100万房贷提前多久还合适看这里!花样年控股若干贷款人要求其提前还贷，世茂集团、佳兆业评级被下调，房企发债有望回暖丨预警内参（第六十四期）

21世纪地管研究院唐耀华实习生王雪11月10日频繁吹访企业政策面“暖风”，中国银行间市场交易商协会最近召开了访企代表座谈会。

房地产企业境内发债的相关政策或将有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资。第三轮集中供地政策现宽松，多地第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。但由于政策以微调为主，并且政策传导仍需要时间，需要出台更多措施才能明显缓解部分民营房企当前面临的流动性困局。

近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

地方动态方面，云南省出台文件完善省以下财政体制，同时要求把防范化解地方政府隐性债务风险作为重要的政治纪律和政治规矩，坚决遏制隐性债务增量，妥善处置和化解隐性债务存量。广西加大对政策性金融机构开展融资模式创新的支持力度，明确土地一二级开发联动及具有自然垄断性水电气管道等经营性资源收益作为偿债资金来源，为新型城镇化建设提供市场化融资。

重点关注：

1、花样年控股复牌暴跌36％，若干贷款人要求其偿还未到期贷款

11月10日，花样年控股在停牌长达一个月后正式复牌后，股价一度跌近50％，收盘跌36.61%。

9日晚间，花样年控股公告称，公司已经接到若干贷款人通知，要求偿还未到期贷款，公司正就偿付安排与有关贷款人展开讨论。

此前花样年控股于2021年10月4日到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还，构成债务违约。除该笔美元债外，据花样年控股公告，花样年的票据（包括本公司提供担保的票据）及具重大性质的贷款并无任何到期未付金额。花样年也并未接获任何系列票据持有人通知，要求即时还款。“鉴于花样年集团面临流动资金问题，概不保证花样年集团将能够满足其于其他融资文件项下的财务责任。”花样年控股称。

花样年控股将继续推行措施缓解流动资金问题，为解决该问题，花样年正与相关债权人积极磋商，以就与债权人重续或延长其借款或其他安排达成协议。

2、世茂集团：标普将其长期发行人评级调整至“BB+”，展望“负面”

11月10日，标普全球评级宣布将世茂集团控股有限公司（Shimao Group Holdings Limited，简称“世茂集团”）的长期发行人信用评级从“BBB-”下调至“BB+”，并将其高级无抵押票据的长期发行评级从“BB+”降至“BB”。

展望“负面”反映了标普的观点，即在当下严峻的经营环境中，世茂集团的去杠杆化进程将面临巨大阻力。

受制于地产业的整体疲软，世茂集团2021年10月的合同销售总额同比下降超32%，前10月销售额仅同比增长5%，低于2020年同期增长17%的水平。该公司今年修订后的销售目标约为2900亿元人民币，比标普此前的预期低10%-15%。此外，世茂集团地产开发业务的盈利能力亦愈发承压，主要原因是土地成本上升，以及高线城市价格上限导致的利润率收缩。标普认为，该公司可能会通过降价促销来加速销售收入和现金回收，此举将进一步对其利润率造成压力。

因此，世茂集团的去杠杆化进程将面临巨大阻力。标普预计，该公司将未来一到两年内的销售将会降速，利润率亦将降至行业平均水平，进而导致透视杠杆率达到4.0-4.5倍，最终取决于其非并表合资项目的交付进度和公司维持运营效率的能力。另一方面，世茂集团的非地产开发部门，如物业管理和商业地产业务的增长依旧强劲，在一定程度上缓解了上述风险。

世茂控股旗下A股上市平台世茂股份9日公告称，第二大股东西藏世茂企业发展有限公司质押世茂股份4000万股股份用于补充质押，其所持公司股份已累计质押2.95亿股，占其持股数量比例为41.89%。

3、佳兆业：正对理财产品兑付逾期问题探讨补救措施 穆迪下调其评级

11月9日晚间，佳兆业集团控股有限公司（简称“佳兆业”）发布公告称，深圳锦恒财富管理有限公司已发行若干理财产品，到期后没有赎回该产品。佳兆业附属公司佳兆业集团（深圳）有限公司已就该笔款项提供若干担保。佳兆业正在确定所涉金额及针对此问题探讨补救措施。

