【国美第一城房价】专题某中介周末成交700套你就慌了？别成为炒房客抬轿子的工具

如果你是买房的人，我相信看完下面的内容不会感到不舒服。

上周末，一家绿色中介交易突破700套的消息在微博大V上发布，在互联网上迅速传播，中介们也很高兴，白天忙着看，晚上不忘刷朋友圈，微博、朋友圈、京楼的各购房群聚集了话题，就像房地产市场回到2016年一样。

这个时候我们总会听到各种声音，“赶紧买，不买就后悔！”，“京楼永远涨！”，“错过这一波，就再也没机会了”，调控持续两年之多，可谓史上最严，什么人急于看多，着急解套，这个相必不用多说吧。

如果深究，购房人真到了焦虑的时刻了吗，我觉得不然。

首先，先不说这个700+数据的真实性（之前在白话二手房官方微博-白话硬文已经详细解释了住建委网签量，中介app数据，实时成交数据该如何去看），但从成交量来看，2019年2月建委二手房住宅网签6092套，同比18年2月下降17%；从绿中介公布数据来看，2月成交3911套，其中最后7天成交2420套，占比达到62%，节后已经有7个工作日带看达到8000+以上，周末带看连续2周在30000+，看房的人确实多了不少，但是别忘了，政策没有宽松，限竞房共有产权房仍在持续加大供应，信贷方面除了极个别外资银行也没有出现贷款利率放水，也证明现在的成交更多是节前观望人群需求兑现和换房需求叠加的影响。

另外，大家最关注的价格方面，2 月北京二手房市场受春节假期影响，成交环比下滑41.2%，但均价表现平稳，环比小幅下跌0.6%，从我最近节后踩盘了解到的市场情况也是如此，整体房价依然稳定，议价空间较1月的5%相比明显收窄，但仍有4%左右的弹性空间，值得注意的是从节后第一周到现在，议价走势不但没有持续滑落，反而为平稳走势，在从二手房群粉丝口中了解到的情况是卖家预期变高，开始出现坐地起价的情况，小户型低总价房源明显不好砍价了，但整体成交价仍然围绕市价成交。

新增供需小幅增长，业主预期持续向好。上周新增供需继续保持小幅增长，新增房源量增加7.8%，加之市场保持活跃，看房的多了，调价中涨价房源已经达到25%，要高于去年年底不到20%的水平，但市面上的存量房源仍然比较充足。

而目前市场预期也与这周的政府报告目标是一致的，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。我理解房价不大涨也不大跌为稳，刚需市场补给充足，供需平衡为健康。

按照往年的二手房走势，3月仍然大概率延续2月下旬成交回暖的走势，加之又到了新的一年入学政策的出台和招生季的到来，为孩子上学买房的需求会叠加体现在4-5月的数据，但从长期来看，没有足够的成交量支撑（16年年初月成交在2万+），再加上新房入市项目会越来越多，分流部分二手房客源，您指望现在抄个底，19年年底获得一个满意的收益，我觉得不太容易实现，咱刚需一族，尤其是已经卖房着急换的，最近看房的人那么多，与其费那时间研究宏观数据走势，不如多踩踩盘，对比小区品质，现阶段买到合适的房子比什么都重要，指望市场价格变化去匹配出你想要的房源，被动式出手，咱刚需耗不起；已经定房自己还没卖出的，趁着看房的多，提高底价的同时，也别无限期的询价，缩短交易周期，给自己要买的房子留有余地才是真的；还不着急买房的，多看少动，市场平稳，总有一款适合你。

和而从目前的改善市场来看，则完全不必有恐慌焦虑情绪，上周我特意走访了几大总价1000万左右的热门改善区域，像朝青，北苑，双井等等，即使是小区中心楼栋，高楼层，全名户型这种优质房源，议价空间仍然普遍有5%以上的空间。价格变化一定是得先走量再走价，刚需盘带动改善盘，低价盘带动高价盘，从前面我所描述的情况来看，显然成交力度还远没达到16年全年，17年初的量级，低总价刚需盘如此，总价高的大户型产品您更是不用着急，市面上选择众多，多留备选，没必要为了一套房子死磕到底。

