关于100万商铺可以贷款多少我想说这类商铺，尽量别碰

最近是否发现喊着“一家店铺三大”口号的中介、开发商越来越少。

早些年走亲戚，如果听说某某某在哪买了个铺面在收租，那绝对是羡煞旁人。

但现在谁要是说自己刚买了个铺面，亲朋好友则会用一种不可思议眼神看他，仿佛站在他们面前的是一棵绿油油的大韭菜。

想说什么吧，但又不知从何说起，一副欲言又止加怜悯的样子。

没错，现在世道变了，曾经炙手可热的商铺，变成了大家眼中的“有毒资产”…

如果还有人想忽悠你去接盘，请把小宝今天这篇文章甩他脸上。

为什么以前那么火？

1

说到商铺，小宝小的时候老妈在广州做过生意，就经常租一些铺面。

老妈做得生意不少，有餐馆、理发店、服装，跟小宝一样是激进型保守投资者，规模不大，自己有多少本金就干多大的买卖。

而有玩得大的亲戚，不光自己投本金，还到外面融资，2分息3分息的民间借贷都照样搞。

好在那些年乘上了国内经济高速发展东风，按我妈的说法，那些年生意好做，随便做点事就有钱赚。

虽然没赚到什么大钱，但小打小闹赚得总比打工强。

人家打工一个月赚几十块的时候她一个月能赚几百块，人家打工一个月赚几百的时候，她能赚几千块。

（可惜的是没买上几套房，不然我也不用这么拼了）

而干得大的那些亲戚朋友呢，有跻身广州中大布匹布料市场，也有去深圳华强北倒腾的，那是真叫一个猛。

一年动辄几十上百万的铺租都豁得出去，好多有要求一次性付清，有的甚至还得用麻袋背着现金去缴。

就拿中大的布料市场来说，火的时候一年上百万铺租可以说是司空见惯，谁要抢到了好铺面，谁就相当于锁定了那年的大肉。

在那个时候，一来整个国家的经济迅速发展，GDP增长速度打破了一个又一个的记录，二来互联网方兴未艾，还未给实体经济带来切实的影响。

不光做生意的老板赚钱，投资商铺收租的房东也赚得盆满钵满。

商铺有着旺盛的租赁需求，“一铺养三代”的宣传确实是没瞎说。

后来呢？

2

市场讲究的是一个供求关系。

商铺从“一铺养三代”变成“三代养一铺”的主要原因还是商铺的供应量问题。

自2000年之后，商铺的供应量越来越大，开发商一直认为商铺和写字楼大有搞头。

按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线是1.2平米，而我们冲到了多少呢？

根据券商的研报，早在2018年的时候就已经达到人均2.5平米的高位了。

单说数据可能没多大感受，大家打开高德地图看看自己家附近的商业体就能知道，想逛街那是方便得很，哪有什么真正的旺铺、铺王。

供应远远大于需求，自然价格也就上不来了。

另外，自2000年之后国内的互联网也是爆发式增长。

尤其是淘宝、京东这类电商平台，对线下商铺冲击得那叫一个厉害。

尤其是一些没啥体验感的店铺，比如3C线下连锁店，被打得鼻青脸肿、连连败退。

而需要在线下试穿的服装类店铺呢，也被越来越醒目的消费者逐渐抛弃。

像小宝女朋友经常干的一件事就是去商场逛街试穿，试到有喜欢的了，把货号记下来到网上搜。

一双店里卖七八百的高跟鞋，她在淘宝花两三百就能买到，我在店里看上的一条三千多的牛仔裤，她双12用六七百就拿下了。

实乃省钱第一小魔女。

所以现在大家去商场应该能看到，没有啥体验作用，纯售卖的店是一个接一个的倒。

取而代之的是餐饮、电影院、KTV、健身房、培训、亲子游乐园…

怎么还“有毒”了？

3

如果说因为商铺供应量大、互联网冲击厉害，导致商铺没有以前抢手，这都还不算太大的问题。

之所以说商铺有毒有两个原因，首先是极其高的交易税费，吞噬了绝大部分的利润。

像一般的住宅交易，很多税费都是可以免的，比如持有满2年免增值税，持有满5年且是唯一住宅的话，免个人所得税。

剩下的只有1-3%的契税，跟中介费都差不太多。

但是买卖二手商铺这种商业地产可就不一样了，各种税费高得吓人。

比如增值税，50万买进来的商铺，60万卖出去，增值的那10万就要收税，税率大概是5.6%左右。

再比如个人所得税，盈利部分的20%，税率在25.6%左右。

如果前面这两个感觉还好，好像可以接受的话，那么看完最后一个可能会让你一口老血喷出来。

还有一个大头是土地增值税，这个跟前面说到的增值税可并不冲突。

这个税率是非常恐怖的，高达30-60%！

比如我们买了一套100万的商铺，未来在出售的时候增值在50万以内，收30%的税。

增值在50-100万的部分，收40%的税，增值在100-200万的部分，收50%的税。

而增值在200万以上的部分，收60%的税！

大家可以算算，且不说印花税、登记费那些小额的杂费了，光是以上几项税费交完之后，想通过炒商铺赚钱的话难度有多大。

另外，商铺之所以现在被称为“伤铺”、“有毒资产”，还有一个原因是它巨高的物业费。

我们平时交的住宅物业费是很低的，可能只有2~4块/平方，但你知道商业地产的物业费有多高吗？

稍微好一点的环境，物业费收10-15块/平方的算正常了，一百平方的铺面一个月就是一千多块。

平时租出去了还好，有租客承担着，如果赶上去年这种疫情那可就凉凉了，贷款还着、一个月上千块的管理费交着，打碎牙齿和血吞吧。

所以商铺这种资产绝对不是普通人可以随便玩的，搞不好从签订购买合同那刻起就是中毒的开始…