多地房贷利率上涨，济南按兵不动！有人一年少还450多，为啥？

经济报道记者戴岳

近年来，各地对房地产的政策频繁，个人住房抵押贷款逐渐紧缩，房贷限额相对紧，贷款申请时间延长，贷款审查更加严格。山东房地产市场何去何从？经济岛记者在庆典后的第一个小时开始了调查。

2月23日，经济导报记者获悉，山东银保监局与人民银行济南分行日前联合下发通知，将辖区城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点。这也意味着，与全国指标红线对比看，山东银行的地产贷款占比稍微宽松。

经济导报记者走访发现，相比其他城市，目前济南的房贷利率没有上涨，整体仍保持良好水平，且低于全国主流城市房贷平均利率。

银行房贷额度略微宽松

“山东银保监局根据当地银行涉房贷款实际情况，调高辖内银行房地产贷款集中度上限，有助于相关银行合理调整信贷结构，实现平稳过渡；同时也能够维护当地房地产市场相对稳定，保证刚需用户能够顺利购房。”融360大数据研究院李万赋对经济导报记者表示。

事实上，这是继2020年年底央行对银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比提出超出管理要求之后，山东做出的最新反应。

山东银保监局表示，此次安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域但短期内无法收回，确需回表处理的，留出必要空间。根据要求，日常城商行民营银行房地产贷款集中度依然按照原标准，存量房地产业务超过原标准的银行，要在确保稳妥的前提下积极进行压降；未超过原标准的银行，要依法合规审慎开展业务，严格控制规模盲目增长，切实防范授信风险。

值得注意的是，此次房贷上限占比提高针对的是第三档中部分银行，也就是中资小型银行和非县域农合机构中的城市商业银行和民营银行。而像四大行等属第一档的中资大型银行和招商银行、浦发银行、恒丰银行等中资中型银行并不包括在内。

经济导报记者梳理后发现，山东此次调整或涉及青岛银行、齐鲁银行、威海市商业银行、潍坊银行、东营银行、日照银行、莱商银行、烟台银行、临商银行、济宁银行、齐商银行、泰安银行、德州银行、枣庄银行等14家城商行以及蓝海银行1家民营银行。

除了山东，近日陆续有多个省份发文上调银行房地产贷款集中度上限。地方版房地产贷款集中度上限上调或是普遍趋势，但上调的档位、百分点也略有差别。

比如，四川上调辖区内第四档县域农合机构的个人住房贷款集中度占比上限1.5个百分点至14%；浙江对第四档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高1个百分点、2个百分点；广东对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限均提高了2个百分点、对个人住房贷款占比上限均提高了2.5个百分点；上海对第三档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高了2个百分点和1.5个百分点；海南提高了第三档相关银行的房地产贷款占比上限2.5个百分点。

有银行业人士表示，从可增加额度看，此次银行房贷考核上限调整对市场整体影响或许并不会很大。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，加强房地产贷款集中度管理，符合近年来“房住不炒”的房地产调控主基调，更有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”，挤占过多的信贷资源。

济南房贷利率尚未上涨

融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年2月(数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4个基点；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3个基点。

多个二线城市的房贷利率也出现了上涨迹象。南宁地区首套房贷环比上涨18个基点，利率平均水平重回“6%”以上，最高为6.3%；宁波、郑州、大连的涨幅也在5个基点以上。不过，经济导报记者走访多家楼盘发现，相比其他城市，春节后济南的房贷利率没有上涨，整体仍保持良好水平，且低于全国主流城市房贷平均利率。

济南CBD一家楼盘的销售顾问介绍，其楼盘与工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、招商银行、光大银行等多家银行均有合作，“房贷利率首套是5.15%，二套是5.25%。”

刚刚拿到二手房房产证的张翰宇也告诉经济导报记者，他是从广发银行做的贷款，首套房的贷款利率是5.15%。

一位链家工作人员告诉经济导报记者：“济南房贷利率一直很稳定，短期内应该不会发生变化。”这个说法也在一位国有大行信贷经理处得到验证，“我们行首套房利率是5.15%，二套房是5.25%，大部分银行也是这个利率。”该信贷经理向经济导报记者透露，尽管银行每月房贷额度减少了，但目前没有接到房贷利率调整的通知。

