2021西安买房，先吃透这些政策

住宅不炒.

今年3月5日，在全国两会上，总理李克强做了政府工作报告，再次强调了“住宅不出口”。

2016年底，“房住不炒”的说法首次被提出，并且出现在了2018年、2020年和2021年三年的全国政府工作报告中。

并且在今年是首次将“房住不炒”后面紧跟着“稳地价、稳房价、稳预期”。

房住不炒，依然是目前中国房地产的主基调。

“房住不炒”是大原则，三稳是“房住不炒”的总体方法，二者是手段和目标的关系。

自2020年开始，几乎每一次重要会议，都会强调房住不炒，本次大会再提房住不炒，基本上为十四五时期房地产发展定下了总基调。

与“房住不炒”的总基调相比，“三稳”则更为具体：稳地价、稳房价、稳预期。

三稳也并不是第一次出现，这次在报告中重申，说明楼市调控的目标依旧是“稳”。

稳定健康发展，既要遏制楼市大涨，又要防范房地产暴跌风险。

➥图源中国政府网

➥“房住不炒”第三次现身政府工作报告

稳房价，从来不是降房价。

温和上涨四年多过去，2020年开始，部分大城市的房价又出现了非常明显的“不稳”（涨价）。

针对这种情况，上海、杭州、深圳等多地都出现了密集调控、调控打补丁、严防死堵打击炒房，故引申出来全国两会报告中也出现了“解决好大城市住房突出问题”。

“房住不炒”的背景之下，调控已经成为常态。

那么，2021年，在西安应该如何买房？以下这些政策购房者需吃透。

01

解码，2021年西安限购政策

1

西安户籍（以家庭为单位）

以家庭为单位是指无论房屋是夫妻单独所有还是夫妻共有或者房子买到未成年子女名下都算有房，但是孩子如果年满18周岁，孩子就算独立的一个家庭。

1、无住房限购区可以买两套住宅；

2、有一套住宅的限购区域可以购买1套商品住宅；

3、已经有2套住宅的，限购区域不能在购买，但可在非限购区域购买，套数不限。

2

新落户的（以家庭为单位）

1、2019年6月20日之前落户西安的可在限购区域购买2套商品住房；

2、2019年6月21日之后落户的，落户时间满1年或者有连续12个月社保（个税）缴纳记录，可在限购区域购买2套商品住房。

3

没有西安户籍的（以家庭为单位）

1、无住房但有5年社保的可在限购区域购买1套商品住房；

2、无社保的不能在限购区域购买商品住宅；

3、政府聘用的特殊人才不受限购政策影响。

4

2021年限购区域和非限购区域明细

1、限购区域

新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、港务区、临潼区

2、非限购区域

西咸新区沣西新城、秦汉新城、泾河新城、空港新城、西咸能源金贸区+文教园区

西安辖区的高陵、周至、阎良、蓝田等区域、鄠邑区（户县）

5

2021年西安落户政策解读

可以选择以下几种途径落户。

1、学历落户：全日制普通高等院校、中等职业学校（含技校）；本科以下学历45周岁以下可落户；本科及以上学历，不限年龄可落户；

2、在校大学生落户：高等院校在校大学生可落户；

3、专业人才技能人才落户：符合专业技术、技能人才标准可落户；

4、投资创业落户：法定代表人、员工、个体经营者可落户；

5、投靠直系亲属落户：配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母投靠可落户；

6、安居落户：拥有合法住所的可落户；

7、居住并缴纳社保落户：居住登记2年以上，社保缴纳满1年的可落户。

02

2021年，银行房贷限购政策

在西安限购区域贷款买房大部分银行认贷也认房（既要看你以家庭为单位在全国是否有房贷，同时也要看你在西安限购区域内是否有房）。

在西安非限购区域贷款买房大部分银行只看你以家庭为单位在全国内是否有房贷，不看你在西安或外地是否有房。

1

名下无房产的

原政策不变，首付最低比例30%。

2

名下有房产的

（一）现有屋面积在90平米（含90平米）以下的

房贷已结清的，且新购房面积在144平米（含）以下的，首付最低比例40%；

房贷已结清的，且新购房面积在144平米（含）以上的，首付最低比例50%；

房贷未结清的，无论新购房面积多大，首付最低比例一律60%。

（二）现有住房面积在90平米~144平米（含）之内的

房贷已结清，且新购房面积在144平米（含）以下的，首付最低比例50%；

房贷已结清，且新购房面积在144平米（含）以上的，首付最低比例60%；

房贷未结清的，不看新购房面积多大，首付最低比例一律60%。

（三）现有住房面积在144平米（含）以上的

房贷已结清，且新购房面积在144平米（含）以下的，首付最低比例60%；

房贷已结清，且新购房面积在144平米（含）以上的，首付最低比例60%；

房贷未结清的，不看新购房面积多大，首付最低比例一律70%。

3

使用公积金贷款的

以家庭为单位在全国使用公积金贷款累计上限最高两次。

１、首次使用公积金贷款的市公积金最低首付35％，省公积金最低首付25％；

２、全国范围内首次使用公积金贷款买房已结清的，新购房面积在144㎡(含)以下的首付最低比例50％，新购房面积在144㎡(含)以上的首付比例最低55％；

３、全国范围内首次使用公积金贷款买房未结清的，则无法使用公积金贷款。

➥2021年最新银行房贷最低首付比例对照表

目前西安大部分开发商既不支持公积金贷款，也不支持组合贷（公积金＋商业贷款），只有小部分开发商支持公积金贷款，极小部分开发商支持组合贷。

主要是因为开发商考虑自己的回款期限，商业贷款一般一个月内就批贷完成，公积金贷款２~3个月批贷完成，组合贷少则半年时间，甚者个别人长达一年之久。

在西安限购区域贷款买房的话，如果不能组合贷的话，基本上也就只能使用商业贷款了，因为西安目前大部分开发商的房子均价已经到18000元了，而公积金贷款单人最高可贷50万，夫妻双方最高只能贷65万，不能组合贷，剩下的尾款就只能全款支付了，那基本上失去了贷款买房付的意义，除非首付资金很充足，就差那五六十万了，那就可以选择购买支持公积金贷款的开发商项目。

当然能买到可以支持组合贷的项目对买房人来讲也是一件幸福的事情，毕竟公积金贷款的利率只有3.25％。

03

西安房贷利率上调或是趋势

西安18家银行首套房平均贷款利率为5.37%，二套房贷款平均利率为5.57%，相比全国，仍然处于一个较高的水平（全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%）。

而部分商业/地方银行利率处于一个相对比较低的水平，比如光大银行、陕西信合，西安银行等，最低首套能做到5.15%。

2020年年末，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

第一道红线是“房地产贷款占比”， 大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”， 大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

针对房贷的“两道红线”+针对房企的“三道红线”，“五道红线”的诞生，给银行、开发商、买房人带来不同的压力。

所以，今年银行不再可能主动进行资产扩张招揽客户，反而在涉房贷款限制下，对客户的要求变得更高，对房贷利率的发放会更谨慎，在这种压力下，房贷利率上调或将成为一种趋势。