最近，好几个朋友都在琢磨换房。
一个朋友，结了婚，有了孩子，准备把父母接来苏州，原本的小三房就显得有点儿拥挤。
另一个朋友，住在古城，拿老破小做跳板，今年买方市场利好，于是准备踏着跳板实现换房大计。
他们是占据市场比例相当大的一类购房者，因为家庭结构发生改变，或者追求品质，想要置换一套更舒适的房子。
这种需求是迫切的，也是必需的。
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据统计，从3月楼市重启至今，5个月时间，苏州市区（含吴江）已有近4万套新房领证入市，平均每个月8000套左右房源上新。
而在刚过去的7月，苏州新房住宅网签5974套。5个月的成交套数3万套左右，很明显的表现出供应＞需求的趋势。
虽然在上半年有几个月明显看到苏州楼市回暖，更是在6月份达到了今年目前为止的峰值，但通过最近对市场的了解，苏州新房市场确实在走弱，并且表现很明显。此外，购房者买房没有那么急迫了。
不倒挂的限价楼盘，没有价值预期的楼盘，几乎都处于横盘状态，去年一些还要摇号的楼盘现在开盘都卖不动。
苏州城市格局不断拉大，市场上产品不断升级。苏州楼市也逐步迈入改善时代。
依据克而瑞2020年1-7月商品房销售榜单可以看出，成交面积排行前十的项目有7家都是改善楼盘，均价超3万元/㎡，还有3家是高性价比神盘，足以表明，苏州楼市现在主要是改善的时代。
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如今的苏州房价：园区古城4万；市区大部分3万、新板块普遍2万+……
改善置换成本高，也意味着你一但下定，下次再置换可能将要经过漫长的时间，简而言之“低频改善，错定误终身。”
目前苏州施行的调控政策下，购房机会用一次便会面临更加严峻的形势。
1、满足购房条件的非苏州人可也仅可买一套；
2、苏州户口可买三套，不过买一套后一套的成本随即上升【首付比例，房贷利率的上调】
随着房住不炒的深入人心，在改善为目的的置业中，一定要找到定位居住而非投资为意图的项目，而这样的房源价格肯定是最稳定的，因为价值在，定位准！
目前，在苏州楼市的定义中，刚需、改善的定义边界越来越模糊，位于中间地带的刚改项目越来越多。同时，真正主城区核心区域的高端改善项目不仅稀缺而且价格也是水涨船高。
认真研究一下市场上的新盘，户型设计的精度越来越苛刻，功能也越来越强大。88㎡的户型做三室，面积上更刚需，但功能山偏改善，的确是考验设计师的功底。
如果说，纯刚需挑选项目更多的要考虑房价、距离公司的通行时间等理性指标的话，那么改善购房者更多要考虑的就是感性指标。
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针对改善购房者，选盘实操建议来了！
买房，要考虑很多指标，从宏观上来看地段、品质、价格、品牌等都是需要重点关注的因素。
“地段论”因李嘉诚而火，对于投资型购房者的指导意义非常直观。但是，对于改善类自住型购房者而言，产品品质是不得不着重考虑的因素，甚至在一些情况下，地段需让位于品质。毕竟你买房子首先是为了住的，宜居性是重中之重。不然买来之后，每天的居住体验会很糟糕。
举个例子，两个楼盘，一个是地铁上盖但品质一般，一个距离地铁稍远但品质更好。如果是首套刚需可以考虑忍受轨道交通的噪音选择出行便利，如果是改善购房者可以牺牲交通选择后者。
当然，地段与品质俱佳的产品一定是首选，但其价格肯定不菲。
从微观上来看，社区品质往往由开发商品牌、社区规划、户型设计、物业服务等组成，这要求购房者要在地段之外，认真的考察这些要点。
此前，克而瑞苏州也有为大家盘点苏州改善盘集中的11大板块。
就苏州目前的市场而言，狮山和园区核心仍是当红首选，但园区楼盘寥寥无几，狮山今年存量相对多，但是学区好、配套强，统统改善面积，纸面倒挂1W+，门槛500W，限价红线4W。这两个区域，有名额、有能力、有人才资格的置换购房者，建议入手就是了。
尹山湖和青剑湖，都受园区核心辐射明显。不过青剑湖可选择的很少，仅有天阅湖滨、颐和公馆；尹山湖在新房市场上，2019年4月，碧桂园以高价拿地，刷新区域楼面价，沉寂多年的尹山湖再发声。到目前，板块内已经集结了4个项目，并且部分已入市。
此外就是高铁新城、科技城、太湖新城，笔者在此不赘述了，之前也有写过，大家可以链接进去看看：高铁新城vs科技城vs太湖新城！新苏州人，你pick哪里？
不过随着今年上半年土拍火热之后，不少项目都快马加鞭，各个区的新房让人眼花缭乱，一些新的改善盘也即将入市，在这里可以简单给大家提一下，以期做出更好的选择。
青剑湖、奥体板块的供货即将消耗殆尽，园区接下来娄葑、胜浦即将接力成为供应主力。
上半年新城竞得胜浦14、15姊妹地块。前段时间两个项目规划就已经公示，都将打造园区精装小户型。
辉映时代花园效果图
辉映时代花园由新城+路劲+招商一起打造，三大前瞻房企品牌的加持，位于园区自贸区，择址高贸新城中轴生活区，必将成为园区下一个中心。
城市展厅已开，园区永旺、湖东欧尚、高贸新城三展同开，亮相苏州。
娄葑的朗诗和风熙华雅苑、新希望·锦麟芳华两个项目城市展厅都已经公开，都位于湖西。
新希望·锦麟芳华效果图
新希望·锦麟芳华，位于园区东兴路、常台高速西，共打造18幢高层住宅，精装修，户型在90—140㎡之间。
朗诗和风熙华雅苑位于湖西，共1193户，由17幢小高层组成。小区四通八达，西侧是常台高速，去姑苏区园区都很方便。
苏州“地王”中国铁建·拙政江南案名已公布，11栋苏式别墅，56院，售楼处也即将公开。
虎丘下，山塘旁的天健山棠春晓别墅项目终于揭面，172栋合院别墅。项目纯别墅，地上建筑高三层，总高9米，地下一层为地下车库。8月中下旬公开售楼处，项目开盘时间待定。
滨江东原·印·江澜效果图
东原上半年一连拿下苏州3宗地，4月拿下的姑苏区热电厂地块案名已公布——印长江。新区浒墅关板块的印·江澜也是东原的项目，和杭企滨江一起合作，项目位于新区浒墅关开发区文昌路东、大同路绿化地北，东侧靠大运河，与大白荡城市生态公园仅一街之隔。
另外南山北新区项目案名也已经公布为南山·云熹花园，由南山&保利共同开发。容积率2.2，位于新区永旺西（惠昌路与风桅路交汇处），项目规划建设781户。
大品牌开发商的项目，会认为品质更有保障，小品牌开发商的项目价格往往会更优惠。刨除一些硬性指标，买房，其实是一件非常感性的事情，有些人的眼光你永远学不会，但谨记适合的才是最好的。
对于今日的话题有何见解，欢迎留言，我们一起讨论。
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