广州楼市：再说一次！公寓一直不建议买，总是有人不听劝

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提问：广叔您好，黄埔区的酒店公寓是否值得投资呢？被售楼的忽悠过去，大致情况是这样的：位置在黄埔雅居乐科创中心第二期（姬堂地铁站600米位置，广汽总部对面）。45平酒店式公寓，四梯21户那种，有上下两层但却分开卖，其实相当于42户了，单层高2.3米。总价40万，贷款首付12万，每月大概还贷3300左右。售楼小哥说是可以包租，和锦江之星集团签署，包租合同可选10年，从交房后一个月开始，这10年里每月房租固定付给房主从3100到3800逐年递增，感觉几乎可以覆盖房贷月供了，交房之前有半年不能包租需要自己负担月供。自己感觉得到相当于付了个12万的首付，换来10年后的收租，不知道这种模式是否有坑？（我的情况是家里有一点点闲钱但是非常不会投资，家里花钱也没节制，有点钱都不知道花哪里了，存不住钱的那种）所以就想着这种小公寓便宜本金低，25万就可以入个2套放哪里，10年以后，每月就能纯收益7000的房租，感觉是不是也不差呢？但是这种看起来天大的便宜，不知道是不是个天坑。哦对了，售楼小哥一直鼓吹附近规划多么多么好，不愁租，那个小区其他几栋的都是写字楼，有很多知名的大企业签约入驻，应该不愁租，企业应该不假，但是是否能带动酒店出租就不知道了，而且目前那附近几乎都扒掉了，说是什么雅居乐和政府的项目（不懂什么政府不政府）一共有六期，感觉听着好像规划挺高端的样子，不会投资的人有点心动了。希望广叔可以答疑解惑，那个片区是否真的有投资价值，这种看似挺占便宜的模式，有哪些坑呢？

回答：你好，酒店式公寓一直不建议买，返租就是圈套，诱使你往里跳，第三方公司跟你签协议，返一段时间，在其圈够钱之后就人去楼空，投诉无门。天上不会掉馅饼，不要贪小便宜。谨慎入坑。

提问：孩子23年9月上小学，自住，第一套房，有贷款记录，可以贷4成，首付180-200，我和老公是做工程的，地点在广州不是很稳定，孩子有老人接送，求推荐黄埔一手和二手，南沙有合适的吗

回答：你好。可以买套500左右的房子。南沙中长期才考虑，短期不建议；黄埔可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，感恩有缘。本人琶洲雅郡房产1套200平，小孩博三，明年毕业。家庭年入50W，目前手上现金100万，请问1如何合理安排好小孩婚房和自己退休养老，5年后退休。2原房产继续持有，还是卖掉，估价什么价位？3如卖掉原房产，哪些小区值得买入？

回答：你好。琶洲雅郡，地段不错的，面积大了点。个人是建议继续持有，一是现在行情不好出手；二是贷款有点难搞；三是地段不错，还有潜力；如出手能卖到1800左右；不知道是否还有贷款未结清？

提问：广叔您好，新人首问，目前我考虑买老黄埔的万科城市之光或科学城的大壮名城，自住，小孩23年9月上小学，比较看重教育+地铁/地段。

1. 城光的话地段配套更好，上班方便，户型设计装修较喜欢，但是怕到时候没有好的初中可以上（不确定性大），周围的教育资源整体较一般般？

2. 大壮有保底的九年一贯制学校，科学城整体教育资源略好一点点？但户型设计装修感觉没有城光好，上班方便不如城光。

比较很纠结，请问您对此有什么建议或看法呢？谢谢您，祝您事业生活美满。

回答：你好。两个都可考虑。建议优选考虑城光，这边虽然说一般，但未来看有潜力的；大壮的教育也好不了太多，而且未来教育政策变动是非常大，老黄埔旧改轰轰烈烈，落户好的学校也是有可能的。

提问：广叔你好，刚出了新塘和永和两套到时可凑资金400，想换到限购区，自住加投资兼顾。夫妻俩在万科里享家附近工作，均外地户口，一方有6年社保和公积金，名下无贷款有记录，未来家庭可承担月供1.2万，目前我考虑香雪版块几个二手盘，但夫妻意见不统一。这几个方案想请教您：

