【2020中山商业贷款购房政策】慌个啥啊！广州这次调控很温柔，想买的赶紧了

01

广州

受不了了，今天规章制度加成了！

这次新政主要是这样6点。

1.如果买不起房子的人又多了一条路，政府将增加租赁住宅的供应。

2、新房备案价指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售证。严查不按备案价销售、捂盘。

3、黄埔、南沙人才购房，限售3年。

4、投机经营贷购房将被严打。

5、禁止中介炒房。

6、禁止网络平台散布上涨言论。

相比深圳等热点城市，广州这次调控算是比较温和的。

既没有明确提出对二手房进行价格指导，对离婚购房的管控措施也没有升级，也没有像深圳那样提高购房门槛，要求“深圳户口+社保三年”同时满足才能购房。

基本调控延续之前的做法，大的变化，或者说出乎意料的内容，其实不多。最值得关注的有两点：

1、通过享受人才政策新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

这条针对的基本都是郊区外围板块，比如黄埔、南沙。

之前一直在传的黄埔半年社保将变两年，现在看来还是没有在需求端上下狠手，有资格的仍旧有资格，不过是把限售期延长了一年而已，也不上溯，上峰心里明镜一般，非常清楚游资的来源。

另外，限售三年也延缓了郊区的房子二手供应量，不至于后续两年旧改新房大量涌现，导致大量一二手踩踏，侧面也维护了开发商利益。

2、对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后，短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

这一条杀伤力还是很恐怖的。

万幸的是，并没有明文禁止不能做低于一年期的新证抵押。

至于抵押成数，一切只能等待评估价缓慢上来了。

其他几条新政，其实没啥可说的。

要么在意料之中，比如新房限价，其实上一波调控已经搞过，这次只是恢复原样，不算加码。

一手房限价有个好处是，开发商拿地更谨慎，防止“地王”频频出现，对稳定楼市预期有较大帮助，但弊端是容易催生双合同，或者茶水费现象，让购房者更焦虑。

要么是老生常谈，属于对已经发布的有关政策的重申，比如严查经营贷。

要么与我们没有特别关系，比如禁止中介炒房。

02

广州之所以“温和调控”，我认为有两个原因：

一是广州房价上涨的压力没有深圳那么大，硬核调控的必要性也就没那么大。

虽然局部区域很火，但整体表现仍然是温和的。

毕竟，广州存在大量郊区新城，外围区域供应量巨大，对房价有较强的平抑作用。

目前，除了天河、黄埔、南沙等热点区域，荔湾、白云、番禺、增城、从化的房价，并没有明显上涨。

例如，番禺的南浦、洛溪、亚运城等板块的房子，和市区非常近，至今都只卖两三万，没有任何泡沫可言，对刚需非常友好，像这些区域的房子，有必要加码调控吗？

而且，即使是南沙、黄埔两个热点区域，也有大量的房子纹丝不动。

第二个原因，广州的调控更遵循市场逻辑，而不过度依赖于行政手段。

最近，广州各大银行正严查首付款来源，买房人连兄弟姐妹的钱都不能借了，堪称雷霆手段，力度之大，前所未有。

大家仔细想想，像广州这样严查首付款来源，其实要比二手房限价更猛。为啥呢？

因为二手房限价在实际交易中很可能通过双合同来规避，其真正用意，是要求按照政府指导价房贷，逼着买家提高首付比，给房贷降杠杆。

但如果只限价，不严查首付款来源，买家还是可以通过向亲友借钱凑首付的。

严查首付款来源就不一样了，任何借钱凑首付的举措都不可以，这一招实际上要比二手房限价更加釜底抽薪。

所以，严查首付款来源，其实要比二手房限价更精准，也更符合市场的逻辑。

总之，此次调控相对温和，对市场不会造成特别剧烈的影响，但它已经传递一个非常清晰的信号：

广州楼市已经正式进入调控周期，如果楼市继续火爆，调控随时可能会加码。

再加上各大银行正在严查经营贷、首付款来源，对市场的威慑力很大，所以我认为，广州楼市的这一波行情基本告一段落了，投资客们洗洗睡吧！

03

接下来，购房者应该怎么做呢？

对于刚需来说，楼市调控并不是为了降房价，而是为了平衡供需关系稳定房价，所以不要妄想抄底买房，未来购房难度会越来越大，建议趁早入场。

换个角度来说，调控一面打压需求，一面缩减供给，所造成的结果就是市场交易短期内暂停，价格没有收到冲击，反而会维持高位。

因此，别着急，也别害怕，拉长周期来看广州房价还有得涨，什么时候买，都算是抄底。

给大家几条具体的建议：

1、黄埔、天河以及越秀三个区，新盘供应较少，房价上涨潜力更大。

建议优选天河、越秀以及海珠等中心城区的优质房产，预期透支的黄埔知识城与南沙万顷沙不建议选择。

黄埔、南沙以外，广州也还有很多价格洼地可淘，比如增城。

市场注意力接下来还可能会向佛山、中山、清远等区域转移，想到周边城市购房的人，要把握好“时差”。

2、选择每个区的代表项目。它们掌握着每个区域的重要资源，比如学位、景观、地铁等。

从2020年房价走势可以看出，市场分化、强者恒强才是主旋律，基本都是标杆项目先涨，再带动区域房价跟涨。

比如珠江新城的领涨盘中海花城湾，带动保利心语等一众小区一起上涨，甚至波及到天河边缘范围。

3、选择市中心项目，学位比地铁重要得多。

与郊区盘极度依靠地铁拉近距离不一样，市中心项目即使没有地铁，交通通达性也很高。

但优质学位带来的溢价率，是地铁远远不能相比的。

去年，东荟城就凭借学校成绩在黄埔火了一把，带动全广州发起了一轮“读书涨房价”的运动。

4、20年楼龄以上的二手房，不建议入手。

去年广州这轮涨幅，主要由5年以内的次新房带动，10年以内的二手房次之，20年以上楼龄房源，房价基本保持不变。

因此，如果今年要买二手房，尽可能选择次新房，才能保证后续收益。

以下是各区代表新房项目，在其中选择，大概率跑赢大盘。