90年代，日本房地产泡沫是怎么破裂的？

二战后的50,60年代，得益于美国的“援助”，日本经济开始重获新生，蓬勃发展。1964年，日本民间住宅建设总数同比1954年增长了约70%。1985年，日元在广场协议签订后开始快速升值，房地产价格也快速飙升。从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%。最终房地产泡沫破灭，1990年后日本走向“失去的二十年”，房地产暴跌，财富缩水，日本年均GDP增速只有0.75%。

许多人认为日本政府是主动刺破泡沫的，但其实不然。在那时，人人都不认为这是泡沫，而是过度繁荣，包括日本决策层。因此日本决策层的紧缩政策，初衷是为了调控。

1987年，日本政府提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税；日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策，并宣布商业银行停止向房地产贷款；1990年3月，日本政府出台了《房地产融资总量规制》，严控土地总量和房地产的信贷规模；同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。

一系列的紧缩政策，加上数次连续加息后，房地产的资金链开始断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，同时日本的刚需购房成本剧增，房价暴跌，弃供现象开始出现。

此外在汇率方面，由于日元升值，日元在全球的购买力急剧上升，日本外贸遭受重创。而在广场协议签订前后，美国早已布局，低价收购日本资产；等日元升值后，再大肆抛售，一定程度上加剧了泡沫的破灭。

总结一下，从泡沫的始终，日本政府决策的初衷虽然是为了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在广场协议后，日元有升值迹象，但还不严重。此时日本希望松绑政策，通过扩大内需以对冲外贸损失，这是对的。但殊不知宽松的政策导致了房地产价格猛涨。而当时日本只想完全摆脱日元升值带来的危害，以稳定经济增长，哪里管得上房价。

1987年是个节点，此时日本政府已经意识到房地产泡沫，但这边还是放不下经济。因此在提高房地产税收的同时，居然宣布扩大公共投资，财政政策全面转为宽松。货币+财政的双宽松，最终让房地产泡沫推向极致。而最后抑制泡沫的方式也是“一刀切”，让大家普遍认为是“主动刺破”。因此与其说“主动刺破”，倒不如说是失控后的内生性自破。

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