买人防车位有什么弊端专题之巨坑无比，3年内赔掉20%！普通人再也别买车位了

今天跟大家聊一个跟每个人、每个家庭都息息相关的事儿。

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前两天有位粉丝说，最近小区发生了几件颇有意思的事：

1、车库里一大半地“已售”车位，都被物业悄悄上了锁；

2、售楼部一周能打三次电话，一直通知车位大优惠，最低只要7万块；

3、业主群里，转让车位的特别多，而且每次有业主发完赔钱转让车位的消息，后面都会跟上一大串车位转让的，仿佛车位成了烫手的山芋；

其实这三件事都不奇怪。

首先，挂上“已售”牌子其实是幌子，这些车位都是没卖掉的，只是为了制造紧张感，一种促销方式而已。

其次，几乎所有交房5年内的小区，都会有大量车位闲置，这是最难消化的。

最让他出乎意料的是，交房两年半，入住率高达70%，车位却不涨反降1万元。

他所住的管南某盘，2017年初，负一层车位价格9-10万，负二层车位价格8万左右。现在负一层车位8万多就能买到，负二层电梯口优惠后才7万2左右，价格比四年前还便宜一万元。

有位业主在群里苦诉，自己负一楼位置还不错的车位，租出去一个月150元还包含90的管理费，落到手里只有60元，一顿饭钱都不够，怎么都是赔。

此外，北区花园路某盘，3年前开盘热销，负一层车位16万，负二层车位15万；

现在负一层12万就能买到，负二层10万都能买到，入手3年降价2-3万。

十几万的现金全款买车位，守了几年，就这么折价了20%！

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当然，有降价就有涨价，并不是所有的小区车位都在降价。

诸如郑州市区、高铁片区等比较成熟的区域和社区，车位本就不多，又临近人流量大的成熟商圈或者商务中心，车位必然供不应求，价格也会缓慢爬坡上涨。

比如，高新区某盘，开盘时车位价格9万左右，交房一年后，反倒又涨价了一万；

还有北区某红盘，2017年车位价格9万，如今涨到了10万元，也是涨了一万元。

如图，这是目前郑州各个区域里代表社区的停车位价格表，仅供参考。

目前，郑州社区里停车位的价格基本在7-45万左右，按照价格高低分为三个档位：

第一档：价格30-45万左右，分布在北龙湖区域，全市车位最贵区域。

第二档：价格11-18万左右，分布在三环内；

第三档：价格7-10万左右，分布在三环外，基本是新盘或刚交房不久。

一个车位而已，为什么价格差距如此之大？

整体来说，车位的价格与以下三方面有关：

1、房价越高，车位价格越高。

2、车位比越低，车位价格越高。

3、越临近高人流商圈附近，越临近商务中心附近，车位价格越高。

房价与停车位价格成正比，这个规律放在郑州全城乃至全国来看，基本都是成立的。

比如郑州，豪宅停车位最贵，就像北龙湖，一是房贵，二是高端圈层里的业主，一般至少2辆车，车位需求多；

而且在同区域内，改善楼盘里车位较贵，刚需楼盘车位价格最便宜；刚需客群大多数资金并不充足，有的连车都没有，更不会花十几万买车位。

还有一种情况，早前建成的社区，车位配比过低，低于1.0，有的甚至低于0.6，这就造成了车位严重不足，不够用，价格自然要贵。

但整体上，和房价波动相比，社区内停车位的价格还是非常稳定的，查看近3年郑州数百个社区内停车位价格，85%的社区停车位价格并没有变化。

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所以，要不要买车位？买车位要注意什么？

这就像很多粉丝上来就问，房子还能不能买？哪儿能买？

任何商品能不能买，都要考虑一个前提——干什么用。

如果是用来投资，买车位我是肯定不建议的，因为放在投资回报率的角度来看，车位的收益并不算优质，永远赚不了大钱。

举个例子，西三环某盘，高新万达旁，车位10万左右，月租金能达到200元，算下来十年租金不过2万，算上通货膨胀，收回本金也要至少40年。

但就怕遇到更惨的，就像文章开头那位管南粉丝朋友的案例一样，10万元全款砸进一个停车位里，刨除车位管理费，月租金只有60元。

何时能回本？遥遥无期~

如果是自己用，就又是另一种情况了。

如图，这是2019年12月，主要城市汽车保有量数据图。

从图可知，2019年底，郑州的汽车保有量在全国排名第六位。2019年12月，郑州市汽车保有量为381.8万辆。

而这一数据在2017年年底，为304万辆，涨幅并不明显。

而且，前不久，郑州开始启动夜间停车位民生工程，一共增设了10万个夜间限时停车位，这在一定程度上有效缓解了停车难的问题。

所以说，关于自用买车位，基本可以得出两个结论：

小区车位配比低的，低于1:1的，家庭里又必须自驾的，车位该买还是要买的；

小区车位配高的，高于1:1的，公共交通用得多的，买不买都行，也可以租，这种车位供应量大的，是比较充裕的，租金也会比较稳定，上涨力不会太大。

最后，如果买车位，有什么问题要注意？

社区内部停车位一般分为三种：

产权车位

人防车位

公摊车位

人防车位和公摊车位尽量不要买，人防车位没有产权，只有使用权；公摊车位是把车位的面积算在建筑面积里了，产权归业主共同所有；所以，要买尽量买产权车位。

还有一些细节的问题，比如不要选靠墙的位置，停车不太方便；尽量不要选拐角位置、进出口位置等，因为容易剐蹭。

至于投资，期待保值、增值，还是买房子吧！