值得关注的是，在9月底，央行两度发声提及房地产市场。有业内人士分析，在坚持“房住不炒”的前提下，未来针对“刚需”群体的住房按揭贷款政策有望迎来边际放松，保障有真实住房需求的按揭贷款申请者及时获得贷款，维护住房消费者合法权益。
文/广州日报全媒体记者 王楚涵
图/视觉中国
广州房贷利率变化不大
优先支持“刚需”及首次置业者需求
记者调查发现，某国有大行相关工作人员告诉记者，目前该行广州地区五年期以上的首套和二套个人住房贷款利率分别按不低于LPR基点加120BP（即5.85%）、140BP（6.05%）执行。“我们执行的利率与四大行保持一致。”某股份制商业银行工作人员向记者表示。
今年以来，广州房贷利率已经过多轮上调。据克而瑞地产数据显示，今年9月全国首套房贷款平均利率为5.46%，较去年底上升23个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，较去年年底上升29个基点。
记者注意到，多家银行表示，目前额度紧张，放款时间不确定。但有银行提到，相较年初，放款时间加快了。“我行优先支持‘刚需’及首次置业者需求，对已满足放款条件的客户，按申请时间有序发放贷款，对客户紧急特殊情况将本着客观、合理原则妥善处理。”某国有大行相关工作人员说。
与此同时，某房地产中介公司的工作人员告诉记者，目前广州房贷利率变化不大，但放款时间确实有所加快。“近期局部区域出现房贷放款时间较年初有所加快，可能原因是由于9月以来楼市成交相对往年清淡，部分银行房贷额度供需紧张情况有所缓解。”某商业银行资深宏观研究员表示，目前楼市的房贷政策尚未有松动迹象，房贷利率保持稳定。
值得关注的是，在9月底，央行两度发声提及房地产市场。其中，在货币政策委员会2021年第三季度例会中，提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；在房地产金融工作座谈会上，再次强调“维护房地产市场平稳健康发展”。
中信证券研究所副所长明明认为，今年以来，房地产贷款集中度管理等政策是促成房地产周期下行的原因，房地产政策不排除边际调整可能，但更大概率也是以支持首套“刚需”为主要方向。近期房地产企业信用风险事件增多，引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧，风险处置也备受市场关注。要求“维护住房消费者的合法权益”，很可能指向信用风险较大的企业“保交房”的要求。
某商业银行资深宏观研究员分析，国内房地产稳字当头，不以房地产作为短期刺激经济手段，房贷利率预计短中期保持基本稳定，但差异化调控政策，区域差异化利率定价略有波动，但幅度不大。
二手住房交易参考价格作用显现
有购房者持观望态度
原本打算下半年买房的梁女士告诉记者，之前看中了一套挂价290万元的二手房，但和业主沟通降价到279万元的过程中，业主一直不同意降价。等到二手住房交易参考价格的通知发布之后，业主主动沟通下调价格。“现在就算业主愿意降价，我也等一阵再看看，不确定二手房市场的房价还会不会继续调整。”梁女士说。
广州市住房和城乡建设局官网于8月31日发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），其中公布了广州首批96个住宅小区二手住房交易参考价格。如今，距离《通知》发布逾1个月，市场反应如何呢？“有热门小区以前能成交10多套，最近1个月只成交了几套。客户在观望，买房的人少了，急卖房的就得降价。”某房地产公司的中介小风对记者说。
根据国家统计局数据，7～8月份全国楼市销售额已连续两个月同比下调，7月份商品房销售面积和金额同比降幅分别为8.5%和7.1%，8月份则分别扩大到15.5%和18.7%。
《通知》明确，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一，目前不少银行纷纷表态，将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一。
中介小风坦言，若业主仍按照以前价格卖房，买家将会承担更大的首付款压力。以天河区某小区一套面积约70平方米的房子为例，之前均价7万元/平方米左右，如今交易参考价格为5万元/平方米。但是若卖家仍要按照原来价格（7万元/平方米）卖，本来可以通过付137万元的首付款，向银行贷款343万元（总价的7成）来购买该房产，但如今在5万元/平方米的交易参考价格之下，银行贷款为245万元（交易参考总价的7成），买家需付的首付款将达245万元，较之前多了108万元。
新建商品住宅市场成交增速由正转负
预计下行速度会短暂性放缓
在各种严格调控政策的组合拳下，新建商品住宅市场也呈现回落态势。
易居房地产研究院发布的《2021年9月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2021年9月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交2200.8万平方米。从增速来看，9月环比下降5.7%，同比大幅下跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，已连续4个月同比降幅加速扩大。此外，9月40城新房成交量近6个月移动平均同比增速年内首次转负，大降13.7个百分点至-9.3%。
易居研究院研究员潘竑羽表示，近几个月调控政策对楼市影响还在持续发酵，9月全国新房调控政策总体仍偏紧。目前投资购房者整体意愿不足，而真正想要买新房的“刚需”群体，多以观望情绪为主。
“十一黄金周市场延续了观望情绪，依旧显著降温。”潘竑羽分析，预计10月新房成交量大概率将继续回落。但考虑到房企负债带来的连锁反应风险，四季度地方上“因城施策”的政策微调概率变大，可能市场下行速度会短暂性放缓，但下行趋势恐将维持一段时间。
某商业银行资深宏观研究员表示，房企需要适应新常态，转变此前过度加杠杆粗放式发展模式，避免盲目铺摊子，增加房企高质量服务供给，满足多元化、高质量楼市需求；同时，房企需要更注重企业财务安全，精细化管理，夯实经营基础。目前房地产调控是坚持楼市“房住不炒”，坚决遏制投机炒作，尽量不损害刚性需求。“对于目前申请房贷的购房者而言，除了需要看房贷利率水平和入市时机，还要关注银行房贷额度情况，将贷款申报材料尽量备齐，有助于提升银行审贷效率。”该资深宏观研究员提醒。
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