案件经过
2020年8月，小王（化名）在购买小区商品房后，向开发商购买了一个地下车位并订立了车位买卖合同，且一次性付清了购买车位的价款10万元。事后，小王被告知该车位为人防车位，无法拿到该车位的产权证，无法获得车位所有权，他只能获取车位使用权。小王认为自己受到了欺骗，想要解除合同并退款，但开发商拒不退款。小王就此寻求法律帮助。
什么是“人防车位”？
由于住宅小区对于车位的需求量大，地面上规划的车位不能满足需求。住宅小区中一般会建设地下车位，地下车位又可以分为地下人防车位和地下非人防车位。地下非人防车位根据《物权法》相关规定，可以获得该车位的产权，并且可以办理产权证。
而地下人防车位是房地产开发商根据国家的相关法律规定建设的人防工程改造而来的车位。地下人防车位属于结建人防工程，人防工程是国家在发生战争时存放物资，保障人民安全的防空地下室。在实践中，房地产开发商经过合法的审批可以将人防工程在不改变人防性质的基础上改造成车位。
目前人防车位买卖中存在哪些套路？
许多住宅小区都存在着人防车位被变卖或长租的问题。如去年12月底以来，南昌市红谷滩新区不少开发商在小区内张贴了告示，提醒使用人防车位的居民办理退款或重新签订车位租用合同。
红谷滩新区辖区内住宅项目小区119个，人防车位28150个，存在人防车位变卖或长租的项目小区41个，目前，红谷滩新区正在对人防车位变卖行为进行整治，希望对"人防车位变卖"这一老问题进行破题。
由于人防车位在租赁、交易、产权等方面存在着限制性规定，有的开发商为了牟取利益，容易在人防车位租赁、交易等方面设置陷阱，从而引起纠纷：
1.强制长租，明租实售。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，许多省份对于防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过3年或者5年（各省规定不一致）。而有的开发商却强制要求人防车位需要一次性长租。如家住松江丽水馨庭二期的业主，前不久收到了一则通知：小区车位全面取消按月租赁形式，地下人防车位需要一次性长租，期限20年。否则，6月15日以后将无法正常停车。该小区业主认为：自入住小区高层以来，车位一直是按月租的，每月300元交给物业。如今要长租20年，一次性付清租金会带来经济压力，并且该小区人防车位还办不了产权，长租20年不是等于承接了这期间所有的意外风险么？开发商这样做，属于变相出售无产权车位。
2.隐瞒事实。有些业主事先不知情花高价购买车位，购买之后才发现是人防车位，开发商却拒不退款，导致业主遭受财产损失。
人防车位到底能不能买卖？
目前大部分地方的人防车位不能进行产权交易，只能出租。如《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发[2012]5号）文件规定：“任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。”采用这种做法的还有山东、江苏等地。这种情况下业主是不能享有地下人防车位的所有权的，业主只享有使用的权能，但是业主使用地下人防车位需要缴纳一定的费用，并不能免费使用。房地产开发商拥有对于地下人防车位一定的处分权能，但是并不能将地下人防车位用于出售。
也有少部分地方允许交易。如《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发[2009]51号）中明确：“对结建式人防工程依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车场的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥有产权。已购人防工程的业主凭售房合同及相关资料向登记机构申请车库产权登记。”重庆市赋予地下人防车位权属，房地产开发商拥有所有权，房地产开发商可以处分。
因此，在大多情况下，人防车位是不能够买卖的。如果所在的城市允许进行买卖，还需要根据相关规定，通过人防部门审批、政府部门备案等程序，手续齐全才能够对外销售。
如果我买到了人防车位怎么办？
如果根据所在地区的相关规定，不允许对人防车位进行买卖，而开发商通过隐瞒事实的方式欺骗业主购买了人防车位。业主可以向法院起诉，请求法院判决车位买卖合同无效并返还已支付款项，以维护自身的权益。
典型案例：周某与张某买卖合同纠纷案·（2017）鲁01民终8946号
一审法院认为：当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此周某与张某、某中介公司签订的车位买卖合同为无效合同。根据合同法相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，张某应当返还给周某交付的定金20000元，中介公司应当返还给周岩支付的佣金5000元。
一审法院判决：一、周某与张某、某中介公司与2016年5月29日共同签订的车位买卖合同无效。二、张某于判决生效之日起十日内，退还周某车位定金20000元。三、某中介公司于判决生效之日起十日内，退还周某支付的佣金5000元。
后张某、某中介公司不服判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
所以，大家在选择车位的时候一定要考虑清楚：到底是选择买产权车位还是租人防车位？如果租赁人防车位，按照江西省的规定，每次租赁合同期不得超过五年。如果选择购买车位，要了解车位的具体属性，千万不要被骗了。万一被骗了，也要勇敢地拿起法律武器维护自己的权益。
——The End——
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