11月10日，穆迪投资者服务公司宣布将佳兆业集团控股有限公司（Kaisa Group Holdings Limited，简称“佳兆业”）的企业家族评级从“Caa1”下调至“Ca”，并将其高级无抵押债务评级从“Caa2”下调至“C”。评级展望维持“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示，评级下调反映了：佳兆业于11月9日宣布未能支付由其子公司担保的在岸理财产品相关款项后，其流动性风险陡增，且债权人的回收前景薄弱。

4、惠誉：确认时代中国控股“BB-”长期外币发行人评级，展望调整为“负面”

11月10日，惠誉评级宣布将时代中国控股有限公司（Times China Holdings Limited，简称“时代中国控股”）的发行人评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级“BB-”。同时，惠誉已将所有相关评级从评级标准观察名单（UCO）中移除。

展望调整为“负面”反映了惠誉对于时代中国在非控制性权益方面风险敞口过高的担忧，以及围绕控制此类风险及其去杠杆进程的不确定性。

时代中国非控制性权益偏高：截至2021年上半年，时代中国控股的非控制性权益/总股本比率为52%，非控制性权益净债权/净地产资产比率为35%，在惠誉授评的中国开发商中位于较高水平。时代中国控股依靠小股东（主要是开发商）的出资来为扩张融资，此举限制了公司对债务资金的需求，但也造成了潜在的现金流失。

惠誉认为，时代中国的再融资风险相对有限，未来24个月的资本市场债务到期日较为分散，流动性状况也很稳健。截至2021年6月底，其非受限性现金足以覆盖双倍的短期债务。但鉴于房地产需求的放缓，该公司去杠杆化以及维持流动性的能力存在不确定性，可能取决于销售回款状况，且更难以预测。

5、广州浪奇重整计划草案获通过

11月10日，广州浪奇开市复牌。前一晚，广州浪奇发布公告称，公司第一次债权人会议召开并表决重整计划草案。经向深圳证券交易所申请，公司股票自11月9日开市起停牌一天，于11月10日开市起复牌。

就重整计划草案通过情况，广州浪奇称据管理人告知，公司各表决组均已通过重整计划草案 。如果顺利实施重整并执行完毕重整计划，将有利于优化公司资产负债结构，提升公司的持续经营及盈利能力；若重整失败，公司将存在被宣告破产的风险，同时面临被终止上市的风险。

6、东旭光电：两只债券“16东旭光电MTN001”本息兑付均存在不确定性

东旭光电科技股份有限公司公告，22亿元“16东旭光电MTN001A”和8亿元“16东旭光电MTN001B”应于2021年11月17日到期并兑付本息，由于公司流动性紧张，导致上述债券本息兑付存在一定的不确定性。共涉未偿付金额30亿元。

7、蓝光发展以自有资金参与认购“21蓝光MTN001”与信披不符，被四川证监局出具警示函

11月10日，据四川证监局11月9日披露，经查，蓝光发展以自有资金参与认购“21蓝光MTN001”，与《四川蓝光发展股份有限公司2021年第一期中期票据发行情况公告》披露的“公司未直接认购或者实际由本公司出资”情况不符，违反了证监会相关规定。对此，四川证监局决定对蓝光发展采取出具警示函的行政监管措施。

关注：

8、福建省投资开发集团：省国资委同意将中闽水务100%股权划转至省水投公司

福建省投资开发集团有限责任公司公告，福建省国资委拟将本公司所属的福建中闽水务投资集团有限公司（下称“中闽水务”）以市场化方式并入福建省水利投资开发集团有限公司（下称“省水投公司”）。

公司于11月8日收到福建省国资委函件，福建省国资委同意本公司全资子公司福建省福投投资有限责任公司将持有的中闽水务100%股权（对应认缴注册资本为23500万元），以经划转各方确认的2020年底经审计的账面归母净资产无偿划转至省水投公司。

同日，公司收到福建省国资委《关于无偿划转福建省水利投资开发集团有限公司23.1994%股权的函》，以经划转各方确认的中闽水务2020年底经审计的账面归母净资产为计价基础，福建省国资委将其持有的省水投公司的23.1994%股权（对应认缴注册资本为106717.176813万元）无偿划转至本公司。

