【上海人防车位产权】专题法制观察｜居民小区各类车位权属亟须立法明确

法制日报记者 陈磊

北京市民王伟近几天喜忧参半,喜的是自己摇号多年,终于中签了机动车号牌,但让他忧心的是,小区的停车位非常紧张,买车之后停在哪里呢?

王伟的忧心带有普遍性。据公安部交管局统计,截至2018年3月底,全国机动车保有量突破3亿辆,其中,以个人名义登记的小型载客汽车(私家车)达1.52亿辆。

北京清华同衡规划设计研究院联合中国城市公共交通协会发布的《2016停车行业发展白皮书》称,我国停车位缺口保守估计超过5000万个。

接受《法制日报》记者采访的专家认为,我国机动车保有量快速增加,远远超出城市的承载能力,导致停车位成为稀缺资源,小区各类停车位的权属亟待由立法明确,以减少停车位纠纷。

地面停车位权属须明确

王伟居住在北京一个老旧小区里,小区建于上世纪90年代初,原本没有规划停车位。

在王伟的印象中,早些年小区里的私家车不多,车主随意将车停在马路边、大树下,也不妨碍他人走路。

2010年以后,小区里的车辆开始快速增加,马路边停满后,车主将路边大树之间的空地“开辟”成停车位。站在楼上往下望,满眼都是小轿车。

车辆多了,纠纷随之增多。

由于小区没有规划停车位,有些车主图省事,就在地上加装地锁,以确保自己回到小区有位停车。但这种行为引起其他车主不满,他们合力将地锁拆除,结果引发双方口角和肢体冲突。

为了解决小区停车问题,经居委会协调,物业公司征得居民同意后,在小区内平整出两块土地,划出固定停车位,同时在小区马路一侧划出临时停车位,在另一侧划出禁停区。

固定停车位由车主抓阄确定,临时停车位由车主共用。

在王伟买车之前,固定车位已经分配完毕,这意味着,王伟买车之后,必须在下班后跟小区业主“抢”六七十个临时停车位。

中国人民大学公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任陈幽泓告诉《法制日报》记者,总体上说,在一个居民小区内,停车位可以分为两大类,包括地面停车位和地下停车位,地面停车位又分为规划停车位和非规划停车位。

北京理工大学法学院副教授孟强告诉《法制日报》记者,物权法、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,均对停车位作出了相关规定。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

孟强解释说,根据该条第二款的规定,建筑区域内规划用于停放汽车的车位,首先是车位的建造单位(一般为开发商)基于建造行为而取得,然后法律允许开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式自由约定车位的权属。

孟强进一步解释说,根据该条第三款的规定,超出建筑区域规划并占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,则属于全体业主共有。但是,超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,也并不归全体业主共有,而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。

广西律师林仁聪发现,实践中地面停车位的归属争议还是比较大的。比如,规划为停车位,但是既没有在规划文件中明确为业主共有,也没有占用业主公共道路和绿化用地的停车位。再比如,经过规划部门审批的设计图纸上没有规划为车位,但是建设过程中开发商将其变更建设成为停车位。

林仁聪认为,对于地面停车位的权利归属,应先查看其是否经过规划审批、是否占用小区公共道路或绿地。未经规划审批和占用小区公共道路、绿地的地面停车位归业主共有。没有占用小区公共道路或绿地,又有规划审批手续,可以支持开发商的权利。

“希望最高立法机关或者最高审判机关今后能在立法或司法解释中予以明确,避免纠纷和各地裁判尺度的不统一。”林仁聪说。

人防停车位该归谁所有

王伟非常羡慕周围几个新建小区,“人家有地下停车场”,他所在的小区只有地下室和停放自行车的地方。

但王伟不知道的是,在我国的诸多小区,地下停车场权属争议颇大。

陈幽泓解释说,根据地下停车场是否属于人民防空设施,可以分为人防改建的地下车位和普通地下车位,“争议都非常大”。

陈幽泓向记者专门提及一起近日由江苏省无锡市中级人民法院二审判决的人防车位纠纷。

2015年12月,江苏省无锡市某投资公司向无锡市梁溪区人民法院起诉称,他们公司是无锡市某小区地下人防车位的投资人,主张人防车位租金收益归公司所有。

梁溪区法院历经一年多调查取证、十余次开庭,于2017年3月作出判决,认定涉案小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为小区全体业主承担,故地下人防车位收益权应当归全体业主。

