15年的房贷还了6年的房贷提前还款划算吗，干货看这篇!两年后，上海一手房价还会倒挂么

讨论房价其实是挺无聊的，因为基本猜不到 但是现在好像比较能够猜到，就是未来一手房的价格在土地出让的时候就被明确了 在上周发出来的《接下来上海房价的走势大概这样》文章的后台留言里 其中点赞最高的一条留言是，说说上海新房房地联动价对未来二手房的影响 我们现在对每一个一手房项目的关注，很大程度就能看他拿出来的价格和周边在卖的二手房到底差多少 如果差的特别多，或者说一二手倒挂的特别严重，那么客户潜意识里会觉得：我买到这个一手房，很赚 是的，这个很赚的心态，就会极大影响项目和板块的未来趋势 所以今天就来提炼这个核心数据：最近一年出让的地块，是否存在明显的一二手倒挂 这是一篇工作量巨大的文章，也是一篇极具未来参考意义的文章，所以看到这样的硬核内容，记得关注我们 01 今天的文章主要是指向两个部分 ①倒挂率最高的地方是哪里 如果这些出现的一手房项目，存在明显的一二手倒挂，那么会不会就是未来两年的热门板块，高积分项目 如果想要购买，是不是提前为此做好准备 ②倒挂率接近0的地方是哪里 这些板块如果一二手的房价差不多，而且一手房会有持续的供应，从某种角度上来看二手房未来的走势也会受到影响 对于房产购买者也需要提前留意的信息 这也是我们今天这篇文章，透过数据想要和大家一起探讨的两个核心话题 好，让我们开始 首先，针对上海一二房倒挂情况，我们先做了一次全面数据的整理 大致统计的方法是，根据第一、二、三批次集中土拍的81块地，他对应的未来一手房售价，和它们周边三公里范围内，并且房龄在五年内的次新房做一个比较，得到一个倒挂率 倒挂率越高的地方，说明一手房的售价是明显偏低的，反之就是持平，如果是负的，就说明一手房的价格是高于二手房的价格（PS：有些板块周边没有次新房，因此部分板块数据会缺失） 首先根据土地出让的地方，我们得到了这么一张数据图 (9500.163.com) 红色数字代表的是倒挂率正值的板块，也就是新房价格低于二手，反之黑色 可以看到未来有一手房出让的板块，近乎80%的板块都存在一定倒挂情况 换句话来说我们或许可以看到一个大趋势，就是如今的一手房定价整体都是偏低的 这或许就是整个定价逻辑，现在低，以后也是低，开第一次盘低，后面开盘不会更高 这就是现实 这是整个大面块的 接着，我们又做了一件事，按照各个板块来求环线的平均值，这样数据就更直观一点了 (9501.163.com) 真实求出来的数据完全在我们意料之中 上海各个环线的平均倒挂率是：内环18.11%、中环17.74%、外环外2.13%、外郊环是唯一的负值，为-7.67% 所以内环内和中环内的一手房项目，因为独特的定价体系，在未来两年的性价比依然极高 外环外包括郊环外的项目，定价基本趋同相对持平 各位了解了这个现象，但很多人可能不知道有什么解读 在我眼里会有几个信号 第一，中环内的项目未来还会很热，这些热门板块未来会出现两个可能，第一会是高积分现象，也有可能会有比较高的付款门槛 所以对于购房者而言，如果想要买中环内，问问看自己到底分数多还是支付能力强 第二，外环外的项目，因为价格相对持平，那么产品力就很关键了，好的产品、好的品牌、好的口碑就能获得市场认可 如今不少外环外项目遇冷，其实找再多原因都不如看看自己做的产品怎么样，这个就是答案 02 好了，我们再把视角稍微微观一点，看看可能会大热的几个板块到底是哪里 这个也算是提前剧透了 (9502.163.com) 首先当之无愧的就是静安大宁板块了 金茂府如今的二手房售价在15-16万/平之间，而金茂府南面保利和金茂联合操盘的项目即将在明年入市 价格只在10.5万/平 因为是保利和金茂的联合操盘，你几乎可以认定产品力可以达到金茂府的标准，那么这个市场溢价空间就是肉眼可见 同理几个核心区板块比如徐汇滨江、浦东北蔡都是这样的逻辑 