12315投诉中介有用吗？总结很全面速看!黑客入侵“黑色中介”！

北京东宇律师事务所房地产事业部

吴宇莎律师

来朝鲜、商、广投的年轻朋友中，很多都有被非法中介欺骗的经验，个别房地产中介公司在提供房屋租赁服务的过程中存在违法违规行为，没有诚信。甚至使用暴力或更换工商登记等极端方法侵害了消费者的权益。

今年5月，住建部副部长在一次新闻发布会上公布的一则针对3万多名年轻人的调查结果显示，其中43.8%的受访者表示在租房过程中遭遇过中介公司的不良行为。“黑中介”不良行为严重侵害了广大租客的合法权益，手段更是多种多样，包括租期届满不退还押金、违规收费、强行终止租赁合同、违法转租等。

【案例】

小美和小黄大学毕业来到北京，因初入职场，社会经验欠缺，生活也比较拮据，在别人介绍下选择了一家非正规房产中介寻求租房。在中介人员的“竭诚服务”和“大力推荐”下，她们选择了一间2800元/月的合租隔断间，被中介要求以押2付3的支付方式缴纳房租。而她们的“新家”一套三居室房屋被加装隔断分为6间屋子，长期混居达14人，居住生活环境十分恶劣。两个月后，由于居住人数过多，被邻居举报，中介公司被勒令限期整改。而中介公司以违规为由让大家搬走，甚至采取停水停电、恐吓等极端手段逼迫所有租户搬离。事后小美和小黄找到中介公司要求退还两个月房租和押金，中介竟然蛮不讲理，不承认二人在此居住过，押金和剩余的租金概不退换。面对这种情况两个女孩束手无策，先后打了消费者维权热线，并投诉到建委相关部门，但最后都没有结果，最终只好忍气吞声，不了了之。

【律师提示】

问题一：违法转租，房东要求腾房

中介人员流动性大，管理不规范等问题，导致租赁关系混乱，出现不经房东同意，就将房屋转租，并且私下收取租金，让房东和租客都蒙受损失的情况。纠纷出现后，往往房东会要求租客腾房。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。反之，如果中介确实违反与房东的约定进行转租，而房东及时主张权利，那么，中介与租户之间的合同将可能被认定为无效。在这种情况下，租户将面临很大风险，很多租户在已经支付房租的情况下被迫搬走。

问题二：霸王条款，违规收费

“黑中介”通常会在签约前大肆渲染，对业主以及租户进行很多虚假承诺，签约后大家才会发现合同对自己有诸多不利，所签署的合同完全是保护中介一方。

《合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。如果中介提供的合同明显对租户不公，逃避其自身责任，其条款是存在被认定为无效的可能，

问题三：以租户违约为由不退还租金和押金

“黑中介”会找茬主张租户违约，而后解除合同，并按照格式合同的条款，以违约金的名义扣除租户的剩余租金及押金。

房屋租赁合同到期后，如果租户没有相关违约情形，是有权利拿回押金的。即便租户出现了一定的违约情形，也要视违约的程度和造成的损失情况而定。根据《合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。并有权要求赔偿损失”。合同法中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。违约金的数额要与损失大体相当，并非可以任意索要，有些中介动辄扣除租户几个月租金，这种做法并不能完全得到法律的支持。

【维权建议】

发生纠纷后，应尽可能保护自己的合法权益：

一方面尽量先保持占有和控制房屋的状态，保护好屋内财产。对房屋的实际控制可以使租户在争议解决过程中占据一定主动，一旦租户不加考虑就搬走，再想解决问题或挽回损失就变得比较困难了；

另一方面要注意留存证据，为投诉、起诉等维权措施做准备。因此，在与中介人员进行沟通的时，要尽量留存书面证据和录音证据，对于合同、收据等证据一定要注意保存原件。如果中介采取损坏财物等方式逼迫租户退租，对于财产损失也要留存证据。此外，北京市针对“黑中介”的监管和打击力度较大，如遇到中介有不良行为，可以向住建委、工商局等部门进行投诉。也可选择诉讼的方式维权。

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