2020东莞长安购房政策专题之东莞出台“三限房”试点方案：符合条件可购完全产权

本报记者陈静乔伊宣传报道

最近东莞市人民政府办公室印发了《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》(以下简称“《方案》”)。

根据《方案》解读，东莞市委市政府决定选取虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗等5个镇开展三限房（限房价、限地价、限销售对象）建设试点。其提及，目前，5个试点镇普通商品住房价格均高于全市平均水平。

《方案》出台后，三限房以其共有产权的特点引人注目。该类型房屋由承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有，房屋归承购人使用，故市场上有声音对此理解为“半价买房”“5折买房”。此外，房屋交付一定年限后，经东莞市政府同意，承购人可获得完全产权。

不过，《中国经营报》记者注意到，《方案》及《方案》解读并未提及三限房的实施推进主体。文件仅显示，未来三限房的房源筹集途径包括新供应用地集中建设、商品房项目配建、城市更新等。

对于这一问题，东莞住建局方面负责新闻宣传刘姓工作人员仅对记者表示，当前关于三限房相关方面的工作仍在研究推进中，该项工作需要全市联动开展，并成体系地规划相关配套措施。若有需要，后续会适时公布相关工作进展。“三限房的性质为共有产权住房，东莞也是从落实住建部相关精神，努力实现人民群众住有所居、安居、乐居的角度出发，完善住房体系。”

5镇街率先试点

《方案》显示，此次的制定背景为落实“房住不炒”要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步完善东莞市住房供应体系，将三限房试点项目建设和分配工作落到实处，努力解决东莞市稳定就业无房群众的居住刚需和后顾之忧，并适度兼顾资产保值需求。

规划建设方面，三限房应当根据区域城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域，促进产城人融合发展。

根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则，三限房建筑面积限定在70～80平方米，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付，具体要求参照《东莞市三限房建设标准》。

《方案》解读则进一步提及，率先在虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗等5个镇率先开展建设试点。

记者注意到，8月11日，东莞住建局披露的《2021年7月东莞市商品住宅网上签约销售情况》显示，新建商品住宅方面，虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗地面建筑层数超过4层的均价分别为29690元/平方米、42234元/平方米、30935元/平方米、27642元/平方米、34612元/平方米；二手住宅方面，上述5镇街的均价分别为21820元/平方米、23916元/平方米、22404元/平方米、17664元/平方米、21779元/平方米。

其中，大朗镇的二手住宅均价水平在松山湖片区（共7个镇街）排名第三；长安镇、虎门镇的二手住宅均价水平在滨海片区（共4个镇街）分别排名第一、第二；凤岗镇、塘厦镇的二手住宅均价水平在东南临深片区分别排名第一、第二。

《方案》指出，三限房项目坚持商品住房属性，按照市场化商品房模式进行建设和销售，按照限房价、限地价、限销售对象原则，公开出让土地，相关内容由市自然资源局在土地招拍挂公告文件中明确。

限房价方面，东莞住建局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%。

竞地价方面，市住建局、市自然资源局会同所属园区、镇街，根据三限房最高销售均价及合理开发建设成本确定土地竞拍价。按照东莞市现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价一半的基础上，下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价，如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最高限价。当竞买人报价达到上限时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，按照终次报价规则确定竞得人。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“上述竞拍价的确定规则从源头上限制了地价，为后续的房屋折扣优惠打下基础。”

传递重视人才信号

根据《方案》，三限房的销售对象基本条件包括有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

《方案》解读提到，购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。

分配方式上，按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，优先保障所属区域稳定就业的制造业技能型无房群体；第二阶段公开抽签，定向分配后若有剩余房源的，面向所属区域符合基本条件的人员抽签分配。

东莞住建局方面表示，此次《方案》创新了保障住房的分配模式，三限房房源取得销售许可后1年内未销售完毕的，在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。此外，《方案》也体现了人性化操作，以及传递了政府重视人才的强烈信号。

“对于在莞工作达到一定年限并愿意扎根东莞的承购人给予一定的产权处分权利，政府适度让利。三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权。同时，针对部分群体可适当给予不同优惠，依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81号）申领并持有莞香卡的可按市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。”东莞住建局方面称。

过去一年，受大湾区规划落地带动全国各地资金涌入、东莞9镇高水平对接深圳先行示范区、深圳商住地供应紧张等因素影响，东莞成为大湾区投资热土，房价、地价屡创新高，对人才吸引及产业发展带来一定程度的冲击。

根据东莞中原战略研究中心统计，2020年，东莞成功出让38宗商住地，合计占地181万平方米，建面539万平方米，创近7年新高；成交金额603亿元，环比上涨74%，刷历史纪录；最终实际楼面地价约为1.41万元/平方米（剔除配建），同比上涨4%，溢价率达30%，略高于2019年。

楼市方面，合富大数据显示，2020年东莞新建商品房成交高达2055亿元，同比增长45%，成交均价约为2.42万元/平方米，同比上涨20%。其中，住宅成交额为1797亿元，同比大幅增加63%；非住宅成交额仅259亿元，同比减少18%。同期，二手住宅网签套数为36079套，同比略减7%，均价为1.66万元/平方米，同比上涨23%。