买二手人防车位专题之黄慧玲律师：购买人防车位，合同是否有效？

随着我国经济的快速发展，汽车成了家家户户的必需品。由于车辆的增加，停车位的使用越来越紧张，拥有一个座位成为“车族”的梦想，廉价的人方舟汽车空间成为考虑的对象。

网友咨询：
与开发商签订人防车位使用权转让合同，合同是否合法，若不合法是否是开发商合同诈骗？

浙江如鹰律师事务所黄慧玲律师解答：
关于人防车位能否买卖的问题，首先需要明确的是人防车位属于国家所有，并非开发商所有，也不是业主共有，因此无论合同是否有效均不发生物权变动的效力，无法办理产权。其次，关于人防车位合同是否有效的问题，司法实践中有不同的观点。

1、买卖合同无效说

根据我国《国防法》和《人民防空法》人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。合同直接涉及“车位买卖”、“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。因此人防车位买卖合同无效。

2、租赁合同有效说

案涉合同所针对的是人防车位使用权的转让或者人防车位的租赁的，法院一般认定使用权转让、租赁合同有效，因该合同并不涉及所有权的转让，而开发商在非战时享有对人防车位的使用、收益的权能，因此开发商转让使用权或者出租的，如无其他无效事由的，合同为游戏。

《民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

黄慧玲律师解析：
人防车位与其他车位的区别

1、位置一般不同。人防车位与普通车位在建筑物的不同楼层，一般位于普通车位更下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一，也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层，按不同区域划分。

2、权属状况不同。根据相关法律规定，人防车位的所有权由国家享有，使用、管理、收益权的归属则遵循“谁投资、谁受益”的原则确定。除在人防车位的建设成本已经列入小区商品房的建设成本中或者人防车位的面积已经计入小区业主公摊面积的情形下，人防车位的使用、管理、收益权属于全体业主外，其他情况下应属于开发商。其他车位的所有权益则依具体情况，归属于开发商或者全体业主。

3、人防车位在租赁、交易、产权登记等方面存在一定限制。如前所述，人防车位的所有权归属于国家且暂无其他明确规定，人防车位无法进行产权登记、出售，不利于融资、抵押，且可选择的市场交易手段有限，容易产生风险。

4、人防车位的使用不得影响其防空效能。如遇国家防空需要，人防车位的使用者必须无条件清空，配合政府的管控行为。

黄慧玲律师是浙江如鹰律所主任律师，已有15年的从业经验。擅长交通事故、人身损害、劳动纠纷、离婚纠纷、公司法务刑事辩护。从业至今成功处理各类案子2000多件，获送锦旗无数，得到当事人的高度好评与认可。