18万房贷提前还款专题之「贝壳苏州科普」等额本金VS等额本息，提前还款大不同

房贷选哪种，每个人都有自己的一套方法论。

✍什么是等额本金？

等额本金是把贷款总额等分，每月还同等数额的本金加剩余贷款在本月的产生的利息。由于每月还款本金固定，而利息越来越少，初期的还款压力较大，但是每月还款金额越来越少。

简单来说，就是你每个月还的钱会越来越少。

适合前期还款能力较强人群。

每月还款额＝（贷款本金÷还款月数）+（本金－已还本金累计额）×每月利率

☞以贷款100万，利率6.1%，贷款周期30年为例如下图：

✍什么是等额本息？

等额本息是采用的是复式利率，每月偿还同等数额的贷款；意思就是每个月还的钱都一样多。等额本息优势在于月供固定适合收入较稳定人群。缺点利息较多，而且还款前期本金比重较低，利息占月供大部分。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1＋月利率）^还款月数]÷[(1＋月利率)^还款月数－1]

☞以贷款100万，利率6.1%，贷款周期30年为例如下图：

如上面可以看出，两种还款方式如果还满30年的情况下，100万贷款等额本息要多还26万的利息。看起来等额本金还款方式要更优一点。

其实考虑资金利用率的话并不一定，下图是30年两种贷款方式每年利息差额对比。

如上图可以看出2种还款方式利息差额是逐渐增大的，在第18年达最大值。

可以算一下如果同样2种贷款方式第一个5年的利息差额只有1万5左右，相当于每月多200多，就可以避免前期等额本金高额的还款压力。

所以如果考虑几年内要置换的话等额本息就会更合适一点。其次，看似等额本息计算出来的利息会比等额本金多，但几十年的时间跨度，算上通货膨胀，其实已经微不足道了。

同样如果提前还款的话根据图1和图2，等额本金在第14个年度后还款金额中本金占比开始占大部分。等额本息在第19个年度后还款金额中本金占比开始占大部分。

2种还款方式如果提前还款的话尽量在这个2个年度之前，如果过了这两个年限，我们的利息就已经还了大部分了。后面还的多数都是本金，为资金合理利用的话就没必要提前还款了。

毕竟，房贷依旧是我们能接触到的门槛最低、时间最长的贷款方式，能贷久就贷多久。你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按部就班，切勿急躁。

但也存在一些例外：

1、如果你买房时，本就计划在五年内转出或置换，再加上手头资金相对充裕之下，可以考虑等额本金的还款方式，因为优先还款本金，相当于未来卖房时，要还的剩余本金加利息更少，赎楼费用更低。

2、如果有买二套的打算，而你的另一套房子首套房贷还款年限只剩下5-10年，在还款总额较低的情况下，可以考虑提前还款。

注：本文由21世纪园东大区经纪人张文臻提供