这一模式有何经验可借鉴？
近日，新京报记者探访丰台区晶城秀府小区发现，自2010年6月成立第一届业委会以来，小区的生活环境得到了很大改善：居民自觉将自行车停进车棚、89个人防车位缓解停车难还实现创收、水管塌陷两天以内就修好。
在业委会和物业的努力下，近些年
晶城秀府小区的环境得到了较大改善。
受访者供图
“小问题随时解决，小区的矛盾要不出院儿”
晶城秀府小区位于北京市丰台区三环方庄桥南侧，共11栋楼，居民793户、2500余人。
早些年，晶城秀府的物业公司很多工作被业主诟病，小区垃圾成堆、各种装修材料随意堆积……部分业主“看不惯了”，在他们的努力下，2010年6月，晶城秀府成立了第一届业主委员会，委员共7人，业主关振华担任主任。
业委会上任的第一件工作不是“换物业”，“我不赞成业委会一成立就换物业，在不熟悉小区环境和设备的情况下，直接让物业走人，很可能造成他们破坏小区设施，最终损失的还是业主。”关振华说。于是，业委会决定仅更换物业运营公司接手小区管理和财务，工程部维修人员等一律保留。
“小问题随时解决，大问题也尽可能随时解决，小区矛盾要不出院儿。”这是关振华分享的业委会工作最重要的一条经验。
关振华介绍，担任业委会主任之后，他就开始“随手拍”。看到哪儿有垃圾没及时处理，拍下来发到物业群；早上天都亮了小区路灯还亮着，拍下来发到物业群……伴随着这样的曝光，物业公司慢慢养成了迅速解决问题的习惯，实现了“小问题随时解决”。
解决小区问题也要注重方法。关振华举例称，以前小区居民常常乱堆自行车、不送进自行车棚，怎么劝导都没有。后来，业委会和物业工作人员想了个办法，大半夜把乱停的自行车送进自行车棚，第二天再告诉车主去自行车棚取车，久而久之大家就养成了习惯。
4月29日，晶城秀府小区进行第三届业委会委员选举的唱票工作。
摄影/新京报记者 徐美慧
先抢修后申请抢修资金 水管塌陷两天解决
北京银泰物业晶城秀府项目部服务经理曹北辰介绍，去年冬天的一天，因为地基下沉等原因，小区8号楼的下水管突然塌了，情况非常紧急，一楼住户的卫生间直接被水泡了。
“当时我们工程部的工作人员是没办法直接修的，因为要下挖8米左右，这已经不是维修了，是一个工程。”曹北辰说，如果走公司正常的财务流程，完成这项工作可能要小一个月，考虑到情况紧急，他们只能去找业委会沟通，寻找办法解决。
问题的核心在于钱。曹北辰找到关振华沟通情况，也说明了关于公司财务制度可能导致时间拉长这一问题。在这样的紧急情况下，以关振华为代表的业委会给予了物业迅速的答复——“先不管钱的问题，赶紧抢修好。”
有了业委会的支持，曹北辰立即开始抢修工作，同时向公司申报抢修资金。由于抢修及时，水管的问题不到两天就解决了，“如果按照正常的资金审批流程，我们就得先候着，等公司财务部门批下资金才可以进一步抢修，那耽误的就不是一天两天了。”
在业委会的陪同下，曹北辰向公司说明了问题出现的紧急情况，抢修资金顺利下批。“按常理说，先办事儿再要钱有一定风险，因为拿不到钱。但我们当时权衡了一下，如果真的一直等着，业主家里被水浸泡一个月，那肯定出大事儿了。”关振华说。
《北京市物业管理条例》强调了这一点——业主委员会职责之一，是协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
小区业委会为业主及物业争取到的
89个
人防车位。
摄影/新京报记者 徐美慧
争取到89个人防车位 缓解停车难还能创收
近十年来，晶城秀府小区业委会还做了其他不少工作。
第一届业委会就职期间，向前物业公司追回小区附属收入25万元；督促物业利用附属收入修复园区地砖、翻新小区地面；征询业主意见后进行公开招标聘用新物业公司。
第二届业委会上任后，督促物业公司改造小区大门；分阶段对小区绿化进行治理；督促物业公司解决门禁系统老化损坏问题；督促物业修复翻新小区围墙。
很长一段时间里，“停车难”一直困扰着晶城秀府的业主。关振华介绍，2010年，第一届小区业委会上任，提出了一个建议——能否将小区的地下人防空间利用起来，作为人防车位出租，这样不仅能一定程度解决停车难的问题，或许还能为小区创收。
建议一提出，业委会便展开了行动。因为人防车位产权不归业主、不归开发商，而是属于国家所有。要想“拿到”人防车位，就需要向区民防局申请使用证。为此，业委会来回与居委会、街道、区人防办沟通，向有关部门提交材料。
经过大概一年多的努力，2011年6月12日，有关部门批准临时启用小区人防车库，为小区业主及物业争取到人防车位89个。随后，业委会还聘请物业公司代为管理，人防车位出租后得到的租金成为小区的公共资金，很多物业工作有了保障。
北京银泰物业总经理李宏伟介绍，近4年来，晶城秀府小区物业费的收缴率达99.4%，“说明业主对于目前的物业管理还是比较肯定的。”
即将连任小区业委会主任的关振华，身上的担子很重。“下一阶段，业委会计划跟物业进一步沟通，解决小区外墙面粉刷以及换电梯等问题，这些实施起来可能很难，对我将是一个很大的挑战。”
新京报记者 徐美慧
编辑 张畅 校对 危卓
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