京郊农家院 京郊要推养老农宅 跟“农家院”有何区别?

近日，有消息称北京怀柔区为吸引社会投资对闲置农宅进行改造 ，打造了北京首家养老农宅。于是有人就问，这跟之前忽悠人买的农家院有何区别？

北京怀柔将打造本市首家养老农宅合作社

位于怀柔区渤海镇田仙峪村的本市首家养老农宅合作社，通过吸引社会投资对闲置农宅进行改造，打造休闲养老社区。

田仙峪村位于怀柔区渤海镇东北部，与著名的慕田峪长城相距仅3公里，全村284户668口人。

然而，因为很多村民外出务工，部分村民购置其他房产，村里有很多宅子都长时间大门紧锁、空置了下来。而且，由于农宅不能上市交易，只能在村集体成员内部转让；想出租，却难以找到合适的租客。所以，村里的闲宅大多没有利用起来。

为了帮村民解决这一难题，区镇政府想到了与社会资本的合作。2014年8月，北京市首家养老农宅合作社在怀柔区渤海镇田仙峪村成立，它利用闲置农宅的原有资源，实行保护性开发，形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的新模式。据了解，怀柔作为试点，运行成功有有望推向全市郊区。

说到这里，很多人都想起了之前收过的一些十万元买北京农家院的小广告单。当时，购房指南曾告诫大家，千万不要买这样的农家院，风险太大。那这个养老农宅与以前的农家院又有何区别呢？

上期回顾：《十万买个农家院 看似馅饼实为陷阱》

首先，你需要知道农宅是不可以买卖的！

根据我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，养老农宅与农家院购买的第一个区别就是，前者是合法的，后者则无疑属非法之列。

前者因为是区镇政府组织的，农民出房自愿入股，所以社会资本前去投资或者租住，是完全合法的。

而后者声称可以“在农村投资买房”，其实质属于不受法律保护的小产权房，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。

其次，经营策略上也不一样。

根据近日的媒体报道，现在成立的村合作社，会有专门的评估小组，实地考察后制定出一套高于市场价格的出租方案，并引入国奥集团对流转的闲置农宅进行了内部的重新设计改造。

而所谓的“农家院”则都是一个个独立的庭院，虽然部分能形成了小区，拥有统一的物业，但是不长期在那里居住，或者只是希望投资的朋友可能并不划算。

再次，使用的时间也有所区别。

此前，那些“农家院”虽然也承认自己并非出售而是长期租赁，但却声称期限为10年到70年不等。然而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

所以，现在的这些养老农宅全部都是用来租赁的。具体有三种方式入住，分别是体验式入住、每年6个月左右的短租和20年期的长租。所以，其实这些养老农宅的用途跟它的名字一样，是用来养老度假的，可能对一些投资客而言，会少一些吸引力。

最后，给大家一些远郊房产投资的提醒。

第一是一定要注意产权性质。如果所选房产项目的价格过低（远低于同区域、同档次的房产价格），那么首先应该对房产的产权性质考察一番。不要贪便宜，如果买到小产权房，一旦出现拆、迁、占地等问题很难得到相应的法律保护与赔偿。

第二是注意保值增值能力。远郊区县的房产通常在保值增值能力上很难与城区房产相比，所以，不要轻易地听信那些销售人员的话。当然我们不排除如果买到优质的房产也能够确保购房投资的安全性。