石景山写字楼 石景山写字楼 区域分布特点及价格分析

随着石景山的逐步繁荣，写字楼市场必然伴随着经济的发展而发展，石景山写字楼的区域分布有什么特点呢？

石景山写字楼

根据市场研究部2005年北京写字楼总体交易分析报告发现，石景山区写字楼供应量方面，2005年石景山区写字楼除了即将完工的南园大厦，没有其他写字楼项目供应，南园大厦在石景山区写字楼新的产业规划中，定位于游戏动漫产品测试和人员培训，项目销售与否不知，售价不详。石景山区写字楼销售价格方面，根据北京市房地产交易网，只是在2005年写字楼过户记录中有两套，过户面积总和213平方米，销售金额总额为918800元，过户均价为每平米4313元，根据中原对这片区域写字楼市场的研究和监测，对比北京其他区域写字楼价格，石景山区写字楼销售均价应该在6500元每平方米以上。

石景山区写字楼和北京其他区域的写字楼有很多不同，一、多数项目拥有者都是一些研究所和事业单位，项目开发的时间比较久，属于自建项目，很多都是老项目。二、多数项目近邻地铁，交通便利占据很大优势，除了地铁口步行几百米，甚至50米，就可以进入办公区域。三、项目的老旧，导致结构的老化，很多写字楼不具备现代化的功能，对于企业的一些高科技的要求不能满足。四、项目租金相对比较低，这是是石景山区写字楼很有优势的地方，对于很多中小企业很有吸引力。

石景山区域内，甲级写字楼物业比较稀少，只占区域写字楼总物业的13%，乙级写字楼比例也不是很高，只占到总比率的27%，丙级写字楼的比例最高，达到60%，高于甲级写字楼和乙级写字楼比率的总和。石景山区域内写字楼物业级别的普遍偏低，一方面反映出高档写字楼产品的匮乏，同时，也预示石景山区写字楼市场的潜力。

根据《北京市城市总体规划》，石景山区承载的城市功能可概括为“一区三中心”，其中一区是“城市功能拓展区”，三中心依次为“城市职能中心、综合服务中心、文化娱乐中心”。２０１０年前，首钢将完成涉钢产业的搬迁。为解决首钢涉钢产业搬迁后，区域经济支柱产业“空心化”的问题，石景山区政府提出了“打造北京ＣＲＤ（首都休闲娱乐中心区），建设首都新城区”的战略规划。根据这一新的战略规划，石景山区将大力培育休闲娱乐服务业、商务会展服务业和创意科技服务业“三大产业集群”。依托丰富的文化旅游资源，全力打造“东动西静，四季节庆”的ＣＲＤ。围绕首都休闲娱乐中心区的定位，石景山区将按照“完善东部、建设中部、启动西部”的原则，规划启动总投资达３００亿元的ＴＳＭ时代购物花园商务区、北京国际雕塑公园地下文化娱乐中心、苹果园交通枢纽商务区等十三大功能区的建设。２００８年前，石景山区将完成石景山游乐园４Ｄ影院、龙洋海水游泳馆、国际雕塑公园地下娱乐城、中国电子竞技中心、ＴＳＭ时代购物花园、南园大厦、法海寺旅游一期开发等４９个重大项目建设。

2005年９月２７日，国家数字媒体技术产业化基地和北京数字娱乐产业示范基地同时在石景山区揭牌。作为国家数字媒体技术产业化基地和国家网络游戏动漫产业发展基地的重要组成部分，“北京数字娱乐产业示范基地”被列入了北京市鼓励软件产业发展的“长风计划”，同时也列入市科委“涌泉行动”的重要支撑项目之一，成为吸引、整合北京地区数字媒体领域优势科技资源的重要载体。北京数字娱乐产业示范基地计划投资１．７亿元，发展网络游戏、动漫制作、数字影视、网络文化传播、现代文化服务业等文化产业及衍生产业。基地分为研发孵育区、人才培养、产品交易和体验娱乐等４个功能区，并配套有服务和技术２个支撑体系。目前，北京数字娱乐产业示范基地的一期建设已经全面展开，已有５０多家数字娱乐企业进驻基地。随着北京数字娱乐发展有限公司的成立，国内最大的数字娱乐主题公园、数字娱乐城和游戏工场等一批重点项目的招商工作已全面展开。

我们有理由相信在政府政策的扶持下，石景山高档写字楼新项目将会不断涌现，市场前景看好。

石景山区写字楼报价最高是电科大厦，3.3元/平方米.天,是北京星燁城和康青工贸中心,1.5元/平方米.天,可以看到石景山区写字楼租金整体水平偏低, 与石景山房地产市场定位有一定的关系,但是随着石景山新规划的出台,预计石景山区域写字楼租金水平会有所提高。

石景山写字楼开间面积情况

根据调研发现，石景山写字楼开间面积普遍偏小，最小开间面积范围是20--28平方米，结合中原对本区域写字楼长期的观察和研究，石景山区域写字楼因为针对中小企业，所以在开间面积上针对性很强。当然，石景山写字楼大开间的写字楼也有，面积达到800平方米，但是这样的项目在石景山区域，数量上不是很多，比例不是很高。

石景山区写字楼区域市场总结

通过对石景山区域写字楼项目数据的整理和分析，从供给总量上看，石景山区域2005年写字楼新盘供给量为零；唯一的新建项目是南园大厦，总体量47000平方米，但是没有销售价格。对于石景山写字楼市场，相信在未来几年内写字楼产品供给量将会有所增加。

目前石景山区域租金报价主要集中在1.5元/天.平米-3.3元/天.平米这一范围，我司对于未来2年写字楼的租金报价增长趋势看好；目前区域销售报价可参考在售项目是泽阳大厦，销售价格6800元/平米，但是我司从石景山整体市场预测，未来2年高端写字楼的销售报价将在9500元/平米左右。

现今石景山写字楼的租户客群主要以中小企业为主，承受高租金的经济能力较弱，但是我们认为，随着石景山区对于未来吸引的目标写字楼租客越来越明显，租户客群的层次将有很大的提升，企业性质将以高科技类为主。