贝壳研究院监测数据显示，今年2月以来，全国52城主流首套房贷利率5.32%，二套房贷利率5.60%，环比均增加3个基点，且增幅较此前两月扩大。52城房贷平均放款周期为46天，环比小幅缩短4天，但仍高于去年12月水平。

“放款周期现在正常，目前行里积压(个人房贷贷款)的不是很多，基本都能按期放款。”上述国有大行信贷经理表示，可能有些银行对二手房业务管控会严一些。

济南市房协执行副会长李刚表示，中央、地方政策目前是稳定的，政策稳定带来预期稳定，近一两年济南房地产市场基本是平稳的状态，结合市场供应和成交规模，目前济南政策调整的必要性不大。

贝壳研究院监测数据显示，济南首套房贷利率是5.15%，二套是5.25%；青岛首套房贷利率是5.35%，二套是5.65%；临沂首套房贷利率是5.15%，二套是5.25%。

济青烟1月房价微涨

春节假期前后，经济导报记者走访济南高新区几个热门楼盘注意到，售楼处到访量略有增加，比如银丰玖玺城一个样板间内同一时间有4位销售人员分别带看。不少小区二手房带看数量也有增加，在济南高新区鲁邦奥林逸城东区，10分钟内经济导报记者看到3位房产中介分别带看。

2月23日，国家统计局发布的2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，山东纳入统计的济南、青岛、济宁新房均出现小幅上涨，济南、烟台、济宁二手房出现小幅上涨。

新房方面，山东列入统计的4个市中，济南结束连续3个月价格回落，开始小幅上涨，青岛维持去年12月起上涨态势，继续小幅上涨。具体来看，济南环比上涨0.2%，同比下降0.4%；青岛环比上涨0.2%，同比上涨2.9%；烟台环比下降0.2%，同比上涨5%；济宁环比上涨0.7%，同比上涨8.8%。

二手房方面，济南二手房结束五连降，出现上涨；青岛二手房继续下降，已为五连降。具体来看，济南环比上涨0.4%，同比下降2.3%；青岛环比下降0.1%，同比下降2.1%；烟台环比上涨0.4%，同比下降0.4%；济宁环比上涨0.6%，同比上涨5.4%。

合富研究院高级分析师许传明认为，从行业的市场周期来看，价格的小幅上涨属于市场的正常波动，根据去年及年底的情况，下一步济南的房价仍将保持平稳微涨趋势。接下来，济南楼市的促销应该还会有，但去年的价格低点已经过去，更多的是一些优惠力度措施的“收窄”。

李刚则表示，据统计1月份新房住宅的成交套数已过万。从今年以来，尤其是春节期间市场现状来看，售楼处到访量在逐渐回升。大部分企业都开始着手准备节后的销售策略，市场有望迎来三四月份的年度小阳春。

部分购房者房贷已减少

值得注意的是，2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。也就是说，自2019年8月份LPR改革以来，1年期LPR累计下调40个基点，5年期以上LPR累计下调20个基点。

LPR是各银行贷款利率形成的基础。与居民房贷利率联系最紧密的5年期利率报价，其变化会对房贷市场产生影响吗?

多位银行人士对经济导报记者表示，目前房贷利率是在LPR基础上加减基点形成，而加减的具体数额还会受到楼市调控政策等的影响，因此对于新购住房者来说影响不大。

不过，此前选择将存量房贷利率转换为LRP定价方式的购房者会享受到政策红利。据了解，多家银行的房贷重定价日为每年的1月1日。2020年期间，5年期LPR进行了两次下调，累计下调15个基点，由4.80%降至4.65%。对这一部分购房者来说，重新定价后的房贷利率也将相应下调15个基点。

经济导报记者注意到，部分购房者发现今年的房贷已经发生变化。

2014年7月，马燕从银行贷了51万元房贷。去年，在进行存量浮动利率贷款的定价基准转换中，她选择以LPR定价，利率调整日为每年1月1日。2021年开始，马燕发现自己每月的还款额减少了。“我的还款日是每月17日，今年1月还款额已经变成2759.57元。以前每月还款额是2797.17元，每月少还37.6元，一年下来省了451.2元。”

“在存量房贷定价基准完成转换后，一些选择以LPR定价的购房者，可在新的重定价周期享受LPR下降带来的政策红利。”一股份行信贷经理表示。