9、海航基础重整开始执行：德国子公司破产损失由控股股东全额补偿

刚刚经历了破产重整“大考”的海航基础设施投资集团股份有限公司（股票简称：*ST基础）10月26日盘后公告称子公司德国海航机场集团（下简称德国海航）及其下属4家子公司已向法院申请破产，*ST基础最大账面损益约-3.06亿元，该消息随即引发监管关注，次日*ST基础盘中跌停。

不过在11月9日晚间的问询函回复中，*ST基础明确表示，控股股东及其支配的股东将对此次破产造成的损失进行全额补偿，当前已开始正式执行重整计划的*ST基础受德国海航破产的影响或较为有限。另外*ST基础将终止停工已有三年之久的武汉临空产业园项目，或与公司未来围绕机场、免税商业两大核心板块的战略规划有关。

10、中静系再次出售徽商银行股权 正威集团有意160亿入主

与杉杉控股的股权转让交易终止后，徽商银行第一大股东——上海中静（实业）集团（下称“中静集团”）又找到了新买家。中静集团日前已与深圳正威集团签订转让协议，向其出售所持徽商银行约19.77亿股股份，转让总价高达160亿元（约折合人民币8.0941元/股），交易标的包含公司持有的全部徽商银行股份（包含内资股及H股）。

以徽商银行最新总股本计算，中静集团控制的股权占该行总股本的14.23%，高出徽商银行第二大股东——存保基金持股比例约3个百分点。

11、石家庄国投：11月15日召开“19石国投MTN001”等债持有人会议审议资产划转议案

11月10日，石家庄国控投资集团有限责任公司公告，拟于11月15日召开“19石国投MTN001”、“20石国投MTN001”及“20石国投MTN002”持有人会议，审议关于同意石家庄国控投资集团有限责任公司资产划转的议案。

国投集团资产划转方案已经石家庄市委常委会审议通过，目前尚未办理工商变更事项。

12、长沙城发商管执行董事李芳及长沙城发恒伟置业常务副总胡卫民被查

11月10日，据清廉长沙消息，长沙城发商业管理有限公司执行董事、法定代表人、长沙城投资产经营有限责任公司执行董事、法定代表人（兼）李芳涉嫌严重违纪违法，经长沙市纪委监委指定，目前正接受开福区纪委监委纪律审查和监察调查；长沙城发恒伟置业有限公司常务副总经理胡卫民涉嫌严重违法，经长沙市监委指定，目前正接受开福区监委监察调查。

13、云南能投集团：董事杨万华涉嫌违法违规被调查

11月9日，云南省能源投资集团有限公司公告，云南省纪委监委于2021年11月5日通报，本公司党委委员、副总裁、董事杨万华涉嫌严重违纪违法，目前正在接受纪律审查和监察调查

1、部分央企国企向监管建议 就地产收并购调整三条红线相关指标

11月10日电，知情人士向记者透露，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

2、云南省出台文件完善省以下财政体制 要求坚决遏制隐性债务增量

为完善标准科学、规范透明、约束有力的预算制度，进一步优化省以下财政分配关系，云南省近期制定出台《云南省人民政府关于完善省以下财政体制 深化预算管理制度改革的意见》（下称《意见》），通过8个方面27条措施深化预算管理制度改革，充分发挥省以下各级政府积极性，引导各地加快高质量发展。

《意见》在多个方面实现重点突破，包括加大对下补助，推进放权让利和财力下沉，完善省以下财政体制，增强州（市）发展内生动力。如：2021—2025年，省级分享的企业所得税、个人所得税、耕地占用税、卷烟企业城市维护建设税等4项税收收入增量部分全额留归各地。各州、市将省级留归各地的税收收入增量资金尽量留给县、市、区，积极支持县域经济发展，具体措施由各州、市自行确定。

《意见》明确提出加强跨年度预算平衡、健全地方政府依法适度举债机制、防范化解地方政府隐性债务风险、防范化解财政运行风险隐患四个方面的措施，要求加强中期财政规划管理，健全地方政府债务新增限额分配和全生命周期收支平衡机制，完善以法定债务率为主的政府债务风险评估指标体系，把防范化解地方政府隐性债务风险作为重要的政治纪律和政治规矩，坚决遏制隐性债务增量，妥善处置和化解隐性债务存量。