而关于这周官宣的二手房增值税附加减半的规定，我认为像北京需要缴纳增值税的房源范围为未满两年交易的普宅二手，和超过两年的非普通住宅二手房，税费成本减免并没有波及市场全部房源，且几千元的税费优惠跟上百万的房价相比，对房价影响还是有限，但对于市场信心会发生微妙变化。

说了这么多数据和建议，今儿也跟大家分享分享上周朝青板块的踩盘内容，去看了几个1000万左右的改善小区，希望对您有所帮助。

华纺易城

我先看了一套华纺易城东区18层的板楼，位于10层的136平3室1厅2卫户型，总价950万，小区里不多见的带阳台的三居，装修的也不错，但我觉得两个次卧有点小。

大家可以感受一下华纺易城西区小区环境，半人车分流，要比东区的单元门栋前过车安全一些，中心水系面积很大，夏天应该环境不错，整个活动空间也足够，还有篮球场，东区还有健身会所，同一张门禁卡不能刷开其他楼栋，物业是国企物业，老人较多，所以供暖和物业管理还算负责。缺点是西侧楼栋挨着铁路，不过过车频率没那么高，因为都是运货的车，如果在意尽量选中间楼栋。

国美第一城

朝青第一刚，国美第一城，两个院6000户，最小40平的1居，起步价300万，整体五六百万，内部置换和外来需求都较多，2号院没有1居，视频这套是140多平的三居，报价860万，我觉得还能往下聊不少，因为之前出租，卖相一般，地板墙体啥的造的有点厉害，得重装再住，小区年轻人多，物业一般，共享单车随意出入，楼道墙体堪比老旧小，但也不是一无是处，比如雪后大堂的防滑垫，人车分流设计，超大楼间距和活动空间，当初怎么没多建几栋楼呢。

珠江罗马嘉园

珠江罗马嘉园东区，相对西区一期的房源更新一些，距离地铁6号线和大悦城也更近，说点看到的细节，1.小区门口看到各种分货的快递员，快递应该是在外面自取，但也看到送餐小哥进入小区；2.小区里挺热闹，护理园林的，巡逻的保安，保洁的阿姨，修理院子内设施的工人，由此判断物业管理应该不错；3.人车分流，没看到共享单车电动车，物业代理卖房租房的广告牌倒是不少；今天看的其中一套房源同样是140平左右位于高层的三居，三梯六户，其中两户的楼道门一关业主肯定美滋滋，如果物业不敲门的话，目测保守能放六辆趴赛，因为楼间距没毛病，再加上这业主估计物理学的不错，摆了两面大镜子，所以房间采光不错，显得特别敞亮，整个空间除了次卧卫生间不带窗，几乎是全明格局，其中两间卧室还带小窗，双面采光，多边形的主卧设计让我想到了星河湾的主卧，要说不足，每个窗户感觉都能跟隔壁老王四目相视，能不能接受得因人而异，这户采取的解决办法是私密空间像卧室小窗做了磨砂处理，不影响采光，目前报价950万，据说业主定房了860也能接受，议价近10%。

润枫水尚

最后去了润枫水尚，我认为是昨天看的朝青大改里，综合来看比较突出的小区，人车分流且出入口在小区外，物业管理严格，工作日大白天小区内完全没有陌生人进入，单元门禁定期会更换，双重保险，在楼门口等了半天有人出来才得以进入，小区配建的润枫学校（小学+中学），优先该小区业主入学，但1000万的改善预算在这属于不上不下心有不甘的处境，因为户型面积区间有断档，要么100平左右的大2居，要么就直接144起步的3居了，缺失120-130平的3居户型，在这里800多万能拿下100平左右的两居，买三居就得1100起步了，昨看了一套144平的边户3居，虽然不是常规格局，但做了动静分离，三个卧室手牵手，私密性虽然会受影响，但却有一个特别痛快的大阳台，三面采光，加上双卫设计，老人孩子住也没什么问题，这套房子如果没记错1200万的报价，出房极少，但参考同户型历史成交，再结合现在的市场情况，我觉得照着1100往下砍是可以的。

聊了这么多，您最近看的小区涨价了吗？涨价的打1，没涨的打2，并留下小区名称，以便供更多买路上的朋友参考。