【为什么小区的楼王都正对大门】专题警惕！置业顾问口中的“楼王”，可能是个“更贵”的坑

每天上班前，小夏都紧紧地关上家朝南的窗户，来回走了一两次，她才能安心外出。(莎士比亚)。

关窗，并不是怕突然遭遇下雨等特殊天气，雨水进入。而是为了防止油烟进屋。如果她哪天忘记关窗户，那晚上回家之后，满屋子的油烟味足够她闻个通宵。

这个习惯，是最近两年多才有。准确的说，是自从小区对面的那个大饭店开业之后，才迫不得已养成的习惯。

买房时，我们总是习惯于看地段、看沙盘，但很多问题，沙盘上看不到，规划图也显示不明确，只有入住之后才能深刻体会。比如，小夏和她同小区的其他三名业主，虽然居住在完全不同的楼栋，但他们各有各的烦心事。

郑州某小区整体平面图

01

无底商，就能放心买？

小夏当初买房时，选中了喜欢的户型后，在两个楼栋的选择上，纠结不已。

二号楼和三号楼户型结构完全相同。但两者的优劣势却截然不同：

二号楼：

优势：1.南向距离小区围墙还有一小段距离，开发商将其建成了小巧的小花园，花园外围即是栅栏围墙，无底商。

2.马路较宽，马路对面的那个高楼距离二号楼大概有五六十米的楼间距，整体采光较好。

劣势：临街，但是那条街道是条小路，没有大车过往，除了周边的住户之外，就是为数不多的几辆公交车来回过往。

三号楼：

优势：不临街，安静。楼前、楼后都有景观。

劣势：和二号楼楼间距较小，采光受二号楼影响较大。十五层以下的楼层，最多只有半天阳光。

小夏思考半天，因为喜欢阳光满满的感觉，毅然决然的选择了二号楼。交房之后，小夏激动的拿着钥匙打开屋门，阳光洒满了半个客厅，仔细的贴着玻璃听一听，窗外也没有什么声音。

她无比庆幸自己当初的英明决定，迅速完成装修之后，顺利入住。一切和想象中一样，直到，对面小区的底商开了一家大餐厅。

本来是一件令人欣喜的事情，家里来客人了，也能有个像样的饭店。但没想到，开业第一天，令人无语的事情发生了——饭店的抽油烟机，因为不可能将油烟排至对面小区内部，所以只能冲着马路，向外排烟。

因为商用油烟机风力强劲，再加上自然风的推动作用。二号楼的几十户业主，首当其冲，成为了人肉吸油烟机，这其中就包括小夏家。饭点到来的时候，抽油烟机轰隆隆的响起，只要慢一步关上窗户，扑鼻而来的饭味就会迅速充满整间屋子。那酸爽的感觉，怎一个字了得。

夏天的时候，商家为了迎合客户需求，在店门口添加了不少露天座位。从此，小夏家再无安宁之日，很多客户喝酒喝到半夜才散去，尤其是一些人喝高了之后，对着马路呼喊乱叫。那声音，即便是住在14楼也听的一清二楚。

备受噪音和油烟味双重折磨之后，小夏发誓再买房子绝不买临街房。即便临着的这条路再小，也绝不会买。因为你不能决定路对面的商铺到底会有什么样的商家入驻。

02

楼层高，采光就好？

但，和小夏同一户型，选了三号楼的小春，却有她自己的烦恼。

当初楼盘开盘时，她和老公在楼层方面，千挑万选。选低楼层，担心采光有问题。作为年轻人的他们，内心还是有抵触的；选高楼层，婆婆举双手反对，因为她恐高。选来选去，他们选择了16层。

16层，属于地地道道中间楼层。不上不下，深得全家人的认可。但是，入住之后，小春发现，最终决定室内采光的，除了楼层，还有更重要的楼间距。

住进了心心念念的16层，但却没有享受到想象中16层的阳光。因为前面的二号楼足足有33层，但是楼间距却只有可怜的35米。日照好不好，楼层说了不算，最通俗且最为简单的理解方法是，只有当你的楼间距大于正午太阳影子的长度之时，正午之时你才能照到阳光。

