【33层设备层一般在几层】从老旧小区改造看西安高层住宅未来：改造7层尚且费力，未来33层怎么改？

1998年中国房地产开始改革，房地产开始走向市场化。

在此之前的半个世纪里，中国的房地产实行了福利销售制度，大部分是政府和机构出资建设的居住区。

如今，这些小区大多已经经过二三十年的时间，无论是小区环境、楼体的外立面，管线管道，还是安防措施、小区配套、车位等等，跟1998年之后新建成的商品房相比，早已跟不上时代的发展。

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2019年，陕西出台《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》，老旧小区改造正式实施。全省共涉及9000多个小区，百万余户居民。如今，经过两年多的时间，截止今年5月份，西安市已经完成改造了1836个老旧小区。

▲改造后的明德门小区

改造完成后的小区焕然一新，一改往日的“老破小，脏乱差”，简直像换了一个模样，小区整个环境得到了大大的改善。住在这里的人们幸福感也得到了很大的提升。

老旧小区改造是一件惠及民生的事情，得到了社会各界的大力支持。然而从老旧小区改造这件事上，我却看到了另外一件事。

这些被改造的老旧小区大多只有二三十年的时间，小区刚建成的时候，环境各个方面在当时肯定也比较好的，只不过经过了这些年的岁月，变成了“老破小”。而反观西安现在的高层住宅，这些在市场经济体制下的房地产，二三十年后也会变成了老旧小区，到时众多的高层建筑将会走向何方，又由谁来管呢？

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说到高层建筑，中国高层建筑定义为30层左右，接近100米的为高层建筑。现在全国各地高层住宅普遍，而要说的西安的高层住宅数量排名全国第四，你敢相信吗？我们经常认为高层建筑云集的北上广深，竟然排名在后，深圳排名第五、广州排名第八、上海排名第九、而北京则排名第十九，是不是觉得不可思议。

▲上海

据贝壳研究院2020年9月份发布的一份研究报告，重庆、武汉、成都、西安等城市的高层住宅位居前列。这份报告研究选取了楼层超过30层的小区为样本，全国一线和新一线19座城市，近1.5万个超高层住宅得出的结论。

其中重庆由于其特殊的地理位置位居第一，这个大家不难想象，而西安竟然超过了北上广，成为了第四，这个乍让人一看，就觉得有点不可思议了，可仔细想想，也不难发现其中的逻辑。

▲重庆

多人印象当中，上海、深圳的摩天大楼众多，故而，高层住宅也应该是最多的。然而摩天大楼不等同于高层住宅。

记得去年在机场去接从上海回来的表叔，回西安的时候走的是西三环和南绕城，表叔零几年的时候在西安上大学，毕业后去了南方，后来就很少回西安了。

在路上，表叔问道：“西安的住宅楼怎么这么高？而且密密麻麻的，看起来有点可怕。”

我疑惑的问道：“高吗？上海的楼不是应该更高吗？”

表叔：“不不不，上海的摩天大楼大多集中在城市的商业中心。一般的住宅都是几层十几层的，居住的舒适度很高，很少有像西安三十多层的。”

▲西安

后来查了相关资料，果真如此。颠覆了此前我对于西安和上海高楼的认知。就像前面贝壳研究院的报告说的那样， 西安的摩天住宅小区排名全国第四，上海排名第九，而摩天住宅小区数量占全市的比重，西安占10.7%，上海仅占0.9%。此前上海就曾出台一份关于加强容积率管理的细则，文中提到上海的住宅项目容积率不高于2.5。可见上海的高层住宅是远远少于西安的，和我们平时的认知大为不同。

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这么一想，西安高层住宅排名全国第四似乎也合理了。很多人对于西安的印象就是韭菜楼众多，顾名思义，韭菜楼就是指高容积率、高密度的住宅楼。齐刷刷三十三层一百米的高楼，一眼望去，就像韭菜一样。

为什么很多楼都是三十三层呢？因为国家规定，房子超过一百米就属于超高层建筑，那样就需要在楼层中建设避难所，而如果在楼层中建避难所，所需的人力物力财力不是一个小数目，而且对技术也是很大的一个要求。开发商为了追求利益最大化，综合各种成本考虑，所以三十三层是一个最好的选择，也是高层住宅的一个极限值。

至于西安为什么这么多“韭菜楼”，城市规划也是一个很重要的原因，但都是历史问题了，在此不做多说。

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话又说回来，西安众多的高层住宅基本都是近十年建成的，目前最多也就十几年的时间。商品房的产权有七十年，房子能不能住七十年不知道，但高层住宅的机械设备和配套设施肯定用不了七十年。可能再过十几年，二三十时间的时间，就会出现各种各样的问题。