让人感觉到比较意外的是，临港主城竟然以42%的倒挂率成为前三名高的地方，包括接下来是青浦徐泾、浦东北蔡、浦东曹路、嘉定南翔、浦东惠南等 上海核心区内环内、中环内这些新房依然好卖的原因是： 它们平均的倒挂率达到了18.11%和17.74%，最高能够有40-50%的倒挂，不出意外应该是都会触发积分且分数都不低的热门板块 这个现象也在今年第五批次新房得到印证 最近上海内环内一次性供应了九个新盘，原以为大批量会分流客户，没有认购前很多消息传出来也在说新房降温，内环内热盘都不触发积分等等 但是最后都触发了 积分不高但是我们可以看到整体的付款门槛都非常高 这告诉我们：核心地段的新房会一直好卖且持续高积分，且这样的热度未来会持续不会衰退，中环内、内环内的房产，依然是上海的硬通货 上海新房依然限价，内环内核心地段房源依然稀缺，加上倒挂率推动，上海永远不缺千万豪宅的购买力...核心地段的打新热会成为上海楼市未来的主旋律 03 还有，那些倒挂率5%以内的板块，价差很小几乎拉平，新房和次新房的价格1:1 分布在哪里：外郊环和五大新城 主要以郊环外、外环外的板块为主，比如奉贤金汇、临港奉贤园区、临港综合产业片区、周家嘴路、徐汇康健、嘉定江桥 (9503.163.com) 其次是五大新城也温和很多 (9504.163.com) 在这些地方基本上新房价格和周边次新房的价格是接近或者趋同的，也就是新房价格和周边次新房接近1:1 加上上海未来最大的供应量还是放在了外环外和五大新城，会有大量的刚需在郊区买房上车，在新房限价+供应量大的情况下 郊区和五大新城新房大概率不会出现过热现象，这本质上就是上海调控的意图了，让刚需买郊区的房子，疏散中心城区的密度 所以上海楼市未来的积分也会出现一定分化，远郊的没那么热，核心区的会持续热 (9505.163.com) 这一点在之前做的积分地图里也有所体现，接下来依旧还会是这个节奏 04 但是这里还有一个逻辑 就是一二手倒挂的项目为什么会热 其实很重要的理由就是：客户觉得便宜 客户觉得自己买到的一手房比二手房便宜，那么肯定赚了 那么我们来探讨一个有趣的话题： 就是如果这个趋势一直持续下去的话，那么后面的走势是：一手房会慢慢涨到二手房的价格，还是二手房会滑落到一手房的价格区间 这是一个认真的问题，大家仔细想想 如果一手房一直以这样的趋势持续下去，那么上海房价到底会怎么走 其实我们可以看到如今的一手房定价体系有一个很重要的逻辑 (9506.163.com) 就是夯实环线定价 这个定价体系会持续的坚持下去，这样的坚持是给开发商看的，也是给购房者看的，这或许就成为未来整个上海一手房的定价默契 这种默契就是暗示：如果你现在看上的二手房如果没几把刷子，那么可能就卖贵了 所以对于二手房的走势，内核还是要看自己选中的房子，在市场上是否足够稀缺，是否具有排他性 我看到的前滩的房子依然吃香，这就是地段稀缺；我看到的仁恒的二手房依然有溢价，这就是产品力强势；我看到150平米的改善型面积段流通性很强，这就是供给侧的稀缺 这些都可以让二手房得到充沛的保值 所以关心未来二手房怎么走，不如看看自己的房子自己的地段到底好不好 同样的逻辑也会投射到郊区 那么，上海郊区的二手房会不会越来越不好卖？哪些最不好卖？ 是没有硬学区且年份比较老的二手房？没有受到政策规划利好的板块？ 这也同样给了我们更多启示，如果你考虑在郊区买房，到底哪些地方新房变二手房之后，价格是最坚挺的 这是今天我们去分析这些大量数据的原因，或许能够给到大家一些参考 文章最后我想发起一个投票： 一手限价趋严，二手核验贷款收紧政策导致市场变冷，未来进入市场的限价新盘变二手后，会是新盘涨还是二手跌 或者二者此消彼长后持平，还是暂不明朗说不清楚 对此你持什么样的观点，也可以留言说说你的看法，我们一起探讨上海新房限价对二手房带来的影响 达到当天最大量API KEY 超过次数限制