监管层密集表态楼市，房贷市场迎来“松土”？准备买房的应该了解

据大家印象，由于资金需求大，建设周期长，房地产一直被认为是资金密集型产业。

不过，近两三年，受房地产调控的持续影响，各大银行纷纷收缩了“钱袋子”，房地产行业也一度过起了“紧日子”。回顾过去两三年，不少业内人士认为，今年可能是最“紧”的一年，不管是房企还是个人，房地产贷款都在持续放缓。

根据央行发布的统计报告显示，今年三季度末，房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末低了1.9个百分点。其中，前三季度房地产贷款新增3.03万亿元，占各项贷款增量的18.1%，较今年上季末下降了0.8个百分点，比上年全年低7.3个百分点。

受房贷收紧的影响，进入2021年以来，房贷利率上涨，放款周期延长，二手房停贷等现象在多地上演，使得很多购房者推迟了买房计划，也影响了很多人的房价预期和市场信心。央行三季度调查数据显示，19.9%的居民认为四季度房价会上涨，12.7%的居民则认为会下降，而与二季度的调查数据相比，认为上涨的下降5.6%， 认为下降的上涨了2.7%，转变较为明显。

应该说，进入2021年以来，房地产市场的持续低温，尤其是房贷政策的收紧，不仅改变了很多购房者的房价预期，也让一些准备买房的购房者变得迷惘和纠结了起来，买了怕跌，不买怕涨。那么，下一步房地产会怎么走？持续降温的房贷市场会迎来“松土”吗？对于这些问题，从今年9月份开始，监管层就逐步释放了一些明确的信号，从中我们可以找到问题的答案。

9月27日，央行在货币政策委员会2021年第三季度例会上首次提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的说法。在笔者看来，“两个维护”的提出再次明确了稳字当头的楼市基调，不仅体现了监管层对于当前房地产市场下行趋势的关注，同时也为接下来的房地产走向指明了方向，给处于观望中的购房者吃下了一颗定心丸。

随后，围绕“两个维护”的基调，监管层也给出了进一步的说明。

10月15日，在三季度金融统计数据发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，前三季度少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到了一些约束，房价回稳之后，这些城市的房贷供需关系将回归正常。随后，央行副行长潘功胜进一步指出，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为会逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格会逐步恢复正常。

11月1日，根据中国金融时报的消息， 目前部分地区人民银行分支行开始对房地产信贷进行窗口指导。所谓“窗口指导”，实际上是央行常用的一种调控手段，主要指根据产业行情、物价变动、市场动向等因素，来规定商业银行的贷款重点投向和贷款变动数量，来保证优先发展部门的资金需要。据报道，目前更多机构的房地产信贷调整是在总量控制情况下进行跨区域调节，从而保持房地产信贷实现平稳有序投放。

除了央行频频表态外，10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞明确表示，要保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率等方面对首套房购房者予以支持。同时，他还给出了一组数据，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。在笔者看来，其中释放的信号意义十分强烈，相当于进一步明确了未来房贷的重点投向。

从9月底到11月初，两个多月的时间里，在“两个维护”的政策定调下，在央行、银保监会涉房贷款的频频表态下，房贷环境的确有了缓和的趋势。

根据贝壳研究院发布的数据，10月份监测90城房贷利率显示，主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，与9月份相比，二者均下调了1个基点。笔者认为，虽然跌幅不是很大，但与以往比，房贷利率的涨幅总算有了缓和的迹象。具体来看，共有20个城市的房贷利率出现了下调，首套房贷利率和二套房贷利率均下调的城市一共有9个。首套房贷利率下调幅度位居前5的城市是洛阳、湖州、广州、中山、襄阳，其中洛阳首套房贷利率较上月下调了25个基点，湖州下调了20个基点。

除此之外，据中国房地产报报道，曾经一度领涨东北区域房价的大连楼市也出现了转折。据报道，在大连甘井子区和一些不限购地区，此前首套房首付至少需要30％-40%，而现在首套房首付最低可以做到20%了。房贷利率也是如此，此前首套房商业贷款的利率至少要达到5.8％-5.9%，而目前已经可以做到5.6%。显然，此举不仅有助于降低购房成本，也降低了买房门槛。无独有偶，广东银保监局近日也表示，要严查重处信贷资金违规流入房地产市场，同时要引导银行机构支持首套刚性住房需求，首套按揭贷款占比超过九成。

除了房贷利率有所调整以外，放款周期也开始有所缩短。根据贝壳研究院发布的数据显示，10月份上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、 株洲等城市的放款周期较9月已经有所缩短。同样，据21世纪经济报道，安徽、浙江、上海等地的多位银行业务人士均表示，相比此前几个月出现的额度紧张以及需要排队等待放款等情形，目前银行已经给出了相对充足的额度，只要购房者申请，基本就可以按照正常的流程和时间来审核放款。

笔者认为，最近两个月以来，央行、银保监会频频释放积极稳定的信号，某种程度上释放出了房贷政策“松土”的迹象，预示着在实施审慎房贷政策，加强风险管控的同时，接下来将会修正此前过度收紧房贷的行为，而且相关机构的研究数据在某种程度上也已经印证了这一点。因此，随着房价水平逐步企稳，预计接下来的信贷投放也将会逐步趋于平稳有序。

与此同时，值得注意的是，通过监管层的定调来看，此次信贷调整的核心逻辑是满足合理性的资金需求。因此，笔者认为，对首套房置业者和卖一买一的改善置业者这两类人来说，接下来有望会逐步迎来好消息，不仅房贷利率可能会有所调整，此前积压的贷款也有望加速投放。因此，笔者建议，如果有购房需求和计划，这时可以密切关注当地的市场政策和银行的信贷政策。

不过，有一点需要提醒，通过监管层的表态也看得出来，当前房贷政策的“松土”并不能与大幅宽松划等号，原因有两个：1、根据央行等部门的表态来看，此次房贷政策调整只是边际上的缓和，是对前期政策过紧的微调与修正。2、根据机构的研究数据来看，房贷政策的“松土”具有明显的区域特征，与一些热点城市相比，库存压力相对较大，房价下跌风险相对较大的三四线城市房贷政策调整的可能性更高一些。

总而言之，购房者要明确一点，从中长期来看，房住不炒的大方向不会改变，严防资金违规流入房地产市场的调控也不会放松，只不过未来的信贷政策会更加强调对“合理资金需求”的满足。那么，何为“合理资金需求”呢？在笔者看来，除了上文我们提到的刚需置业者和卖一买一的改善置业者这两大群体以外，未来还将会包括“三道红线”转绿的健康房企的资金需求。