3、房企发债融资有望回暖，第三轮集中供地政策现宽松

据媒体报道，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松，但总体上不会增加太多。

不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。

近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。

4、部分地区监管要求上报教育培训贷款数据，业内称等同房贷待遇

据21财经，部分地区监管已要求商业银行上报教育培训类分期贷款数据。监管机构并未要求暂停教育分期贷款，要求单独上报相关数据口径，目的或为了解教育分期规模和资产质量情况。“相当于享受了房地产贷款专项数据上报的待遇。”一位大行分行人士笑称，当地银保监发文，要求商业银行按季度上报教育培训行业授信情况。

5、广西：鼓励各级国有资本投资运营平台积极参与新型城镇化重大项目建设

11月10日，据广西日报，近日，广西壮族自治区政府办公厅印发《广西新型城镇化规划（2021—2035年）》、《广西支持推进新型城镇化若干政策措施的通知》、《广西推进新型城镇化三年行动计划（2021—2023年）》。

上述规划指出，鼓励各级国有资本投资运营平台积极参与新型城镇化重大项目建设。用足用好中央核定的政府债务限额，依法依规发行政府债券，支持符合条件的城镇化重点项目建设。创新市政项目建设运营模式，统筹整合用地、财政、金融和相关政策等各类资源，将经营性项目和公益性项目有机组合，建立健全项目综合收益平衡机制，提升社会资金向公益性城市基础设施项目投资的积极性。

上述通知指出， 支持县城特别是县城新型城镇化建设示范县内主体信用评级优良的企业，发行县城新型城镇化建设专项企业债券、债务融资工具、公司债券。严格防范和积极化解地方政府债务风险，加快推进政府性融资担保体系建设。同时加大对政策性金融机构开展融资模式创新支持力度，充分整合利用城镇低效用地开发、区域土地一二级开发联动及具有自然垄断性水电气管道等经营性资源收益作为偿债资金来源，依法依规为新型城镇化建设提供市场化融资。

【20世茂G3、21世茂04】

受累于网上流传的“世茂与陆家嘴信托谈延期”消息，世茂遭遇债股双杀。虽然传闻已被澄清，但世茂集团表示市场流动性和信心将需要时间才能恢复。另外，世茂集团管理层曾称，今年自7月以来公司已经开始降价促进销售，以及停止购买土地以储备资金。但因房企信贷政策收紧，今年实际销售额将比原定的销售目标低12%，预期今年可能无法完成销售目标。为了增加投资者信心，世茂集团准备回购债券、股票，若面临极端情况下将保底考虑出售优质资产。

【20时代09】

时代控股集团是时代中国控股在境内的运营主体。10月22日，穆迪确认时代中国控股“Ba3”公司家族评级(CFR)，同时确认已发行债券“B1”高级无抵押评级，并将其主体展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪预计，在融资条件趋紧的情况下，消费者情绪疲软将导致时代中国控股未来6-12个月的合同销售额出现下滑，进而导致流动性恶化。值得注意的是，近期时代中国控股也遭遇“股债双杀”，10月以来其市值已蒸发12亿港币。另外，今年初时代中国控股被曝突袭式大规模裁员，其实近年来在一番激进扩张后，其员工数已出现断崖式下滑，同时销售增速放缓、业绩下滑以及债务高企等隐忧浮现。

【SINHLD 10.5 06/18/22（新力控股有限公司）】

11月10日，由新力控股有限公司发行的SINHLD 10.5 06/18/22现价7.9，下跌-27.67%，收益率1456.51%。10月25日，惠誉评级宣布，因新力控股已停止参与评级流程而撤销新力控股的评级。惠誉早前将新力控股的长期外币发行人违约评级自“C”下调至TRDJ(限制性违约)，原因是新力控股未能偿付其2021年10月18日到期的2.5亿美元高级票据。该笔债券无偿付宽限期。而此前，标普也曾将新力控股的长期主体信用评级从“B”下调至“CCC+”,同时将该评级列入负面信用观察名单。标普考虑到新力控股未偿还优先债券的高收益率,认为通过发行新券进行再融资不会是可行选项。另外,该公司可能没有足够时间通过出售资产来偿还境外到期债券。虽然该公司最初计划用境内现金偿债,但其可行性和具体执行并不明朗,因为标普认为新力控股的现金已被项目合作方、信托公司和其他债权人锁定在项目层面。

数据来源：澎湃新闻、中国网、大河财立方、评级公司公告、上市公司公告、DM，Wind等。

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