【上海人防车位产权车位】专题瞭望 | 人防车位变成人烦车位

取消短租，强制长租。租赁和交付、名称租赁实际销售；隐藏属性，高价出售。收益归属、纠缠、纠纷的人防停车位成了麻烦的停车位

财产权归国家，所有权归谁？实践中各有各的方法，更多的地方没有明确的规定

人防停车位的产权归属和维权分配要尽快从法律层面规范明确，相关职能部门要发挥领导作用，维护市长/市场秩序。

文| 《瞭望》新闻周刊记者

陕西西安无产权的人防汽车空间需要租赁22万人民币20年，开发商口头承诺“20年租赁50年赠送”。福建泉州在不通知业主的情况下，以一般停车价格“出售”人方舟汽车。四川成都，人防汽车租金到底是谁，业主和开发商贷款法庭。

人防汽车空间是指按照人民防空法的要求，设置在各小区人防空间的停车位。

记者在陕西、福建、四川、安徽等地调研发现，由于人防车位所有权归属不清，容易引发4类纠纷：取消短租，强制长租；又租又送，名租实售；隐瞒属性，高价出售；收益归属，纠缠不清。

人防车位遭遇四类纠纷

人防车位看起来与普通商品车位无异，但由于其依法属于人民防空工程，在租赁、交易、产权方面有限制性规定。而有的开发商为了牟利，在人防车位租赁交易上动手脚，易引发纠纷。

取消短租，强制长租。今年4月底，陕西省西安市华龙太乙城秋林苑小区开发商单方面取消临时停车、包月停车并对车位加锁，要求小区业主只能选择长期租赁，价格为22万元，合同期限20年，还口头承诺“租20年送50年”，引起业主强烈不满。

“开发商用各种方式逼业主长期租赁，实际上是变相高价销售没有产权的人防车位。”业主李先生说，小区住户此前通过多渠道反映问题后，开发商同意短租，租金从过去的每月350元涨至500元，但对比市场行情，小区车位从硬件到服务，远远达不到这个价位。

又租又送，名租实售。安徽省阜阳市某小区业主告诉记者，开发商以承诺“长租20年送50年”这种“名租实售”的方式诱导业主。业内人士分析，该行为已违反相关条例。《安徽省物业管理条例》明确规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。

隐瞒属性，高价出售。福建省泉州市德化县某小区，有100多名业主在不知情的情况下，以当地商品车位的价格从该小区购买了人防车位，目前面临办不了产权证的情况，蒙受经济损失。

收益归属，纠缠不清。因为人防车位收益归属问题，四川省成都市西体奥林花园小区开发商和全体业主对簿公堂。法院一审判决认为，诉争人防车位（车库）并非原告（开发商）专有，其系全体业主共有。开发商不服判决提出上诉，目前该案正在进行二审。专家介绍，此类案件数量呈持续增长态势。

所有权到底归谁

人防车位为何纠纷缠身？多位受访专家认为，根源在于其所有权问题尚缺少统一、明确的法律规定。

人民防空法起草人之一、国家人防办原副主任王胜利说，人民防空法规定“人防是国防的组成部分”，物权法则规定“国防资产属于国家所有”。由此来看，开发商修建的法定义务内的人防工程产权应归国家所有。

产权归国家，所有权归谁？实践中各有各的说法和做法，更多城市没有明确规定。北京德恒（深圳）律师事务所郭雳律师说，被用作人防车位等人防工程的所有权归属，当前法律并未统一、明确地规定，各地理解不同，做法也不一样。

一种做法，可销售、可买卖，所有权可归业主。重庆市住建委今年出台通知，规定商品房配套车位（含人防车位）在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后，可按照规定进行租赁和销售。

另一种做法，不可买卖，所有权可归开发商。上海市规定，国家投资的人防工程用作车位，不能办理产权证，不能买卖。“结建”（结合城市新建民用建筑修建）人防工程的人防车位所有权属于开发商，开发商可以登记为产权人，也可将其出售给业主并办理使用权证。

还有一种做法，不得擅自转让、租赁，所有权归国家。山东济南规定经依法批准“结建”的人防工程，所有权属于国家。未经批准，任何单位和个人不得擅自转让、租赁。

所有权归属不清，收益归属也成了问题。人民防空法规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。人防车位的投资者是开发商还是业主？记者发现，法律法规对这一问题未有明确规定，司法判断也不尽相同。

有的地方认为收益归业主。在四川成都西体奥林花园小区一起诉讼中，成都市金牛区人民法院一审判决认为，诉争的人防工程作为小区的配套建设项目，其建设费用已摊入建设总成本，随着房屋产权的转移，投资主体就由开发商转变为全体业主，收益当归全体业主所有。

但也有不同声音。福建省高级人民法院、广州市中级人民法院曾在此类诉讼判决书中表示：业主虽然出资购买房屋，但不能理所当然地转化成对人防工程进行投资。

北京安博（成都）律师事务所主任陈军说，判决不同是因为法律对“开发商将房屋出售给购房者后投资人是否必然变更及变更条件”并未清晰规定。另外，业内人士表示，多地人防车位使用权的转让和长期租赁，没有统一税收征管办法，因此难以合规销售和租赁。

成都西体奥林花园小区的人防车位，开发商与业主为人防车位租金归谁而对簿公堂

破解纠纷应厘清权属关系

为了有效维护各方合法权益，多位人防部门工作人员和受访专家认为，提升人防车位使用效能，应尽快从法律规范层面，明确相关产权归属与权责分配。记者了解到，国家人防办已于去年启动相关规范的修订工作。

“谁是人防工程投资人”需进一步明确，才能保障权益归属清晰可控。陈军认为，明确谁是投资人，需综合考量开发商建设成本投入情况、举证责任的分配等具体因素，立法应明确“开发商将房屋出售给购房者后投资人是否变更、变更条件”等关键问题。

现阶段在法律不明确的情况下，政府职能部门可发挥引导作用，维护市场秩序。易居智库研究总监严跃进建议，相关职能部门应引导各住宅小区，明确车场车库等建设费用是否已分摊进房屋销售价内，避免开发商二次收费。

消费者应明确人防车位的权属关系，不可盲目交易。西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，消费者往往对人防车位权属关系不了解，开发商为了牟利易打擦边球，有关部门应加强监督，引导出租方与承租方合法交易，维护市场正常秩序。

除了明确人防车位的法律属性，郭雳建议，消费者还应了解小区人防车位的租赁买卖政策，并咨询当地人防或不动产交易主管部门加以确认，避免遭受不必要的经济损失。

交易价格方面，杨东朗表示，车位租赁属于市场定价、双方协商行为，业主可通过成立业委会提高协商能力，维护自身合法权利。□

（采写记者：李倩薇 张斌 郑钧天 雷肖霄）