关于对地下停车位(人防地下室)的产权及使用权问题的法律分析

住宅小区的机动车停车管理历来是小区管理中的难点,尤其是地下停车位的产权、收费标准、利益分配等问题，更是纠纷的要点和产生矛盾的根源。另一面，住宅小区的地下停车位往往一部分是由地 下人防工程部分改造而来的，这似乎又增加了问题的复杂性。按照我国的现行法律和实际情况，住宅小区地下停车位的使用和管理到底应该是什么样的？开发商、物业服务公司以及业主在其中到底应有什么样的权力和利益?

通过详细的法律分析得出结论：地下停车位(人防工程)的使用权、实际产权归小区的全体业主，但政府主管部门有管理权。

地下停车位按实际情况,可分为人防工程，即由人防工程改造而来的地下停车位和非人防工程两部分。

一、地下停车位的非地下人防工程部分

1、地下停车位的产权地位

停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

开发商没有获得小区地下停车位的单独产权证。有人说，小区地下停车位的产权是模糊不清的，实不然。尽管我国的相关法律法规还不够完善，在法规的执行上还有不到位的地方，但是以下通过对现有相关法律、规章和政策的分析，可以清晰地看出，地下停车位的产权是比较清晰的。

2、开发商能否获得地下停车位的产权证

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属 登记管理办法》及其他相关法规办法等规定：

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。土地使用权和房屋所有权或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。

房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权,只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费。并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

对于不计算建筑容积率的建筑物(面积) ，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额。因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具 有房地产权的建筑物(面积) ，不能单独取得《房地产证》。

在商品房住宅建筑物时首次转让时，如房地产开发商将不计算容积率的建筑物(面积)以买卖合同方式来约定不转移,为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

如果地下停车位不计算建筑容积率,没有支付相应的土地出让金,政府就不会承认其房地产权,不会发给其产权证。地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积(包括名义分摊和实际分摊)的单元房，因此其产权归全体业主。

地下(停车位)室(层)根据国家法律法规及规划文件是不计算建筑容积率的，因此其产权归全体业主。

3、关于公用(共有)建筑面积

由于出台时间不同、主管部门不同等原因,目前政府法规、办法和文件对这种面积的称呼不太一致,如有”共用”、”共有” 、”公用” 等叫法。但不管用什么词,这样的建筑面积无非涉及四个方面：投资建设、产权、参与分摊和没有参与分摊。这样，综合起来考虑，可以明确看出的建筑面积大致上分为三类：

一是单元房的套内建筑面积。二是单元房分摊的公用(共有)面积,如电梯间、楼梯等(套内建筑面积加上分摊的公用面积即是单元房的销售建筑面积) 。三是不参加分摊的公用(共有)面积,如道路、绿地、喷水池，以及以上提到的地下停车位等。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》( 建房[1995]517号)第九条规定：不应计入(分摊)的公用建筑面积包括：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。(注 :该条在”分摊”描述中，意为不计入分摊的公用建筑面积)。

中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/ T 17996.1--2000) 规定:”共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。””共有建筑面积还包括套 与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。”

《房产测量规范》8.1.5中还规定:”房屋共有建筑面积系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。”以上可以看出,我国不同的法规或政府规定对同一事物使用了不同的词。其实，抛开单纯的这些词本身, 其内容含义还是很明确的。

我们综合这些规定可以得出这样的结论: 一个小区的所有建筑面积，除去国家或政府投资建设的设施或面积(也是一种”公用面积”) ，可以分为”可以拿到产权证”的部分和"不可以拿到产权证”的部分。”可以拿到产权证” 的部分包括套(元)内建筑面积和可以分摊的公用建筑面积或称为共用建筑面积两大部分，在获得的产权证里,应该包括这两部分的位置或名称及各自的面积数；小区宗地面积上所有土地出让金完全由这部分建筑面积分担。

如果开发商或任何人在宗地面积上(无论何处)投资建设-个服务设施。如立体机械停车位,只要按其”套内建筑面积”和分摊的公用建筑面积或共有建筑面积支付了相应的土地出让金(计算入容积率。当然还必须同时符合容积率的强制性指标)。就可以获得产权证。而"不可以拿到产权证”的部分是没有分担土地出让的公用建筑面积，这部分除包括独立使用的地下室、车棚、机动和非机动车库、仓库、为多幢服务的警卫室、管理用房(包括物业管理)、作为人防工程的地下室等这些可能直接与楼房连结的建筑外。还应包括小区宗地面积内的道路、景观建筑、小品、花架、水池等。这部分建筑面积作为不分摊的公用建筑面积。不能获得单独的产权证,也不列入套(元)的产权面积。但不可能是"空中”资产或"无主”建筑面积，而其产权只能归小区的全体业主所共有。