房子产权还没有到期，但是楼房的居住体验等其他方面将会大打折扣，墙体瓷砖掉落，各种管线老化，电梯由于使用时间过长也会频出事故。那个时候，这些小区将走向何方？

▲西安

像九十年代的那批小区，以改造前的明德门小区为例，98年全部建成，但是在19年正式改造之前，小区环境等各个方面都已经破败不堪，仅仅二十年的时间。这也是当年很多小区存在的问题。好在，19年，陕西省出台老旧小区改造计划，使得这些老旧小区重获新生。

那么同样的方法，能否适用于二三十年后西安的这批高层建筑吗？除此之外，还有什么办法？为此，分别从政府、大修基金、开发商、物业、个人等五个方面进行了分析。

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我们反过头来看，19年开始西安改造的这批老旧小区，以政府为主导的老旧小区的改造。

首先，九十年代的这批老旧小区大多是由政府单位出资建设的居住区，是分配的房子。在19年改造的时候，筹措的改造资金是由政府、产权单位、居民、市场等多方面筹措的。最终，西安这1800多个小区基本算是改造完成了，而且取得了不错的效果。

▲改造后的明德门小区

而98年市场经济体制下的这些房地产，是个人购买的，跟政府单位没有关系。即便是之后政府想要去改造，可面对全国各地数量如此之多的高层，也是有心无力吧。

其次，高层本身就是个问题。

此次改造的老旧小区最高层只有7层，7层的改造尚且费力，而面对动辄33层的小区，怎么改，从何而改？

对于一栋高层建筑来说，尚且是一道难题。然后再放眼到整个小区，整个西安，再到整个中国。当这些问题在二三十年后集中出现的时候，无疑是一个大大的社会问题。

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那很多人就会说了，我们还有大修基金啊。但大修基金并不是二三十年后整体出现大问题的时候启用，而是过了房屋保修期，住宅楼各方面有问题也能启用。二三十年后或许还会剩一些，但是如果加上通货膨胀等原因，势必会大打折扣。那个时候，当面临房屋各个方面大面积老化的时候，大修基金又能解决多少问题？当然这只是个人的猜测，仅供参考。

除了政府，大修基金，那么开发商呢？想想也知道，开发商在房子卖出去的时候已经基本和小区没有关系了，更不会出这份钱了。

那么物业呢？平时找物业修个水管，楼梯的灯坏了很多类似的小问题，物业都一定办得好，常常被调侃为“干啥啥不行，收钱第一名”的物业，又怎么会管未来小区改造这么重大的事情呢？

同样，再回到业主个人身上，目前一般住个十几二十几年的房子，有能力的业主早已经换了新房，就像之前老旧小区一样，也是有很多业主会把房子租出去。既然自己都不住了，更不会去关心小区会如何改造。即便是仍然在居住的，也会有人不愿意出这份钱的，不可能50个人出100个人的钱，所以靠业主去维护未来房屋的老化问题，也不现实。

那面对未来西安众多的“韭菜楼”老化，这个问题的答案又是什么呢？高层建筑也不可能像以前的老旧小区或城中村那样大规模地拆迁，因为开发商无利可图。所以目前看来是无解吧，未来这些高层建筑很有可能成为所谓的“贫民窟”。

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前段时间，住建部等十五部门联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，意见规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。

从侧面也能看出，随着目前人口的增长趋势，国家对于高层住宅的一些态度。目前，大城市的高层住宅并未受到此限制。但是，7月份发改委发出通知，严格限制城市里面的新建超高层建筑，250米以上的要专门去住建部备案，500米以上的一律不得再建。国家也是意识到了高楼在未来可能会出现的问题。

以高层住宅发展较早的美国为例，美国城市中心高楼林立，高层住宅也经历了老化的问题，维修成本巨大。目前很多中产阶级的人已经搬离了高层住宅，去到环境更好的郊区生活，只留下穷人接手。如今老化的高层住宅也确实大多居住着穷人。

随着城市化的发展，现在美国高层住宅的现状也可能是未来二三十年中国高层住宅的现状，尤其是高层住宅密集的西安。

如果对此持乐观态度的人，也许觉得没有以上说的那么严重。那么，无论如何，也只有等到二三十年后，这些问题真正出现的时候，才有答案。

或许到那个时候，车到山前必有路。

作者：毛豆

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