1.350首付贷150入东荟城三房

2.200首付5成入中海或金梦400总价三房，余200再全款入永和版块三房。

3.入黄埔或长岭居新房。

不知怎样买才能资金利用最优化，或者您还有别的建议请指点一下，谢谢。

回答：你好。1、总价500买东荟城是可以的，但目前高位进入，可能会略有回撤。

2、400买中海金梦，算一般选择；200买永和3房未来潜力不大。等于资金都没有利用好，买了两套一般的产品。

3、不是新不新房的问题，还得看标的。

总价500还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，新人第二次提问：400W的预算根据您的建议重点看了海珠荔湾的几个盘。

目前比较满意的是：

（1）英豪花园朝北的一种户型，视野很好，但是目前还没有在卖的。

（2）鸣翠花园5楼90方南向南望花园的楼梯楼，价格370万。小区不大，优点是小区环境好，房子保养的好，地铁上盖。缺点是学位一般，楼龄大，位置偏。

（3）广钢新城中海学仕里，现在是清盘状态价格比较优惠，70方南向高楼层差不多430W。

问题：鸣翠花园这套考虑自住值得入手吗？要不要等到英豪花园合适的户型再入手？

这三个麻烦您帮忙排下序，谢谢！

回答：你好。重点考虑方案3广钢，次选英豪花园、鸣翠花园；现在不用急，可以等。

提问：广叔您好，我目前手头自有资金约160万，家庭月入大概五万左右，首房首贷，工作在宝岗大道附近，想问问有什么推荐？另外，我近期看了金碧花园三期和鸿益华府，鸿益华府一手楼较多，户型朝向也不错，但是不知道这个楼盘是否靠谱？谢谢！

回答：你好。金碧花园三期可以考虑；鸿益华府楼龄挺新的，但产品一般，单体楼，小区小，兼顾自住可考虑。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！关注您的房产信息很久了，现迷茫之中有几个问题想向您请教。刚卖掉永和一套大两房在等过户，可套出180左右，想入手黄埔香雪三房，预算又不够（二套5成首付）。我们俩夫妻外地户口，在万科里享家附近上班，年收入25至30万，名下无贷款，有黄埔6年社保。另有新塘锦绣天伦一套南向中层大三房在挂盘，但一直没有诚意客户来谈价格（自认为价格在同小区算优惠，我的户型朝向楼层都可，就是单边位靠茅山大道会有点噪音）。现有两个方案，您帮我看下哪个合适：

1、不卖天伦，180首付5成买金梦77平小三房或时代81小三房（均在挂320）或凑一点够雅筑总价360左右95平三房。

2、等天伦卖出，可凑410左右，240万首付贷160万入香雪中海或金梦三房，余170全款买永宁佳兆业或附近楼盘小三房自住。这个方案是考虑到我儿子在佳兆业附近开发区一小上学，9月份四年级。我女儿三年后一年级，也可找关系入本小学，教育质量尚可。

1方案等年前首付款凑齐可入收，买房周期短，2方案等天伦卖出，按这个情况什么时候能出手心里没底。您觉得我必须卖吗？或者您还有更好的建议，求指点。

回答：你好。新塘锦绣天伦如果不自住是可以出手置换的，但短期可能难出手了，挂牌量太大，需求极其有限。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔.你好。我有一套锦绣新天地的房子.明年才过五.是现在低价出手好.还是明年5月正好过五年出手好呢？我怕到时候会不会卖不掉啊，好焦虑.

回答：你好。不用焦虑，其实现在也不大好卖，不如等满5了，也更有竞争力，到时再低价随缘佛系卖。大不了就自住或者出租。

提问：广叔，你好，我是想买二套房，半投资性质也可以自住，预算在550w左右，老婆想买星汇云城新房，请问那边未来有没有前景。如果不买星汇云城，想在天河区买一套投资不需要学位，有没有好推荐，尽量想靠近珠江新城方向，面积可以小，总价在550w？

回答：你好。星汇云城位置一般，离地铁也不近，华南快速有一定的噪音，总体一般；天河可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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