《物业管理条例》第二十七条规定:主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。

地下停车位不计算在建筑容积率内，没有承担单独的土地使用权份额，并且没有且不能获得产权证和销售许可证。

土地使用权与依附于土地的建筑物不可分离的法律规范是强制性的，房地产权是土地使用权与依附于土地的建筑物所有权合二为一的法律权利。

地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积(包括名义分摊和实际分摊)的单元房，因此其产权归全体业主。

二、小区地下停车位属地下人防工程的部分

1、人防(工程)停车位的建设与使用权

《中华人民共和国防空法》

第十八条规定:”人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十条规定：”建设人民防空工程 ，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十二条规定:”城市新建民用建筑 ，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

国家人防委员会国家计划委员会城乡建设环境保护部

《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》

一、(二) 一、二类人防重点城市,城市规划确定新建的居住区、小区和统建住宅，按一次下达的规划设计任务地面新建总建筑面积(不含执行第(一)条规定的楼房面积)的百分之二统一规划修建防空地下室;

三、结合民用建筑修建防空地下室,一律由建设单位负责修建。所需的资金,列入建设项目的设计任务书和概(预)算之内,纳入基本建设投资计划。

《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》

1、 结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽,减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区(直辖市含近郊区)新建民用建筑,要按照原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》(人防委字[1984] 9号)的规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金,纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本。

2、对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达,坚持同步配套建设，不得收费。

以上可以看出，政府对于建设人防工程的规定是强制性的，开发商一般没有权利拒绝 ；换句话说，开发商在建设的总成本中必须包含人防工程的费用，并且是强制性的。而人防地下室(停车位)的建设费用必须和实际上已包含在建设开发的总成本中，也就是说人防地下室(停车位)的建设费用已分摊到住宅的建设成本中, 也就是人防地下室(停车位)属于没有土地使用权份额法律权利的建筑物，只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积(包括名义分摊和实际分摊)的单元房，也就成了单元房的不参与共用建筑面积分摊的共用建筑面积部分。

不容质疑,从国家的法律法规确定，人防地下室(停车位)的使用权和实际产权只能属于的全体业主共有!

《人民防空工程平时开发利用管理办法》

第三条人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用,用管结合的原则,平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第十条《人民防空工程平时使用证》 实行审验制度。人民防空主管部门应当定期对《人民防空工程使用证》进行审验，并按规定收取审验费。禁止无证使用人民防空工程或者转让。

《人民防空工程平时使用证》。

第十二条使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让公民防空工程使用权，因故确需转租或者转让的必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》方可继续使用。

第十六条使用单位利用公民防空工程兴办非经营利性或者公共事业，可免缴人民防空工程使用费。

以上清楚表明，利用小区的地下人防工程改建成地下停车位必须向政府人防主管部门申请，办理一系列手续，如填写《使用人防工程责任书》等，获得批准，并交纳"人防工程使用费”。以上还可以看出，”产权人” 或“隶属单位”只能是业主大会或得到授权的业主委员会。按现在的状况，应该是业委会出具证明，由物业公司到人防办申请人防工程的使用。开发商在物业公司没有进驻，房产没有”转让” 给业主(销售给业主)前,拥有小区全部的产权，因此开发商前期办理人防工程使用手续是正当的和必须的，否则小区业主在这期间无法使用地下停车位。但在业委会成立之后，开发商应当按照我国法律法规的规定，向代表全体业主(包括开发商拥有的部分)的业委会移交相应的审批程序和文件，由业委会委托物业公司办理变更手续；或者，由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司向市区人防办提出申请,重新办理审批手续。关于"人防工程使用费”，这是必须要交的。

2、人防(工程)停车位的收益分配

《中华人民共和国防空法》第五条规定:”国家鼓励、 支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径,投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

开发商将房屋卖出后,随着房屋产权的转移,实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出，开发商卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位。人防工程真正投资人是的业主们,这是事实，也是国家法律法规给予的业主们的法定权利。

收益权是所有权的一项核心权能，由此可以看出”"人民防空法” 等法规实际上规定地下人防工程的所有权归于全体业主共同所有。因为，地下人防工程是由全体业主投资建设的，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿。

以上规定明确指出，人防停车位的收益归属于实际的投资者全体业主,因为"随着房屋产权的转移,””投资者也就随之 变成了购买房屋的人”。我国其他法规也支持”修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。

如:

建设部《商品住宅价格管理暂行办法》

第五条规定:”商品住宅价格由 下列项目构成: ..... 4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费;依据批准的详细规划和施工图预算计算。”

商品住宅价格的构成:

(一)成本构成

1、土地征用、招标、拍卖(出让)及拆迁补偿费:指法律、法规和规章规定征用土地、招标、拍卖及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费用计入成本。

2、前期工程费:指开发项目实施前期工程发生的费用,包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。

3、附属公共配套设施费:指列入建筑安装施工图预算项目, 与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。建设规模、标准按政府有关规定执行。

4、公共基础设施费:指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

第九条规定:”凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、 车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”注意，”分摊规则” 中所说的”共用建筑面积”仅指计入分摊的公用建筑面积,把作为人防工程的地下室排除在外,实际上将其列入不分摊的公用建筑面积中，与小区的道路、亭阁、花园等为-类。《城市居住区规划设计规范》规定： "凡国家确定的一 、 二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合， 统筹安排。将居住区使用部分的面积,按其使用性质纳入配套公建。”很清楚，在居住区使用的人防工程部分已纳入配套共(公)建(筑) ，而配套共建已纳入商品住宅价格构成之中。

以上多部法规表明，地下人防停车位作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下、人防停车位的收益依法归作为实际投资人的全体业主所有。

三、地下人防(工程)停车位的产权

住宅按国家规定配建地下，人防工程的产权目前存在一些争议，但究其原因是对国家法律、法规、规章的无知、曲解及官僚主义和开发商欺诈业主、惟利是图所造成的。

其中最典型的是张政发[2002]52号《张家港市人民防空工程维护管理规定》中的描述：

第四条人防工程为国家所有,战时由市人防指挥部统一调度使用,平时由建设单位开发利用。该《规定》描述”人防工程为国家所有”, 但人防工程真正投资人是业主们，但《规定》一刀切"人防工程为国家所有”, 符合我国的法律规定吗?让我们来看看。

《中华人民共和国国防法》

第三十七条规定:”国家为武装力量 建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”

《人民防空国有资产管理规定》

第二条规定: "人防国有资产是国防资产组成部分,是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的,在法律上确认为国家所有, 能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。

从以上规定可以明确看出：1、国家没有规定由私人或个人团体投资建设的人防工程的产权归国家所有， 2、要确认为人防国有资产，“在法律 上确认为国家所有"是关键所在。

我国的法律通常认为，国有资产或国家资产的形成主要有两种方式,，国家以各种直接投入或投资形成，国家通过征用或征收的方式形成。对于后者，除在战争等紧急情况外，应通过一定的征收征用程序并给予相应的补偿。

《中华人民共和国宪法》第十三条规定: "公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”虽然我国的法律建设不够完善,在立法过程中法规之间还有不协调的地方,但很明确的是任何的下级法规都不能违反上级法规，而各个法规都不能违反《宪法》这个我国的根本大法。

我们知道国家或政府人防主管部门并没有直接投资建设的地下人防工程,而地下人防工程的真正投资人是全体业主。

国家或人防主管部门没有投资,也没有经过国有化征收或征用程序并给予补偿的情况下，仍然认为的地下，人防停车位的产权归国家所有或归人防部门所有，将涉嫌与我国《宪法》的规定明显不一致的违宪行为。同时,该地下人防停车位又不可能是无主资产，所以，产权应该也只能归小区的全体业主所有。

四、小结。

我国的法律法规体系包括由全国人大、国务院、政府部委、地方政府以及政府行政部分颁布或发布的法律、条例、实施办法、细则、法律说明或解释以及政府文件等构成。由于历史原因和发展中存在的问题，某些具体的问题可能在一部法规中阐述或规定的不够明确，可能会引起某些歧义，但只要我们综合分析考虑与之相关所有法规的精神和具体规定,就不难得出明确的或确定的认识。例如，过之前对我国房地产方面法规的分析和对我国人防方面法规分析而得出的结果是基本相同的。因此,通过对我国相关法规的学习和分析，对于地下人防停车位的产权及其收益归属问题，我们可以得出以下结论:

1、地下人防停车位的实际投资者和有使用权者是小区的业主,政府人防主管部门有使用的管理权、使用(权)者必须经过申请报批程序，并按规定缴纳”"人防工程使用费”。

2、无论存在怎样的产权归国家还是归业主的争论，地下人防停车位的收益归全体业主当无疑。纯收益为毛收益中去掉成本后的部分,而成本包括人防工程使用费以及管理人员、水电费、设备维修、标志标线、清洁等费用。

3、地下人防停车位的实际产权应该也只能归小区全体业主所有。