郑州市区冬至日当天的物（建筑物高度）影（太阳影子长度）比例是1：1.6212。也就是说，100米的高楼，影子的长度是162.12米。

还原到小春家里，33层高的高层，层高（板楼中缝到中缝）2.9米，她买的是16层，但是南边的那栋二号楼也是33层，楼间距是35米。也就是她那一层前面还有（33层—16层）×2.9米/层=49.3米的高度，这49.3米的高度冬至日正午的影子长度是49.3米x1.6212=79.92米，远远大于35米楼间距。

也就是说，即便是16层，也别想在冬至日的正午看见阳光。这离小春心目中的整日阳光之梦，还有着实不小的差距。每次到26楼那个关系要好的邻居家做客，她都无比羡慕人家家里的阳光。

因此，小春决定，如果再买房。一定要看楼间距，然后再看楼层。对于前面有高楼层的楼栋，一定要选20楼以上，这是基本。千万千万，不能再跟着感觉走了。

03

楼王，就一定好吗？

小秋当时买入这个小区的时候，是冲着楼王来的。当时置业顾问告诉她，四号楼最贵，因为是楼王。为什么称之为楼王呢？

首先，它在小区的里面，不临路，是唯一一栋四周均不临路的楼体。没有任何噪音威胁。

其次，南北双公园。南边和一号楼的楼间距高达75米，北边是一块空地（政府规划用地），规划的是市政公园。这样，南边是大面积的小区内集中绿化，北边是市政修建的小公园。南北双公园，且有超大楼间距，通风、采光俱佳。

所以，这栋楼的定价是最贵的，每平米都要比其他楼栋高上上百元。小秋初次置业，为了这绝佳的入住体验，咬咬牙，一跺脚。当即买下四号楼，在她的观念里，一分价钱一分货，这永远是不变的真理。

但瞬息万变的，又往往是规划。

北边的这块空地，从交房时起，一直到入住后一年，一直是一座大土堆。然后零零星星的有几个废弃的彩板房。有人鸡贼的发现了这里，养了一条大黄狗，然后将其作为废品收购站的中转处。

从外面收到的垃圾、破烂，全部先堆积到这里。裸露的黄土，并没有得到很好的覆盖，微风一吹，直接刮到小秋家南北通透的房子里。

因此，只要开窗户，屋里的家具，需要天天擦；地面需要天天拖。遇到风大的时候，上午刚打扫完，下午就又是一层。

更让她无语的是，每到夜晚，那条大黄狗就会疯狂的叫，然后，又引来几条野狗，一起乱叫。北向的儿童房、书房，夜夜被狗叫声包围，不堪其扰。

就这样过了一年后，有人开始流传，北边的这块空地要建厕所和垃圾站，因为这是市政用地嘛，政府说了算。小秋忧心忡忡的在担忧中度日，一旦建垃圾中转站和厕所，那房子的价值肯定会一落千丈，想想自己花楼王的钱买来的房子，真是一把辛酸泪。

又过了半年，这块土地开始动工了。很快，地块门口处挂出了牌子，这里要建小学了，是xxx路第五小学。小区里的邻居，欣喜若狂，与学校相邻，接送方便，房屋保值，是再好不过的事情了。

