人防与非人防车位配比专题之人防地下室配建方案比选

引 一批“千亿集团”、“黑马”的出现，刺激房地产行业“强者恒强，弱者抱团”，大环境的改变，导致房企的理念从最初的客户感知、宣传品牌，逐渐转变为冲规模、求稳定、保利润率。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制成本控制日益重要，对咨询的专业性要求也越来越高。

一、项目简介

某项目位于**市**区，用地面积约98500平方米，计容面积约150700平方米，

地下面积约64000平方米。其中:

（1）商业总建筑面积约700平方米；

（2）住宅用地面积约18600平方米，总建筑面积约147000平方米；

高层建筑面积约84000平方米，洋房建筑面积约63000 平方米；

（3）配套设施建筑面积约3000平方米；

本人作为前期项目经理，主要参与该项目的适配、方案选型阶段。

二、案例背景

1. 现场情况

• 本项目地块于已建住宅中间，形态不规则，两个标段水系相隔；
• 本项目因地形原因，需要满足支护退线要求；人防两边分开设置，两边地库联通；
• 北侧红线内有待建绿化广场，面积和大小不可变；
• 本次地块内有钉子户，位于东侧地块内；
• 地块北侧有高压线，需考虑建筑与高压线退让；

2. 开发节奏

开发计划：

• 本项目从拿到到开盘按绝对工期六个月控制，设计、开发、合约、工程依此标准编排计划；
• 二组团场地内受钉子户影响，首开一组团，售楼处及临时样板房搭建在二组团；

3. 相关优化点

• 对比人防地下室配建与缴纳易地建设费的经济性；
• 人防地下室配建对地下室车位数量、停车效率的影响；
• 普通地下室车位和人防地下室车位售价；

4. 周边环境

• 地块四周（东、南、西、北）均为已入住小区；

5. 情况分析

1) 《江苏省防空地下室建设实施细则》：本省城市规划区内新建民用建筑，包括除工业生产厂房及其生产性配套设施以外的所有非生产性建筑，应当按照总建筑面积（地上、地下建筑面积之和）的5%~9%修建6级以上防空地下室；

按《苏防规（2016）1号》文件，本项目人防地下室 修建比例为8%，最低人均结建面积1.6平方米；

2) 人防地下室配建涉及三个方案：

• 按8%比例配建人防地下室，不缴纳易地建设费；
• 按最低人均结建面积1.6平方米配建人防地下室，缴纳易地建设费；
• 缴纳部分易地建设费，其余配建人防地下室；

3) 人防地下室配建方案对地下室车位数量、停车效率有直接影响，以下为政府对汽车库（位）销售管理办法、停车效率控制指标、初版配建停车位数量：

关于该项目地下室停车效率分析：

• 停车位按照2.5X5.5米尺寸排车位，经计算分析单车指标比标准车位2.4X5.3米尺寸，单车指标上升0.8平方米/辆；
• 两个组团联通地下室建筑面积约300平方米，单车指标上升0.2平方米/辆；
• 可售地下车位面积及自行车库面积约19800平方米；

三、需解决问题

1. 由设计部提供人防地下室车位数量、普通地下室车位数量、单车位平均面积；

2. 由开发部提供最新政策导向：人防配建面积指标、人防易地建设费用缴纳标准；

3. 由营销部提供人防及普通车位售价、项目车位配比、车位去化率；

四、多方案成本比选

1. 人防地下室建设费用（含设备）与缴纳易地建设费对比：

2. 配建人防地下室地下车位数量、停车效率对比：

3. 整体成本对比（按保持地下室面积不变）：

当车位货值增加超出275万元时，缴费比自建人防地下室更经济；

当车位去化率高于60%，车位售价高于5.5万元/个时，缴费比自建人防地下室更经济。

五、执行成就

1) 最优方案的选取原因：

• 从车位投资、车位货值两个方面分析，以成本数据作为理论依据，综合评判经济性最优方案；
• 从政策文件、项目车位配比、内部指标三个方面对比，满足相关要求；
• 结合设计管理部门、营销管理部门、开发报建部门、成本合约部门意见，得出大家一致认同的方案。

2) 取得的价值和成就：

在规划设计阶段明确人防地下室的配建面积，对比人防地下室配建或缴费方案的经济性，将客户无感知的刚性成本做到极致。

六、案例总结

经验总结及成本建议：

1) 坚持设计标准、成本配置与产品定位相匹配及配置方案最经济的原则;

2) 人防配置的成本建议

方案对比的边界条件分析：

分析政策文件的两种极限条件，对车位的配置、售价比对，使得次优方案变为最优。

分析车位销售率对方案的影响：

方案测算基于车位最理想的处理方式进行不同人防方案对比，即车位100%出售，然而实际情况由于项目车位的配比存在一定的去化难度，分析不同销售率水平下方案的优劣对比；

本方案中车位货值仅计入销售车位，还应考虑未销售车位（打包）处理方式，此部分货值也应计入车位总货值；

分析地下室建筑面积、地上车位数量：

本方案暂未考虑因人防地下室面积调整导致地下室总建筑面积变化的因素，相应增加或减少部分还需考虑开发报建费用、风险费用、建设费用、工程管理费用、设计费用、咨询费用、监理费用、检测费用等费用；

项目车位配比一定时，地下车位数量、面积变化会影响地上车位相应指标数据以及分摊费用。

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