一审判决后,某投资公司以原审事实不清等为由,向无锡市中级人民法院提起上诉。

二审期间,就讼争小区的人防工程建设费用问题,无锡市中院特地书面咨询了无锡市物价局。物价局回函明确,小区土建费包括人防工程及门窗,认证后计入开发成本,经认定后的商品房开发成本包括在商品房销售价格中。

2018年5月初,无锡市中院驳回上诉,维持一审判决。

在陈幽泓看来,争议的背后是停车位权属的法律依据不清晰,实践中对法律规定的落实也不统一。

1997年1月1日开始实施、2009年8月修订的人民防空法规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

2007年10月1日开始实施的物权法对商品房小区配套的地下人防工程的权属只字未提。

在林仁聪看来,物权法等法律没有对人防车位的产权进行具体规定,人民防空法虽然没有明确人民防空工程的产权归属,但规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,加之《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定人防车位不计入公用建筑面积,因此,无法办理产权登记的人防车位,应由开发商管理、使用和出租。

陈幽泓认为,当务之急是由国家对地下人防停车位的权属作出明确规定,可以在修改相关法律时进行明确,也可以在对相关法律进行司法解释时予以明确。

北京一位从事投融资业务的律师分析认为,小区的地下人防车位,建设在小区人防工程内,非战时用于停车的地方。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。结合人民防空法、物权法的相关规定,地下人防车位归属国家所有,产权既不属于开发商,也不属于全体业主。

这位律师进一步分析说,根据人民防空法的规定,即使由包括开发商在内的单位和全体业主投资建设车位,也只是享有对车位的管理权、收益权。

这位律师告诉《法制日报》记者,对于地下人防停车位,可以考虑由国家相关法律法规明确产权归国家所有,使用权、管理权和收益权归属投资人,这样既可以明确人防停车位的权属从而减少纠纷,也有利于鼓励社会各界参与投资建设人防工程。

赋予非人防车位单独产权

物权法规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

前述北京这位律师解释说,这意味着,我国法律已经承认了地下空间可以单独取得所有权,而且,随着社会的发展,土地资源日趋紧张,地下建筑在城市中的作用越来越重要。

在这位律师看来,正是在这种背景下,《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定,即“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。

据了解,房产管理部门在核定建筑面积时,对层高大于2.2米的非人防设施的地下室和半地下室计算全部建筑面积,可以单独取得所有权。

这位律师建议,针对非人防的地下停车位,应当根据物权法的规定,依法赋予其单独的所有权,可以独立投资建设、经营管理、获得收益。

在王伟看来,城市里的停车位不只有地面和地下,还有建于屋顶的停车场和立体式停车场。

这其实并非新鲜事。早在2011年,上海市第二中级人民法院就审结全国首例屋顶平台停车场权属纠纷案件。

为了满足小区车位配置的需要,开发商在获得相关部门审核同意后,将小区一座四层楼的裙房屋顶开辟为机械式屋顶停车场,供业主停车。其后,业主与开发商就该停车场的权属发生争议。

上海市二中院受理这起纠纷后,经审理认为,该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上,其与屋顶直接紧密地结合为一体,不能单独存在,因此,屋顶停车场为小区全体业主共有。

在陈幽泓看来,正是由于现有法律法规滞后于停车位在实践中的快速发展,导致停车位纠纷时有发生。

陈幽泓认为,对于实践中出现的各类停车位争议,在物权法已有规定的基础上,完善相关配套法律制度,明确界定停车位的权利归属,真正实现车位产权明晰、权责明确。

前述北京律师补充说,另外,我国还缺失车位权属登记制度,应尽快出台相关法律法规,完善与车位配套的登记制度,对车位单独确权、单独办理登记,以保护各方当事人的合法权益,避免停车位纠纷。

制图/李晓军