但，四号楼所有的邻居，却从此开始了夜不能寐的生活。为了加快工期，所有的挖土运输工作需要在晚上进行。轰轰隆隆、黄沙漫天，一夜不得安宁。

在小区里抱怨，其他邻居总是事不关己高高挂起的安慰小秋等邻居，忍忍吧，为了孩子以后。

终于熬完了工期，临近开学，没想到北边的这个学校，又换了名字，好在换成了更好的一个小学分校，但是，新的烦恼马上来临。

因为离的太近，一大早学校的广播声、课件孩子的嬉闹声，小秋家听的清清楚楚。如果想白天补个觉，休息一下，那几乎是不可能的。

因此，小秋再次买房的时候，只选小区正中间的位置，前后都有楼的那种。对那些紧邻规划的楼栋，敬而远之，任凭置业顾问说的再好，也不为之所动。

因为，规划，是会变的。但小区里的楼栋不会。

04

垃圾站，隐藏的噪音炸弹？

自从搬家后，小冬一直精神不佳，因为她已经好久没有睡过一个完整的觉了。

小冬当初选的，是一号楼的5楼。因为一号楼距离大门最近，出入方便，虽说南边是一条小路，但是毕竟隔着自己小区的一排底商（置业顾问告诉她，小区的底商绝对不会租给开饭店的），距离还是有的，应该不会太吵。

因为担心大门口来来往往的人群，她特意买了紧邻隔壁别墅群的东户。本想着远离喧嚣，但没想到，还有颗定时炸弹在等着她。

小区最南边的那排底商的最东边，是小区自己的垃圾站。每天，物业都会把各楼栋收来的垃圾，运往这里，然后深夜十一、二点的时候，大型垃圾车会从消防通道入口进入，在这里装垃圾。

但这里，距离小冬家的一号楼东户只有不到十米的距离。小冬每天晚上十点半准时睡觉，每次都在刚刚睡着的时候，被轰隆隆的机器作业声活声声吵醒。

然后，她只能等到垃圾车开走后，再辗转反侧一两个小时，才能再次入睡。往往真正睡着，就是深夜一两点了。日久天长，终日睡眠不足，整个人的精神状态都不佳。

再后来，一号楼南边的那排底商，因为长时间租不出去，物业还是最终租给了一家大盘鸡店。说好的底商不开饭店的承诺，顷刻间崩盘。

因为离得过近，饭店的油烟味也会在饭点准时排放。只不过，与二号楼业主不同的是，他们闻的是纯正的大盘鸡味，二号楼对面的食堂，因为炒菜的品类太多，油烟的味道有点杂。

对于小冬来说，她下次买房一定要问小区自己的垃圾站在哪个位置。首先要做的就是远离这个垃圾站，然后就是，坚决要远离紧挨底商的那个楼栋。

买房，绝对是个精细活儿，涉及到方方面面，稍有不慎，后期的生活都可能受到影响。

楼栋的选择，不可能十全十美。总会有这样或者那样的不如意，即便你买在了北龙湖。关键在于，你要拒绝那些你最不能接受的弊端。因为有些你认为十分严重的影响、非常在意的事情，可能在别人看来根本就不算个事儿。

总的来说：

1、避开临路的楼栋。哪怕这条路再小，走的人再少。因为你无法决定路对面的商铺是否排放油烟，也无法决定在家小区的临路底商会开什么性质的门店。

2、如果楼间距较小，尽量往高处选。中间楼层并没有想象中那样舒适完美，关键看楼间距。只有宽阔的楼间距，才能让日照时间得以保障。

3、避开临近空地的楼栋。无论中介或职业顾问如何劝说，都不要选择这些楼栋。因为日后这里会不会出现高楼或者垃圾站、厕所，谁都说了不算。规划只要没有落地之前，都有更改的可能，更何况空口白牙的中介和置业顾问呢？

4、避开临近小区内垃圾站的楼栋。异味、清运垃圾作业的声音，可能都会分分钟让你崩溃。

5、不要过分高估物业。再好的物业，也要收益；再好的物业，也管不住小区外面的世界。

6、买房前，除了看看绿树成荫的沙盘，更要看看小区真正的规划图。看清楚各种可能存在的不利因素，比日后悔恨怅惘要实在的多。

买房时，你选了小区里的哪栋楼？如果再给你一次选择的机会，你还会选它吗？