团岛二手房 5.4万套二手房的背后，竟藏青岛楼市的3大趋势！

易居房地产研究院发布的研究报告显示，2018年，包括青岛在内的10个监测城市二手房成交总量为66万套，同比下降14%。2018年，青岛二手房市场共签约54170套，比2017年(69954套)下降22.56%。受4月18日限购政策的影响，4月和5月的在线订阅数量达到了一个分水岭，此后，在线订阅数量从未超过4000套。

值得一提的是，在青岛这批二手房的成交数据背后，青岛楼市未来也有三大趋势，是买房赚钱，还是选择租房还是买房。

作者/嘿

买房真的赚钱吗？

买房真的赚钱吗？中国建设银行董事长田国立曾在一次会议上说，现在没钱买房，再买就是高层接管，房子真的够用了。目前我国住房空入住率较高，2017年住房空入住率高达21.4%。按照国际惯例，超过20%是商品房严重积压。

截至2018年12月，青岛房地产建筑面积为1.039亿平方米。此处暂考虑已售房屋的空占地面积和开发商收购土地的未开发面积，只考虑需要出售这些在建房屋的人数才能消化。假设每套房子有一个100㎡的水池，消化这些股票需要103万人。2018年青岛常住人口仅增加8.6万人，增长率为0.94%。按照这个观点，青岛的房子从总量上来说是不缺的。经过多年的房地产开发和进步，这个城市的基本住房问题得到了一定程度的解决。

以青岛目前的市场来看，短时间内卖出房产的买卖价差一直很低。比如城阳区某小区15年8000+元/平米，目前成交至少15000元/平米；峰会期间市北福山某高端住宅小区平均挂牌价格为5万元/平米，目前成交价格为3.6万元/平米。扣除各种税费和贷款成本，这些房子几乎没有赚到钱。虽然大部分人长期持有房屋，且有上万到一百多万的差价空，但数据显示，这一群体中有60%以上的客户最终选择了房地产置换，最后现金回流到楼市，所以业主口袋并没有鼓胀，生活消费也没有升级。

另一方面，二手房砍价空也很正常。现在可供购房者选择的房子多了。如果他们想真诚地卖房子，他们必须让买家讨价还价，甚至比上市价格低15%左右。特别是一些总价高的大房降价幅度大。买家冷静观望很正常，中介交易很少，卖家降价。二手房市场已经从卖方市场变成了买方市场。

2018年，青岛二手房市场共签约54170套，比2017年(69954套)下降22.56%。这个数据也在一定程度上反映了目前的市场趋势。对于卖家来说，卖房子除了交易时间未知、还价时间空和时间损失外，还必须承受一定的压力。看今年青岛楼市的情况，高开低走的趋势让买房与否成为一个伪命题。

未来什么样的房子值得投资？

买卖或租房的要点是什么？其实大部分人换房子不是因为对位置不满意，而是因为在学区，居住环境，地铁附近等等。当然，随着家庭成员的增长或者需求的扩大，仍然是房屋置换的首要原因。

目前青岛的置换很大一部分是因为学区房问题。虽然学区不是唯一的因素，但孩子的教育需求仍然深深影响着有房父母的决策。无论是一二线城市还是三四线城市，优质的教育资源永远是第一步。学区房一直是买房的热点，知名学校的学区房再交易价格和机会也相当可观。

另一方面，决定房地产价值的因素首先是地段，其次是地段，再次是地段。地段好坏的决定取决于周围是否有完善的配套设施。以青岛西海岸新区为例，去年一整年的发展相当抢眼，有唐道湾公园、金沙滩等美景，石油大学等教育机构，交通便利，地铁规划完备等因素。正因为如此，西海岸新区成为2018年青岛二手房市场的黑马，网上签约12408个，居全市第一。

此外，购买该套房准备长期持有或交易时需要考虑的因素是不同的。出租的房子大单位多，买卖的房子小单位多。因为大部分人都想追求超额租金，一室可以住，所以租房市场的主力军往往是一室户。从这个角度来说，大户型的房子很容易被长期租赁公司拿走，转换成多个出租屋。以链家网为例。目前上市的二手房单位有50%以上是三居室、四居室。

