打算2019年买房的人 要算清这笔账！别自己给自己挖坑

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本 2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万 不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！

回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。

2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。

3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。

提问：房姐好，我妈68岁，名下一套金银湖顺弛泊林的124平的房子，我在武昌世茂林屿岸一套90平和宜昌发展大道刚买的一套77平恒大名都的房子。外地户口，离异单身，我今年44岁，大专。目前手里子弹很少，只有15万，因为刚买了宜昌的房子，问题一，我可以把户口迁武汉吗？新政策不知道执行了没有。问题二，这个情况我现在或以后怎么规划这个房子问题？辛苦房姐
回答：1.大专学历，44岁，满足武汉落户要求，尽快。
2.后期建议出手顺弛泊林，房龄老，区位发展潜力不大，涨幅小，裂变到之前推荐的几个低价区。
提问：房姐好，想在光谷买房自住偏投资，就你看来，光谷东和光谷南哪个更有潜力？容易买到吗？
回答：光谷东，现在新房都要抢
提问：请教一下房姐，之前一直在关注二手房，看到一个毛坯的房子，中介说是开发商工程抵押预留的房子，都是顶楼，现在和新房一样卖，无其他费用，这种可信么。
回答：很多开发商在建房过程中遇到资金问题，会把一部分房源抵押贷款，称为抵帐房，很多都是需要全款的，先了解清楚看不靠谱，证是否齐全，目前是否已经解除抵押。感谢付费！
提问：有没有武汉的专门弄法拍房的公司或者公众号？谢谢。就是那种可以调查清楚各种状况的
回答：没有专门的公众号，但是认识一些做法拍的公司。
武汉法拍水很深，且规则不透明，大多数中介推出来的盘，没有太大利润。如果在一线城市，没有房票可以玩一玩，但是武汉市场还属于初级阶段，坑小白的居多。
如果是新手，不建议玩了，我之前接触过的，费用都在7%左右。大部分都是复杂的药单，等以后有比较干净的法拍房资源，可以在圈子里放出来。
提问：房姐你好北京南六环中轴线中海云熙怎样有投资价值吗
回答：没有价值，属于规划炒作下的，一手远郊三无溢价盘。

追问：房姐，北京计划300万左右（包括贷款），哪些区域有潜力，比如回龙观常营宋家庄新宫西红门，这些怎么样，或者更好的建议指导。谢谢
回答：如果怕出错，可以遵循大概方向：
1.便宜的，人口密集的，比如宋家庄
2.特别便宜的，有地铁承接产业中心的，比如天通苑回龙观3万不到的
300万的，这几个基本都不匹配，除了宋家庄老破小，但不如东三环的老破小。
提问：房姐你好，我目前看中锦绣长江一期一套房子，但是卖家的房子有抵押，请问怎么操作可以规避风险，谢谢！
回答：1.房产有抵押，谁来解押？
正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。
2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。
3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：买了一套二手房快一年了，原房东已经装修了。能申请装修贷款不？是不是要直接打款到装修公司，有那些银行利息低，好操作？！
回答：可以，说要重装翻新就行，5大国有银行利率偏低
提问：请问房姐，怎样可以注册公司，然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀，问了相熟的中介说没听过，武汉有搞这些事情的按揭公司吗？有没有推荐
回答：公司可以自己注册，也可以买空壳公司，最好是营业1年以上的。目前看小部分银行对流水要求不高，个人转账还有希望，但大部分要求工资。自己开公司打流水可以不上个税，账实分离。招行可以在窗口打流水时候要求隐藏交易对手信息，意味着任何人备注：工资、房租、劳务费等信息都可以认定为收入。这是流水，需要你问下对应的银行态度，能不能过重点看银行，也可以用JLS。
详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
提问：房姐好，请问按揭毛坯房，可以申请装修贷吗？
回答：装修贷还是比较好申请，但只能专款专用。很多银行是需要有动工痕迹才放款的。
提问：19年3月底之前入二套，有本地户口，想尽快正现金流，淘二手，您建议哪些小区，哪些值得一看。
回答：武汉做不到正现金流，目前的租售比就是2%。我们这一行在意的是房价上涨以及笋盘，不是租金。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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