10米入户停车位专题之上海为什么有的车位是天价

在买房的过程中，有一个不受市场影响的产品。或者说，从它诞生之初就和市场完全分开了。(莎士比亚)。

市场冷不冷热不热，它依然都能够逆势上涨

那就是小区的车位价格

不管附近小区的车位是什么价格，这所小区的车位价格，只和自身小区的车位配比相关。

而该小区的车位配比，又与它是否是豪宅、刚需，毫无关系。

有的豪宅，车位严重不足；有的刚需，车位反而稍微充裕一些。

车位的配比虽然和市场毫无关系，但是它们却导致了一个后果——有些车位越来越贵，甚至出现了天价，比如东方曼哈顿，它的车位配比太少，甚至达到了150万。

今天我们不只看这单个现象，而是通过更加丰富的数据样本，来和大家聊聊这个话题

上海的那些天价车位到底有多贵，以及它们都是怎么来的

01

先来跟大家普及一下，现在上海各环线车位平均价格是多少。

我通过中介大致了解到，内环内平均在60万以上，中内环平均在50万元左右，中外环平均在30万元左右，外环外普遍在10-30万之间。

上海车位价格地图

一般来说，车位的价格和房价是完全相关的。房子价格越贵，车位也就越贵，并且和环线也有一定的关系，内环内的车位最贵，中环次之，外环更次一级。

这些都是普遍的价位，然而有不少楼盘，在所处的区域内，价位达到了天价。

比如在全上海出名的，就是有着上海最贵车位之称的东方曼哈顿，它一直是上海车位天价的标杆和天花板。

历史价格也印证了中介说的这一点：

内环的价格虽然会比较贵，但像是150w这么离谱，它还是独此一家。

东方曼哈顿一共有1796户，但是车位只有444个，相当于车位比只有1：0.24，车位严重不足。

车位价格达到了150万的天价，真的是有点夸张，都已经超过不少豪车的价格了。

也因此，我有些好奇，其他车位配比不足的小区，是否和它一样，拥有着比较夸张的车位价格。

我寻找了一些位于中环内和外中环的小区，普遍品质在同板块内属于还不错的，来研究一下，它们的车位配比不足的情况下，车位的价格上涨了多少。

由于现在核验价的出台，很多二手房没有挂牌或者是转为后台可见，给统计工作造成了一定困难

只能一点点找小区去问询，根据目前挂牌和过往的售出情况来做一个判断。

通过数据的选取，车位比对于车位价格有明显的影响，同样是中环内，车位配比越高，车位价格就越低，外环内也是如此。

数据来源于：链家

以上选取的这些小区分别位于中环内和外环内、靠中环线上。其中金沙雅苑（四期）的地上车位为700个只租赁，地下车位为200个，可以出售。

我们可以看到的是，无论是中环内还是外环内，只要车位比不足，都是比环线通常的车位价格要贵的。

而那些车位配比充足的，比例差不多1比1的，基本上都是环线的平均价格。

比如中环内的陆家嘴锦绣前城和静安府东区，都为中环内的均价50万元，租赁起来也比较容易。

这样的线性影响有多大，我们继续对数据进行分析。

02

车位配比和车位价格线性的负相关度到底有多大？

先给结论：

在排除到特殊样本外，我们可以看到，车位比越低，车位价格增长也就越高，也就是车位要比平均车位要贵。

在这里，简单解释一下上面的数据。

车位比为小区车位和户数的比值，差价则为现在的车位价格和该环线的平均车位价格之差，增长则是指的比该环线平均价格，增长了多少。

可以明显看出，车位比和车位价格的增长是呈现负相关的。

随着车位配比越来越低，车位的价格也就越来越贵。

车位配比越是不足，缺口越大的小区，它们越比当前区域车位的平均价格要来得贵一些。

其中，虹桥中园由于车位比最为夸张，达到了惊人的0.28，导致停车位极为紧张，让车位增长得非常迅速，超过了外环内平均30万元的大关，达到了50万元。

金沙雅苑（四期）拥有2726户，而车位仅有区区的900个，足足有1826个缺口，这就让车位同样达到了50万元。

此外，那些被排除掉的特殊案例，并不是说它们不符合车位稀缺时，车位价格增长这个理论。

而是由于它们有各种特殊的情况，导致车位的价格增长，比普通的更快。

海上国际花园因为其别墅和公寓同在一起的缘故，整个小区也以大户型为主，对车位的需求也同样更多一些。

1：0.94的车位比，即使接近于1：1，也是远远满足不了需求的，同样会比平均价格要略高一些。

车位配比如此不足，也就难怪车位价格一直涨了。

那么，为什么这些小区的车位比这么低，导致出现了远超出普通价格的车位？

这主要是因为早期开发商对车位不重视，大量小区没有满足车位1：1的情况，导致现在的车位紧张。

浦西作为建成区，楼盘规划车位的时候都比较保守。有大量地段环境都很好的楼盘，包括豪宅，车位的配比都只有50%左右。

而我们需要的机动车停车位却是一直在增加的。

2020年全国汽车保有量达到2.81亿辆。

按照14亿人计算，相当于约每5个人就拥有一辆汽车，其中上海超过400万辆，上海市每年的机动车注册量还在增加。

根据上海市人大做过的统计，目前全上海的停车位缺口达到85万个，而且这个数字在每日增多

同时对于上海来说，如今的新能源牌照具有优势，现在在上海购买新能源汽车的人也越来越多。

新能源车需要充电桩，于是推动了对车位的硬性需求。人们不得不从租赁临时停车位变成了购置固定车位。

未来对车位的需求还会逐渐增加。

03

车位盲目投资并不可取。

好多人看到未来对车位的需求会逐渐增加后，立马激动起来，甭管自己需要不需要车位，都想着买一个车位作为投资。

在这里，劝你冷静一点。

买车位的首要原则，是自己有车需要停靠，或者有未来打算买车有停车的需求。

其次，是考虑一下该车位的价格，到底适合不适合投资。

如果该小区的车位价格，高于平均价格，那我们可以看下它的车位配比是否不足，是否能满足该小区的车位需求。验证不足后，则可以进行购买。

如果该小区的车位价格持平或者低于平均价格，可以看下它的车位配比是否充足，验证了车位比充足后，如果自身没有停车的需求，那可以不用购买。

只有原始车位稀缺的小区（配比在1：1以下）；以及高品质小区、豪宅小区内多车用户较多，车位配比不够充足

不能完美满足改善型业主需求（配比在1：1.2以下）的这些小区的车位才是稀缺的，有升值潜力的，可以投资的。

其他的小区，如果车位配比还行，是不太能够升值的。

现在车位配比不足的房子，主要是2005年-2010年开发的商品房。

后期新房市场上的车位配比已经相当充足了，尤其是浦东和一些新开发的板块，如大虹桥板块，车位配比则更是宽裕。

而一些偏远板块周边的公共租赁车位比较充足的话，即使小区内部的车位配比不足，也可以满足人们的停车需求。

04

车位还要不要买

如果你要买房，并且有车或者想要买车，那建议还是购置车位自用。

车位能让你的生活更加便利，而且带车位的房子也是中介优先推荐的房源。

不管怎么说，当你没有车位，开着车满小区找地方停，并且和保安发生争吵时，你才能体会到，有一个属于自己的车位是多么的重要。

这时候如果你有了资金，也会想要去购买一个车位，一个是方便，另一个是说当你买了辆自己非常中意的好车，也会愿意去为停车位花钱，保护爱车。

所以天价车位的存在，其实都是供需决定的，只要有人愿意为此买单，存在就是合理的，没有必要太过于大惊小怪。