7月，楼市或迎“打折”？懂行人提醒：4类房子便宜也别买了

很多人说，5月以后房地产市场的房价下降了。

但事实并非如此。凯利数据显示，2021年1 ~ 5月，100多岁的住宅销售门槛进一步提高。

TOP10的房企操盘金额门槛提升至1080.5亿元，同比上涨58.7%；前30的房企销售门槛提升幅度达到56.1%，这比TOP10的销售门槛提升幅度还大。

百强房企销售门槛提升，说明一个问题：房企们的销售规模不仅没有在调控的压力下减少，反而呈现出愈发火热的态势，这似乎与当前“房价下跌”的观点背道而驰，是买房人出现了“价格错觉”还是“市场出现了虚假繁荣”？从上述数据可以看出，房地产销售不仅不下滑，反而在增强，市场旺盛的情况下，房产价格又如何会出现下跌呢？

另外，根据上海易居房地产研究院发布的一份报告，在5月全国288个城市房地产中，有166个城市的新房价格指数环比4月份出现明显上浮，房价出现上涨的城市数增加了7个，这足以说明，买房人期盼的房价下滑预期可能真的要泡汤了，至少在上半年这几个月内，房价下降是不可能的事情。

不仅是房地产机构认为“房价在涨”，而且根据国家统计局发布的数据来看，房价依然处于上涨风中，在2021年的4-5月70个大中城市中，67个城市的新房价格出现上浮，不管是同比还是环比都呈现出提高态势，同比2020年当期增值5.9%。那么，在这种情况下，是不是意味着下半年住房价格也不可能有多大的变化？3个因素下，7月，楼市或迎“打折”。

1、央行“收缩融资”增幅。2020年下半年，央行与住建部联合组织了一次龙头房企的座谈会，第一次提出了限制房地产企业融资增幅的“三条红线”制度。在内行人看来，这个改变相当于掐断了银行流向房地产开发商口袋中的资金源，失去了大量资金的滋润，今后房地产企业们买地建房都将成为一个大问题。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

万科郁亮在记者会上说道，三红线的改革力度，一点也不亚于当年土地招拍挂的改变影响，今后的房地产企业们将全部站在同一个起跑线上，依靠自我管理创造红利，失去了高额融资的背书，中小房企将举步维艰，特别是在面临销售不畅的情况下，现金流也将是一个难以逾越的大台阶。

2、银行限制最高贷款比例。如果说三条红线仅仅是限制了资金注入房地产开发商的话，那么限贷令从另外一个渠道收缩了资金进入房市的可能性。2021年初，央行直接出台新规，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》制定了各大银行向房地产企业、个体购房者贷款的最高比例限制。根据银行的规模和历史贷款额等不同设置了不同的档位，分别制定红线标准。例如六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行都是第一档位，两个上线分别是40%和32.5%。其他商业银行的住房贷款比例也不尽相同。

3、房贷利率不断上浮。

5月20日，新发布的LPR利率显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。有一个非常明显的趋势是，实际的房贷利率距离LPR的差距越来越大了，LPR没有任何变化，但是各大城市、银行的实际执行房贷利率却在逐步攀升，剪刀差开始迅速扩大。

根据贝壳研究院发布的房贷利率数据，2021年5月份，我国72个主要城市房贷利率呈现出不同程度的上升，首套房达到5.47%，二套房贷利率为5.73%，比2021年的4月份环比提高了6BP，实际上，房贷利率的上升，已经从2020年9月份之后就开始了。融360大数据研究院发布的房贷利率数据显示，监测的42个城市中，2021年到5月底，30个城市的房贷利率比2020年底明显提高，只有3个城市的房贷利率稳步不前。

根据每日经济新闻发布的《楼市大消息！五大银行集体行动，这个一线城市房贷全面涨价》一文数据，5月份以来，深圳多个银行纷纷提高房贷利率，首套房和二套房明显提升。中农工建交5大银行首套房利率上浮15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房上浮35BP至5.6%（LPR+95BP）。与此同时，宁波、杭州、南京等多家银行也在跟进提升。

第一财经报道，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率，首套房贷利率上调15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行等部分股份行也跟进调整。

总结一下：一方面央行限制融资增幅，另一方面约束贷款比例，再加上房贷利率上升。这都意味着针对住房市场的货币金融政策正在收紧。经济学家任泽平曾直言，房地产长期看发展，中期看人口，短期看金融。金融策略与房价涨跌有着直接的正向关系。现在看来，收缩的一幕正在上演。让房产商尴尬的不是这些，而是偿债高峰期就要来了。2021年1-6月份需要偿债达到1.2万亿，在7月份是另一个小高潮，达到1490亿。

此情此景，销售不佳、融资不畅的情况下，如何面对到期债务？解决办法或许只有一个：降价促销。从这个方面而言，7月房企或“降价”所言非虚。那么，在促销折价潮下，该如何买房？懂行人提醒：4类房子便宜也别买了！

第一类：小城市房子。三四线小城市的房子并不具有增值潜力，2019年一位湖北青年夜袭5000多公里，到东北的某小县城市花了3万元购买了一套60多平米的房子，很高兴，在2020年初，这位青年降价8000元甩卖掉了。不为别的，因为这个小城市的房价持续下滑。社科院在《中国住房报告》预测，未来的三四线城市房价在失去了棚改托底的情况下，或下跌。

第二类：尾盘房、清盘房。每一次的打折潮，房企总喜欢把尾盘房、清盘房拿出来大力度折价甩卖，要知道一分价钱一分货，便宜的房子有便宜的道理，现在比别人低200万元的房子，在未来5-10年后或许依然低这么多。

第三类：资不抵债房企的楼盘。楼盘开发是一个资金密集型的活动，A开发商要开发一个价值8亿元的楼盘，A开发商启动资金只有1亿元，怎么办？开始四处借款融资，当有了1.5亿元的时候，就可以买地皮建售楼部了。如果新房预售不掉，则很可能导致A房企回款周期拉长，但是1.5亿元的债务却是用楼盘所有房子为抵押的，所以资不抵债的A房企很可能出现烂尾楼盘。

第四类：高库存城市的房子。西南财经大学在2017年“家庭金融研究报告”指出，楼市当年库存达到6500万套，这些房子足够2亿人居住使用。高空置率已经成为很多城市住房发展的瓶颈，另有数据认为截止2020年底，我国住房空置数超过1亿套。房产供大于求的城市、高空置率的背景下，房子价值也难以凸显，所以买房尽量避开。

话题：你认为7月份，房地产如何变化？上升还是下降？