【19大会议购房政策】专题央行例会罕见提及房地产 房贷政策最严时期或已过去

中央银行对房地产市场的态度正在发生微妙的变化。

据央行网站9月27日消息，央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开。

会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

这一会议迅速引发市场关注，上述针对房地产市场的提法更被业内评价为“十分罕见”，原因是自2003年开始，货币政策委员会例会已连续18年未涉及房地产问题。

央行货币政策委员会是央行制定货币政策的咨询议事机构，其职责是在综合分析宏观经济形势基础上，依据国家宏观调控目标，讨论货币政策制定和调整、一定时期内货币政策控制目标、货币政策工具运用与其他宏观经济政策协调等涉及货币政策等重大事项，并提出建议。

在不少业内人士看来，此次例会或意味着房地产信贷政策最严时期已过去，接下来政策将有保有压，不是全面收紧。

不久前官方媒体《经济日报》文章指出，精细化调控政策有效抑制了投机性需求，净化了房地产市场，客观上也为刚需群体买房创造了有利条件。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。

对于此次会议中针对房地产市场的提法，一位不愿具名的房企高层表示，“市场确实需要稳定，都在期待有一定放松。”

利好消息刺激下，9月28日，A股房地产板块集体上涨，截至当日收盘上涨1.48%。

罕见提及房地产 强调“两个维护”

此次央行三季度例会对于经济形势、货币政策方面的措辞也发生微调。

6月25日召开的央行货币政策委员会二季度例会指出，当前我国经济运行稳中加固、稳中向好，但国内外环境依然复杂严峻。

三季度例会则表示，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。在货币政策方面，此次例会提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。

相比二季度例会，删去了“把握好政策时度效”，新增的内容是“统筹做好今明两年宏观政策衔接”、“增强信贷总量增长的稳定性”，并强调“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”，这一表述曾经在2020年一季度、二季度货币政策委员会例会中出现。

在8月23日召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，央行就重申“把服务实体经济放到更加突出的位置”，并提出“增强信贷总量增长的稳定性”。现在，同样的表述也出现在三季度例会通稿中。

央行已在悄然行动。一个值得注意的现象是，自9月17日央行重启14天期逆回购以来，央行已连续8个工作日开展千亿元级逆回购，共计向市场投放8600亿元流动性。

本次例会最大亮点是出现了关于房地产市场的表述。会议提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

在此前央行表态中，提的最多的是“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

何为住房消费者的合法权益？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，包括两种，一是正常的购房合同签约后，信贷应及时跟进，而不是拖沓。这种情况近期非常明显，各地信贷政策收紧后，一些在途交易合同面临影响，信贷审批不及时，导致合法购房权益受损害，这和贷款额度过紧有关。二是鉴于近期房企债务问题较多，楼盘有烂尾可能，要保障住房及时交付，否则一边偿还贷款，一边又承受烂尾风险，对于购房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付，保障按揭贷款购房者的合法权益。

民生银行研究院分析师王静文认为，此次例会专门提及房地产，与以恒大为代表的房企债务风险加剧有关。部分房企由于风格过于激进、杠杆率偏高，在房地产市场持续下行、“三道红线+两个上限”重压之下面临资金链断裂风险，市场一度担心会酝酿成下一个“雷曼事件”，引发系统性金融风险，所以央行借这次例会专门就房地产问题进行了表态。

在王静文看来，央行表态应该也代表了官方态度，即“保房不保企”：尽量协调资源保证期房如期交付，维护住房消费者的合法权益，但相关公司和金融机构也要付出相应代价，通过市场出清维护市场健康发展，同时央行也会发挥最后贷款人功能，避免出现系统性金融风险。

房贷政策最严时刻或已过去

有分析认为，这一轮楼市低迷最关键因素就是个人房贷收紧。市场消息显示，在强监管背景下，全国多个城市房贷额度紧张，“房贷利率上涨，部分银行停贷”等现象频现。

克而瑞数据显示，今年9月全国首套房贷款平均利率为5.46%，较去年年底上涨23个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，较去年年底上涨29个基点。

在“房住不炒”定位下，各地密集出台房地产“补丁”政策，其中与房贷有关的多是房贷额度和房贷利率调整，这主要源于2020年底人民银行、银保监会出台的房地产贷款集中度管理制度。

据上市银行半年报数据，包括建行、邮储、招行、平安、兴业等在内的10多家银行上半年涉房贷款均超过监管指标要求。

“房贷荒”下，房地产销量亦大受影响。2021年8月全国商品房销售额同比下降18.7%，增速较7月回落11.6个百分点，8月商品住宅销售均价为10278元/平方米，同比下降2.5%；40城一手房9月累计销售面积同比下降16%，17城二手房9月累计成交面积同比下降35%。

就在此次央行例会之前，就有种种迹象预示着，似乎房地产政策层面开始有了松动。

9月25日，第六届复旦首席经济学家论坛上，中国金融学会会长、中国人民银行前行长周小川表示，住房贷款可能也是一个非常重要的具有再分配功能的金融工具业务。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在促进共同富裕道路上，能否获得额度实足的利率较低的金融资源，是再分配的一个重要手段。贫富差距扩大，一个主要原因在于，有的人获得了更多的金融资源，撬动了楼市资产，实现了更高收入增长；另一部分人则由于无法获得金融资源，就难以获得资产收入，贫富差距就是这样扩大的。保持楼市稳定，支持合理需求，必然要求金融资源跟上。

9月25日，《证券时报》发表了名为“解决房企债务问题宜再给一点时间 实现软着陆”的文章。文章称，房企遭遇的资金问题已有扩散迹象，数家千亿元量级房企相继出现债务违约现象。销售回款是房企最重要的资金回笼手段，拿到手里资金不多，有些已不在三道红线内的企业，可能因此再踏回去。

北京师范大学教授董藩认为，如果龙头公司连续出事，不但对金融市场和社会稳定造成重大威胁，对GDP增长、就业、地方财政收支、经济运行秩序的破坏作用也是巨大的。在这种背景下，决策层审时度势，调整金融政策和房地产政策，以应对形势变化确保稳定局面，也是顺理成章的事情。

明明债券研究团队分析称，房地产政策不排除边际调整可能，但更大概率也是以支持首套刚需为主要方向。近期房地产企业信用风险事件增多，引发市场对房地产行业乃至银行业担忧，风险处置备受市场关注。

国金证券报告称，“房住不炒”政策总基调尚未改变，但短期也要兼顾地方财政压力和地产下行风险，预计未来短期地产流动性方面或有改善可能，主要基于三方面原因：一是近期房地产销售持续下滑；二是土地流拍率上升，地方政府财政压力加大，房企现金流紧张，已传导至土拍市场；三是头部房企负面新闻爆发，行业信用风险蔓延。