日前，记者调查发现：
在济南多处新建楼盘，
开发商都在违规售卖人防车位，
他们大都会跟你说：
“反正人防车位和产权车位都是70年，
少花点钱买个人防车位多上算！”
但记者从人防办确认的真相却是——
开发商对人防车位没有所有权，
不能出售，只能出租，而且
最长租期不得超20年！！！
所以，对不起，
多出来的50年是假的！假的！假的！
这一次，很大程度上，
你可能真的是买了一个假车位！
什么是人防车位？
人防车位在平时跟普通车位基本没有很大的差别，但是一旦出现重大自然灾害或人为灾害等不可抗力，国家就可调配统一使用。另外人防车位是无法取得产权证明的，一旦遇到拆迁、转让等问题，“买”了人防车位的业主权益是难以得到保障。
图中的小区，人防车库刚建成，正准备对外出售。
这里也贴有一张防空地下室管理使用须知的宣传页。
车库出入口
人防车位无法办理产权，也不得销售
唐先生在南益·名泉春晓小区购置了一套二手房，
顺带购买了一个人防车位。
近日，唐先生想将这个人防车位的产权变更到自己名下，
没想到却被告知产权无法进行变更。
“物业说产权变更要找开发商，开发商说因为是人防车位，无法进行产权变更。”
根据济南市2013年12月发布的
《济南市城市地下空间开发利用管理办法》，
新建民用建筑应当按照不低于地上总建筑面积8%的比例
结建人防工程。
而新建民用建筑确因条件限制不能结建人防工程的，
建设单位应当依法缴纳易地建设费，
其中易地建设费应当专款专用。
一地产界人士告诉记者，
开发商在开发建设楼盘小区时，
基本都会选择在小区内配建人防工程，
只有在不具备条件的情况下才会缴纳人防建设费。
“开发商在小区建人防工程可以当作车位对外销售租赁，这样还可以获得一定的利润，而缴纳费用则不会有利润回笼。”
不过，根据《济南市城市地下空间开发利用管理办法》
第三十七条规定，
经依法批准结建的人防工程，
所有权属于国家。
未经批准，
任何单位和个人不得擅自转让、租赁。
济南市人防办综合计划处处长张建
按照国家义务和人防法规定，配套建设人防工程，属于国家所有。所以从产权归属上来看，人防车位的所有权属于国家所有，不能办理产权证，也不能对外出售。
虽然开发商对人防车位没有所有权，
但按照《人民防空法》第5条规定，
人民防空工程平时由投资者使用管理，
收益归投资者所有。
具体而言，若是开发商投资建设了小区的人防工程，
其人防车位的管理收益则归开发商所有。
“按照‘谁开发、谁受益’的通俗约定来说，
开发商有权对人防车位进行出租获益。”张建说。
大部分开发商存在销售人防车位行为
根据《济南市城市地下空间开发利用管理办法》等法规，
以及张建的说法，
开发商对其所建设的人防车位不具备所有权，
因此也无权对外销售。
但记者调查发现，
目前绝大部分开发商都存在着销售人防车位的行为。
在位于望岳路的中国MALL·城市之星小区
营销中心的一位销售顾问告诉记者，目前小区能够对外出售的车位有两种，其中包括可以办理产权的车位和无法办理产权的人防车位。“有产权的22万一个，有使用权的是20万左右一个，使用年限均是70年，唯一区别就是有没有产权。”该销售顾问向记者表示，购买无产权的人防车位所签订的是人防车位使用权转让合同，该车位的土地使用权年限与房屋产权年限相同。
在位于白马山南路的宏瑞星城小区，
小区出入口有一副宣传车位售卖的广告牌。据宏瑞星城营销中心工作人员介绍，目前正在销售的车位均是人防车位。“现在卖的是一期，二期的还不卖，现在是9.7万一个，下周就开始涨价。”该工作人员告诉记者，购买人防车位需要签订一份租赁协议，协议中明确车位无产权，但使用权是70年。“都是70年，就是没有产权而已。”
在泰悦·赫府小区
目前正在销售的车位中，也有人防车位。“人防车位没有产权，比有产权的便宜1万元，但同样都是70年，签的是使用权转让合同。”该小区营销中心销售顾问表示。
在位于经十路的金科城小区
目前也有人防车位正在销售，但据营销中心工作人员介绍，虽然销售的是无产权的人防车位，但与业主签订的合同可以是购买合同。“签的是购买协议，但是没有产权。”
对于人防车位问题，
记者还调查了力高澜湖郡等10余个新建楼盘，
发现这些开发商均在公开对外售卖人防车位，
并且与有产权的车位同样都有70年的期限，
只是在销售时大部分所签订的协议为租赁协议或
使用权转让协议。
对于开发商所销售的人防车位，
泰悦·赫府小区居民宁先生就有所担忧，
“开发商对外销售人防车位是否合法？
所签订的合同是否有效？”
是时候寻求事实真相了！
我们找到了对此事最具权威性的人防办，
结果他们告诉我们——
人防办称人防车位可出租，但不得超20年
