12年购房政策专题之楼市“紧箍咒”收紧，大城市有房3折卖，2022年后还能买房吗？

对于买房的事，笔者一贯有两种看法。房子总是居住用的，不是用来投机的，不能给房地产添加太多金融属性。一旦房子过度金融化，房价涨幅过大就会产生泡沫。泡沫堆积到一定高度会发生破裂，更不用说房地产泡沫破裂的影响有多大了。美国掀起了席卷全球的金融危机，日本冲破房地产泡沫后，经济倒退了10多年，因此要防止房地产的过度资本化、金融化。

②房子是可以买的，特别是对于那些具有投资价值的房产，刚需买房也应该遵循“优质房产”的基本原则，不要盲听盲信专家们“刚需买房不需要看价格”的说法，一旦买房出现差池，可能导致自己的家庭财富差距与其他人越来越大。

不管是主动炒房，还是被动炒房，在过去的20年里，买房早的人基本都已经实现了家庭财富的跃迁，98年住房改革开启的时候，全国房子均价才不到2000元/平米，截止2021年8月，重点城市的新房销售均价已经超过万元/平米。对于98年的水平，涨幅高达400%，在一线例如北京、上海、广州、深圳等城市，房产增幅可能远超平均水平，原本价值20万元的房子，现在可能早已升值到了500万元，有的甚至超过1000万元，让人无不羡慕。

随着时间进入2021年，今后的几年时间内，房地产还有多大的增长空间？住房市场还会重复过去“年增10%-30%”的辉煌吗？指闻君给出否定的答案，其实早在2016年底开始，楼市的风向就彻底开始转变了，房住不炒横空出世，要求各大城市紧紧围绕这四个字开展楼市调节活动，确保住房市场平稳健康发展。2020年至2021年，随着国际形势的转变，特别是在黑天鹅的影响下，一系列政策开始转移，楼市增长显得后继乏力。

01.楼市两道“紧箍咒”收紧。这是影响今后房地产市场的主要政策。

第一道是2020年8月末，央行和住建部联合组织了作家房企举行座谈会，首次提出了“约束房地产融资”的三根红线，这是房市的第一道紧箍咒，直接开始切断资金规模化进入房地产开发商口袋的可能性。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

第二道是2021年初，针对“后yi”时代美国、日本、欧行等纷纷加码发货币的举措，开始一系列的“热钱阻挡”模式，房地产首当其中开始限流，根据金融机构的档次不同，分别设置对房地产企业和个体购房者的贷款上限比例。正是因为如此，2021年3月份开始，买房人明显感觉到买房贷款难度增加，多个城市4月份以来，甚至直接停止了二手房贷款。

2020年12月8日，日本73.6万亿日元大方案开始实施，到达4.4万亿人民币；3月上旬，美国开启1.9万亿美元（约合12.3万亿人民币）经济发展投入方案，失业人员每周发放300美元；欧洲央行累计投入1.35万亿欧元+5000亿欧元，总体量高达3.87万亿人民币。

02.正所谓冰冻三尺非一日之寒，住建部原副部长仇保兴就曾直言，要敢于承认当前房地产市场存在泡沫的现实，与此同时要采取多种举措来有序烫平楼市泡沫，实现房地产市场的发展软着陆。

随着第七次人口普查数据的出炉，新生儿大幅下降，老年人口快速递增的问题凸显出来，专家们纷纷把这些问题归集到了买房成本居高不下方面。于是2021年下半年开始，一系列针对解决“生育率低”的举措纷纷到来，第一要有序调节和限制高住房成本，保持住房市场平稳发展；第二要解决教育成本高的现状，一刀切取消课外辅导机构，同时开始对学区房进行策略调整。

不管是限制高房产价格，还是调整学校房规则，都将直接冲击市场上的房产价值格局。于是乎，我们见到“有人连夜把房子从700万元降低至400万元销售”，还有人“一天之内把房子从1000万元提升至1500万元出售”，当然了随着政策越来越多，学校房似乎开始摇摇欲坠了。

大城市有房3折甩卖，2022年后还能买房吗？

根据《每日经济》的报道，在深圳，就出现了一套“打3折出售”的房子，或迎“下跌潮”。在当地的一个有名的优质小区一套104平米房产，拍卖的起拍价格为867万元，这已经比现阶段的市场价格低了接近500万元。看似非常便宜的房子，但是竞拍人只有5个人，最后的成交价格为1035万元，算下来，这套房子的销售单价为9.89万元（接近10万元/平米）。而就在今年的1月份，这个小区的一套面积为44平米的房产，成交价格还达到了1420万元，单价32.27万元/平米。

如果按照1月份房子销售价格计算，这套房子的市场价应该在3356万元，现在却只剩下1035万元，可以说是3折销售的。不少人会感到奇怪，究竟是什么原因导致这套房子在如此缩水（降价70%）的情况下，才5个人参与购买，成交价格还如此低廉？

这归功于8月初本地的一个《经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》文件，在这份意见稿中，明确提出，今后将探索和尝试大学区的办学模式，而且进行教师流动交流制。顾名思义：就是采用片区化的教学模式，在某个大范围片区之内，所有的学校管理模式一模一样，不存在好差区别；与此同时，老师采用流动策略（例如王老师今年在A学校任教，明年就可能调往B学校任教），这样一来就大大缩小了学校和学校之间的教学差距，大家都站在同一个水平线上的时候，优质学Q房热度自然消退。

住房市场的嗅觉是敏锐的，当这种信号出现的时候，房价自然难以高价维持，周边小区都是10万元/平米，失去了“支撑点”的学校房，其价格自然要回归本初的水平。

总结一下：一方面住房市场的资金源头开始收拢；另一方面诸多约束房产快涨的举措正在到来，9月起，“下跌潮”或提前到来？正如万科的郁亮所说的那样，三红线的改变力度，一点也不亚于当年土地招拍挂带来的影响，房企们失去了巨额资金的情况下，只能依靠管理创造红利期。在2021年年中董事局会议上，郁亮再次说到，现在现金比任何时候都要重要。

面对此番“前有狼后有虎”的窘境，房企和房产持有人该如何是好？笔者认为，或许真到了不降价不行的时候了。根据《中国经济周刊》展示的房产数据，下半年以来，多家龙头房企开始降价销售，保利、万科、融创、恒大、碧桂园5家房企销售价比1月份分别调低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米，以及280元/平米。

可以说，新一轮“房产贬值潮”或正在到来。建议早做打算！