从发达国家的角度来看，美国、北欧等国家的租房率都在45%以上，有的国家甚至超过50%。如今，在青岛楼市，在保持政策稳定、观望气氛浓厚的情况下，一手房源越来越少，二手房已经成为一股非常重要的力量。目前随着春节后“绿漂”热潮的兴起，租金总体上还是比较稳定的，但也有一些高性价比的优质住房租金，比如CBD商圈附近的住宅、地铁房等。白领愿意花更多的钱，舒舒服服地住在租房里；而农民工则更关心价格是否便宜。此外，是否有单独的浴室正在成为一个考虑的标准。二手房交易代表着城市人流动性的活力，买卖双方的心态，以及房地产市场的下一步发展趋势。

租房是未来房地产市场的趋势

房地产市场经过多年的快速发展，由于一线城市和部分二线城市的土地资源稀缺，可以开发的空城市数量逐渐减少，新建住房市场的空数量减少。二手房成交量逐渐增加，市场进入存量房时代。数据显示，我国二手房交易规模占房屋交易总量的41%，一线城市二手房交易量达到新房交易量的2.1倍。

近年来，政府通过土地管制、限购、限价等政策对新住房市场进行调整，导致新住房供应放缓，符合购房条件的人数减少；而房地产开发商也有捂盘、捆绑销售等行为。在这种情况下，公众的注意力逐渐转移到二手房市场。从国家政策来看，目前也提倡租房。住房和城乡建设部会同国土资源部等九部门联合发文，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。解决人民住房需求，减少商品房需求。

另一方面，根据国家卫生计生委发布的流动人口发展报告，2015年中国流动人口为2.47亿，到2020年将增加到2.82亿，到2030年将增加到3.27亿，也就是说，中国人口的五分之一将在十多年后处于迁移状态。随着人口的频繁流动，租房无疑是大多数人首选的居住方式。

这是进入2019年3月的数百个社区的价格

市南区

房地产名称/小区均价面积竣工日期:2001年商辂省会福州南路范海名人广场一期24000/平方米

金茂湾燕尔道52000/m2、四川路35000/m2、滨海花园2012、东海西路32000/m2、华润中心乐府2008、山东路53000/m2、锦绣花城一期2015、延吉路37000/m2、怡和国际2010、香港中路26000/m2、榆中山2007、 34000元/平方米景德路2004年东海中路2004年贵州路小区27000元/平方米贵州路1984年海信金汇谷33000元/平方米仙居路2006年肥城路小区24000元/平方米中山路1996年太西纬四路小区25000元/平方米太西纬四路尚未建成中海海印1号39000元/平方米银川西 宁德路2006绿岛花园27000元/平方米香港中路2004维多利亚广场19000元/平方米湖南路2011兴源大厦30000元/平方米东海西路2005双星海府大厦24000元/平方米瞿塘峡路2005摄政皇家大厦36000元/平方米香港中路2010延吉路宿舍23000元/延吉路 怡海益都2005年东海中路43000元/平方米，诺庄小区1999年成武支路29000元/平方米，八大峡小区1990年团岛二路36000元/平方米， 海逸天成平方米西藏二路1989香港花园上环32000元/平方米香港中路2000团岛公寓26000元/平方米团岛一路1990金湖小区32000元/平方米如东路2008荣盛波波公寓33000元/平方米江西路2004逍遥花园32000元/平方米大姚三路2004沾山小区56000元 平方米东海一路2015海峡花园3万元/平方米青铜峡路2000渤海华庭2.5万元/平方米贵州路2006启东路小区3.9万元/平方米启东路1982中国铁路青岛中心4万元/平方米香港中路无建设年代台湾省花园3.4万元/平方米台湾路1998海洋大厦6万元/平方米燕尔达 宜家31000元/平方米闽江路2002卫东商城39000元/平方米南京路2006天嘉花园30000元/平方米高田路2000金都花园21000元/平方米东海西路2002中环国际38000元/平方米山东路2010

市北区

物业/小区名称均价面积竣工日期敦化路小区25，000元/平方米敦化路1995中广一景湾30，000元/平方米绍兴路2016城建湖山35，000元/平方米乐瞳三路2004中海清江华富33，000元/平方米清江路2012嘉陵沟小区24，000元/平方米同德路2000度过了美好的一个月

28，000元/平方米山东路2010海艺花园27，000元/平方米秋贤路2009嘉禾新兴19，000元/平方米山东路2008华远汤米大厦17，000元/平方米福州北路2011滨海花园21，000元/平方米滨海路2012万达39克拉15，000元/平方米延吉路2008宏世雅居29，000

