学或泉州师院附属中学（原十中）对口直升，摇号泉州五中桂坛校区。九中是泉州第二梯队初中。2021年3月1日前户籍迁入丰泽街道的，对口九中。2021年3月1日后迁入的，对口十中。十中属于泉州第三梯队。如果类比厦门，第一梯队算S级的话，那么十中就是T2档的初中。大概这个意思。未来还是有升值空间。

问：怎么看泉州限售期5年？

答：首先，限售期5年是针对非泉州户籍或泉州户籍跨市本级购房。如果你是泉州市区户籍买泉州市区房子，限售期是2年。关于5年限售，我的看法是：厦门你2年能赚到钱？现在本来周期就延长到5年了。5年内来一波行情，还指望2年来一波行情啊！泉州户口满2年就可以卖，去搞个泉州户口啊，有学历马上落户。

问：最近北峰的山水秋鸣8，9号楼要认筹了，我看了周边的楼盘差价这么大？这地方去看过感觉很偏阿，旁边就是丰州了，这地方没商业，学校也不好，是摇还是不摇呢？

答：性价比没有市中心区高，学区北峰确实弱，上初中都很远。可以摇，只是便宜没有那么大而已。摇到了貌似也可以退的。

问：想在丰泽买房，预算200万，目前没有小孩，主要是自住，兼具投资自然更好。第3梯队小学+第2梯队中学(东海/城东中学），第2梯队小学+第3梯队中学(泉州师院附属中学)，哪个好些呢？

答：你说的东海/城东板块房价有点高，这里会是未来泉州最好的地段。优先这个板块，根据我们楼盘字典来看，师院附小那边便宜的二手比较集中。泉州师院附中是老城区，也是一个选择。整体还是应以初中为主较为稳妥，小学可以通过家长、培训等平衡。

问：丰泽第一到第三实验小学差别大吗？买这几所小学的低总价小面积学区房是否推荐？如国际华城，虹景商业城等，18000到30000左右都有。听朋友说泉州不适合买小户型，想听听你的意见。

答：丰泽区第一，第二，第三实验小学都在老城区，隔得非常近，这几所小学差别不大。都是一个梯队的，都是区属。本身小学没有官方排名，各自招各自片区，除非像鲤城区那种小学是分得清楚的。买这三所小学划片内的楼盘也可以的。目前丰泽区房价主要是东海-城东片区高些。市中心区内买学区房是不错的投资准则。以前泉州房价低的时候不适合买小户型，房价高了，小户型就适合了。