按照《物权法》第52条规定，
国防资产属于国家所有。
同时，《人民防空法》第2条规定，
人民防空是国防的组成部分。
因此，小区防空地下室的产权应当归属国家。
“所以说，开发商出售人防车位的说法是不准确的，只能说是对外出租。”济南市人防办一工作人员在接受记者采访时表示。
对于人防车位对外出租的问题，张建表示，
在地下人防工程已经竣工，并且通过验收，
取得《人防工程平时使用证》的前提下，
开发商可以按照合同法的相关约定，
来对人防车位进行出租。
根据《合同法》第214条，
租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，
当事人可以续订租赁合同，
但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
张建
“现在开发商为了宣传，大多都打着70年的旗号，实际上另外50年是赠送的，但这50年是无效的，不过20年到期后，合同可以续签。”
此外，也有业内人士指出，
部分开发商会将人防工程的造价列入小区整体成本，
而被卖给了全体业主，
因此小区人防车位的使用权在全体业主，
开发商并不能将使用权转让或出租。
有些小区车位有限，业主乱停车现象常见。
可是，在现实中呢？
一位购房者告诉记者：
“现在车位这么火，
很少有人会去在意这些问题，
而且要想知道开发商的具体成本，也很难。”
如何处置人防车位销售长租？此事尚待明确
市民张先生曾向市中区人防办投诉过
宏瑞星城小区违规售卖人防车位的问题。
张先生告诉记者，
市中区人防办在回复张先生的投诉时明确表示
开发商存在违规售卖人防车位的情况，
并且已向开发商就相关情况进行了了解。
“人防办说已经进行了了解，开发商也明确表态称将按《合同法》的规定执行，不得超过20年的最长期限。”
不过，记者19日在宏瑞星城营销中心采访发现，
销售人员仍表示对外销售的人防车位使用期限为70年，
“我们都会在合同中有所标准，
人防车位的使用期限是和房产的期限一样的，
都是70年。”
山东舜启律师事务所律师李友震
法律意义上的使用权是依附于所有权的，使用并不一定代表着有使用权。尽管相关法律法规说明，防空工程是谁投资谁受益，但从法律意义上来说，由于开发商不具有人防车库的产权，就不能对人防车库拥有使用权。
有业内人士告诉记者，
目前来讲，在如何处置人防车位的问题上，
尚缺乏相关的法律明确和依据。
“现在江苏省就出台了一个政策，明确开发商禁止销售人防车位，并且租期不得超过三年。目前来看，济南并没有这样的政策，这也使得相关部门在监管人防车位出售的问题上存在一定的空白。”
花大价钱购买的车位是否合法，一定要搞清楚
济南市人防办综合计划处处长张建介绍，
小区内并非所有的车位都是人防车位。
一种是开发商通过土地出让取得所有权而建的车位，这种是有产权的，另外一种就是无产权的人防车位。
根据《物权法》第七十四条规定，
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，
由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
房产公司出售的如果是属于建筑物区划内
规划用于停放汽车的车库，
且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售，
那么该房产公司出售车库是合法的，
出售的车位也是有产权的车位。
另一种情况是出售非规划用于停放汽车的车位。
该类车位、车库不符合规划要求，
一般均是挤占了业主的公共空间建盖
或者是把业主的公共用房改为车库。
根据物权法第七十四条第三款
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该类车位、车库应属于业主共用，房产公司无权对外出售。而人防车位的所有权属国家所有，开发商无权对外出售。
因此小编也在此提醒市民，
购买车位签署协议时一定要注意辨别。
购买具有产权的车位时，
与开发商签署的是《机动车位购置协议》，
协议中约定有产权面积、期限等内容。
而以租赁方式“购买”人防车位使用权时，
与开发商签订的是《地下停车位使用权租赁合同》或
《地下车位使用权有偿转让合同》，
按照规定，其租赁时限最长只有20年，
而非70年，其中超过的50年属无效期限。
如果还是不好辨别，那就看看下面这张图吧——
编辑
李琳
稿件来源：生活日报记者高玉龙稿件 业主们 南宁好房圈 星期五周刊等
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