21000/平米刘思南路2018艾嘉公寓18000/平米徐州路2018滨海一号17000/平米瑞昌路2017秀水山庄24000/平米重庆南路2018万科未来城23000/平米刘思南路2018华容蓝海望海21000/平米滨海路2018海信绍兴路66号22、 乐府23000元/平方米萍乡路2018大渡辉ad(西区)21000元/平方米九江路2017绿地阅海府21000元/平方米海瑞北路2017淡水居22000元/平方米开平路2016钟芳涪陵社区26000元/平方米萍乡路2015何达中心城区34000元/平方米太流路2016

李沧区

物业/小区名称均价面积竣工日期河北商城19000元/平方米京口路1997绿城理想城市兰亭33000元/平方米灵川路2009融创都市中心21000元/平方米黑龙江中路2020石鼎华府24000元/平方米青山路2016越秀星辉兰湾二期20000元/平方米晋中路2017阳光甜湖

24，000元/平方米重庆中路2012山河城海洋公园25，000元/平方米九水东路2009山河城山星河26，000元/平方米惠水路2017和玉子大屯市37，000元/平方米天水路2018康太原商城二期21，000元/平方米延寿宫路2015宝达大厦(二期)21，000元/平方米九份

21000/平米刘思中路2010时代城翡翠奖励22000/平米黑龙江中路2014万科生态城苑27000/平米金水路2017，

崂山区

物业/小区名称均价面积竣工日期卢鑫长春花园37000元/平方米银川东路2006尤山舒眉20000元/平方米天水路2014温哥华花园29000元/平方米海尔路2005城建春色29000元/平方米劲松五路2007怡和星园40000元/平方米香港东路2010左岸风格

29，000元/平方米劲松七路2006北村新苑22，000元/平方米合肥路2009麒麟山庄29，000元/平方米崂山路2005水木年华22，000元/平方米北九水东路2015金地月峰43，000元/平方米同安路2018商辂蓝安里舍43，000元/平方米松岭路2015 元/平方米香港东路2008锦绣花园24000元/平方米崂山路1998海信天竺73000元/平方米东海东路2012蠡海花园二小区37000元/平方米深圳路2004马恩文远40000元/ 银川东路2011瑞园4.8万元/平方米海龙路2002京沪别墅2.7万元/平方米崂山路2009梨园3.3万元/平方米通河路2011鲁海德堡4.5万元/平方米香港东路2017书店2.7万元/平方米北九水东路2013天台香谷4.8万元/平方米海 清大三路2015，石湾新花园2.5万元/平方米，老山路2009，前海花园2.6万元/平方米，老山路2000，新华金爱丁堡国际公寓3.5万元/平方米，宋丽海安路3.5万元/平方米，盛迪山庄2004，4.9万元/平方米，松岭路2013，恩玛书院3.8万元/平方米 4.6万元/平方米，香港东路，2002年，东升花园，2.6万元/平方米，辽阳东路，2008年，2.9万元/平方米，历山东路，2006年，凯旋别墅，4.6万元/平方米，香港东路，2001年，石湾别墅，6.9万元/平方米，崂山路，2011年，李海平米崂山路2014年海洋风光

西海安新区

物业/小区名称均价面积竣工日期海尔山湾23000元/m2丽江东路2014唐岛七星28000元/m2太行山路2013平海林峰17000元/m2泰山东路2013清水路12000元/m2海滨五路2007海景绿洲13000元/m2上海东二路2012全坤天来村16000元/m2 平方米朝阳路2010龙海韵15000元/平方米海滨10路2011金盘凤凰都17000元/平方米凌钢路2008龙河滨水区090万元/平方米海西东路2009万达星光岛19000元/平方米滨海大道2017世茂诺沙湾31000元/平方米东13路无建设时代世纪绿洲13000元/平方米世纪大道2017 2008年金秀市武夷山路2万元/平方米，月亮湾路1.3万元/平方米，未建，海尔幸福，2008年奋进路1.4万元/平方米，山水新城，2017年滨海二路1.3万元/平方米，海尔月湖兰亭， 15000平方米江山南路2011奥润新海国际城19000元/平方米滨海路2016蓝秀西岳山16000元/平方米五台山路2014卧蓬小区11000元/平方米天恒岛路2009星月花城15000元/平方米凯拓路2014康大丰和日丽20000元/平方米滨海大道2009海瑞花园南 泰山东路2005金沙滩1号28000元/平方米中山参沙滩路2014中南湾新城27000元/平方米武夷山路2008于海嘉园13000元/平方米铁山路2006蓝湾卡地亚16000元/平方米世纪大道路2017迪邦帝城16000元/平方米海西东路2013商辂安澜国际21000 平方米江山南路2009海印田常15000元/平方米朝阳路2009九方安详华庭14000元/平方米海南路2012天河社区10000元/平方米凌钢路2009世纪新村14000元/平方米珠海东路2002德惠凤凰都18000元/平方米南岗路2013恒大金沙滩19000元/平方米罗浮山路2013

