小区地上、地下、楼房首层架空、楼房屋顶平台车位车库归属的认定

一、小区车位的分类

小区车位主要包括以下四种形式：1.地上车库（车位）；2.地下车库（车位）；3.楼房首层架空车库（车位）；4.楼房屋顶平台（车位）。

二、小区车位的权属区别

1.地上车库（车位）

对于地面上的车位，最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定书，确定为小区全体业主共有，具有权威性的指导意义。该裁定认为“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。”

另外，江门市中级人民法院（2018）粤07民终338号民事判决书从容积率、产权登记、土地使用权等方面阐述了地上车位业主共有的理由，该判决认为：“首先，根据相关规定，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率，是指在项目规划用地范围内，全部建筑面积与规划建设用地面积的比率。涉案小区的室外停车位的面积是否计入容积率，直接决定停车位是否取得了相应宗地号的土地使用权面积份额，才具备成为建筑物区分所有权的客体的前提。一审法院在案件审理过程中，就涉案小区的室外停车位是否计算容积率相关问题，向相关部门进行了征询，根据台山市城乡规划局关于“涉案小区的室外停车位不属于地上建筑物范畴，不计算建筑面积及容积率”的回复和台山市不动产登记局关于“对于计算容积率的车位，可凭小区购房合同和购买车位的协议书来办理不动产权证书”的回复，可以确认涉案小区的室外停车位并不计入容积率，是不能办理产权登记。

其次，本案中涉案小区的室外停车位虽然经政府规划主管部门审定批准，开发商（即中美公司）并依该规划建设而成，但不能就必然认为该室外停车位的权属归开发商。涉案小区的室外停车位是小区的地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于小区的土地使用权。有关部门规划地面停车位的用途，与小区道路、绿化等规划用途一样，是确定小区内公共土地的使用方式。涉案小区的室外停车位是占用小区的其他土地建设的，权属应归小区全体业主共有。”

2.地下车库（车位）

地下车库分涉人防工程的车位部分和非人防工程的车位部分。深圳市中级人民法院2018粤03民终18539号判决书认为“地下车库主要包括两类：一是规划内的地下车库车位，若该部分已列入业主共同面积和业主公摊成本，应属于业主共有；如果未列入业主公摊面积和业主公摊成本，则开发商依法享有建设用地使用权，可以作为专有部分进行登记，开发商享有单独完整的物权。二是利用人防工程改造成的规划外的地下车库车位，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，不能按照车库的权属规则处理。”对于这两部分，我们来看具体处理规则：

1）涉人防工程的车位部分：

上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终2152号民事判决书认为“依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条之规定，对新建民用建筑修建的民防工程，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定：“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”，XX公司虽未进行产权登记，但作为该工程的投资者，依法取得系争地下车库的所有权。”也就是说，对涉人防工程部分的车位，谁投资，谁所有、谁受益，如认定人防工程的车位是开发商投资的，车位归开发商所有，开发商有权进行转让、租赁。

南京市中级人民法院（2017）苏01民终2327号民事判决书对上述“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则进行了详细阐释，该判决书认为“人防机械车位的使用、收益实际归属问题，关键是看建造诉争小区防空地下室机械车位的投资是否已经摊入出卖房价之中而随房屋转移。如果建设费用已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购房的业主，则人防地下机械车位的使用、收益权依法转由小区全体业主享有。反之，如果房屋销售价格没有将建设费用纳入，则人防地下机械车位的使用、收益权归开发商。根据查明的事实，秦淮区物价局已经将涉案机械车位的成本从房屋销售价格中进行了扣除，并未纳入到房屋销售成本中，据此，中江公司作为开发建设单位，依法享有涉案小区防空地下机械车位的使用权、收益权。一审法院认定涉案小区防空地下室机械车位的使用权、收益权归中江公司所有，并无不当，本院依法予以维持。上诉人美河园业委会的上诉意见不能成立，本院不予支持。”也就是说，如果人防工程的车位的建设费用转移到房价之中，产权归全体业主所有，反之归开发商所有。

2）非人防工程的车位部分：

苏州工业园区人民法院作出的（2016）苏0591民初1045号民事判决认为“根据本院现场查勘情况，诉争车位位于车库负一层，该层与外界直接相通并未封闭，不符合人防工程的设置条件，而1#车库负二层通道标注了“民防工程”字样，门口又有人防工程设施，故原告按照规定配建的人防工程应位于1#车库负二层，据现场勘查可以认定位于2#车库负一层的诉争车位并非人防工程性质。房产面积测量成果由苏州工业园区测绘有限责任公司出具，被告未提供相反证据证实其测绘内容存在瑕疵，本院依法对该证据予以认可，根据该测绘成果，地下车库面积并未分摊计入公用建筑面积，可以证明地下车库并非建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主购房款中。南都建屋公司作为诉争车库车位的投资、建设者，对涉案地下车库车位依法享有所有权，其有权处分涉案车位，原、被告签订地下车位有偿使用权协议依法成立有效。”该判决认为，非人防工程车位部分，车库面积未分摊入公用面积，并非业主公共部分，属于开发商所有。

驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终3518号民事判决书也认可上述观点，判决认为“关于该部分地下车位的归属和使用问题，孙宁晨与凤凰置业公司在商品房销售合同中没有明确约定，且其也未提供充分证据证明该部分地下车位的成本已摊入房价、面积已摊入房屋销售面积。因此，孙宁晨该上诉主张不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百三十六条的规定，不予支持。”

3.楼房首层架空车库（车位）

蕲春县人民法院（2018）鄂1126民初1229号民事判决书认为“架空层一般理解为仅有结构支撑而外围护结构开敞的空间层。架空层作为一种从地面到房屋的空间，其法律权利应依附于计算建筑容积率的房屋建筑物。本案诉争2﹟、12﹟楼附属架空层是“城市花园”小区备案整体规划的一部分，其建筑面积不计入建筑容积率，无相应的土地使用权面积份额，不能办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关之规定，该架空层不能成为享有专有权的专有部分，其所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即“城市花园”小区全体区分所有权人所共有。”该判决书认为，架空部分建筑面积不计入容积率，不能办理产权登记，不能成为专业部分，其法律权利应依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，属于全体业主共同所有。

然而，利川市人民法院（2017）鄂2802民初3269号民事判决书却认为架空层不计入共有建筑面积，所以架空层不归业主共有，这里出现相反的理解。

而荣城市人民法院（2012）荣民初字第771号民事判决书认为“本案中，所涉及的架空层停车位的权属因其建筑面积是计算容积率的，故可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额，成为第三人大永盛公司专有部分。”该判决明确，计入容积率的架空部分，在开发商未出售给业主的情况下，归开发商所有。

综合来看，对于架空部分，对于未计入容积率且建设成本摊入房价的车位，应归属于全体业主所有。

4.楼房屋顶平台（车位）

湖南省高级人民法院（2015）湘高法民再二终字第54号民事判决书认为“因业主对建筑物的所有权包括住宅等专有部分的所有权和专有部分以外的共有部分的共有权两部分，二者不可分离。故出卖人转移给买受人的房屋所有权也必须是包括这两方面内容的完整的权利。楼顶无疑属于建筑物中业主的共有部分。本案讼争的合同条款约定楼顶所有权归出卖人所有，违反物权法定原则，当属无效。”故而，楼顶停车位与地面绿化带、占用业主共有场地的地面停车位的性质完全相同，属于业主共同共有。

三、法律规定

1.《中华人民共和国物权法》（2007-10-01）

第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；被3篇案例引用

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。