城阳区

物业/小区名称均价面积竣工日期滨水绿洲15000元/平米银荷路2009万科魅力城市21000元/平米荥阳路2010卓越蓝岛16000元/平米双源路2016领秀珊瑚湾15000元/平米华冠路2014兴宇华富15000元/平米河源路2018中冶圣乔维斯18000元/平米 平方米重阳路2012新绛水清木华17000元/平方米黑龙江中路2016史圣嘉园二期12000元/平方米王沙路2005千禧国际村13000元/平方米铁旗山路2003秋瑾太和县17000元/平方米裕虹路2016天台市迦南迪美18000元/平方米黑龙江路2011银盛泰史圣花园13000元/平方米 平方米正阳东路2006碧桂园13000元/平方米洪通路2015史圣嘉园一期13000元/平方米正阳东路2005华鹏宜家17000元/平方米德阳路2011阳光馨园15000元/平方米韩海路2010万科城市花园18000元/平方米泰成路2010青年专场城21000元/平方米正阳 正阳东路2009龙虎岩海岸16000元/平方米双源路2012杜林丽人15000元/平方米瑞阳路2008云顶国际90万元/平方米瑞阳路无建设年限万科金玉华富17000元/平方米瑞阳路2018天逸仁和印象17000元/平方米南流路2017宏道嘉园80万元/无建设年限天一仁和智慧城13000元/平方米王沙路2016翠湖海月湾14000元/平方米聚贤桥路2017中国欧洲国际城15000元/平方米火炬路2017新生园18000元/平方米程春路2005小城之春15000元/平方米德阳路2016阳光公园1号19000元/ 平方米长城路2016迪美世茂公园16000元/平方米华冠路2016万科桃花源一期18000元/平方米泰成路2017尚洁旅游14000元/平方米荥阳路2008中国铁路华旭美邦17000元/平方米湘潭路2015青年专场15000元/平方米春阳路2017金日家园11000元/平方米 米何山路无建设年限福根美林16000元/平方米荥阳路2017凯撒滨水新都14000元/平方米王沙路2015龙湖尤山县

1.9万元/平方米卫青路2016宝龙国际社区2万元/平方米文阳路2008郑石胡艾莲80万元/平方米正阳路2005天一仁和财富中心1.5万元/平方米正阳中路无施工时间。

也就是墨水区域

物业/小区名称均价面积竣工日期永和朔惠园11000元/平方米天山路2008漠河嘉园13000元/平方米建民街2014中国交通中央委员会公元13000元/平方米文化路2016和平第四住宅区11000元/平方米新兴路无建设年代曼谷阳光12000元/平方米华山三路2010庐山明月园19000元/奉化 2011年西苑庄新城10000元/平方米新城一路无建设年永和宏泰源12000元/平方米新城二路无建设年凌海一景湾12000元/平方米凌海中街2014年乔云花园6000元/平方米天山路2008年观澜国际11000元/ 平方米长江一路2013一景园14000元/平方米松山一路2015永和硕丰园11000元/平方米西苑路2006温泉阳光13000元/平方米麒麟路2016永和鼎泰丰13000元/平方米长江二路2014香河景园12000元/平方米富阳路2010金夫花园06000元 2016年国鑫崔玉湾13000元/平方米文化路2014年冯润花园06000元/平方米傅佥街2015年万科朗润园15000元/平方米辽河一路2016年青岛宝泰花园090万元/平方米204国道2013年上海静园13000元/平方米文化路尚未建成易景嘉园13000元/平方米天山一街2015年青橄榄

胶州市

物业/小区名称均价面积竣工日期青岛大观天下09，000元/平方米湘江路2015滨水绿城09，000元/平方米巨富路2013香港花园13，000元/平方米香港中路2006胶州ps小区09，000元/平方米兰州东路无建设年份青岛风景10，000元/平方米2014国道2015湘西仙亭05，000元/ 平方米程悦路2015华东滨河花园5000元/平方米217省道无建设年清湖国际湘乡县13000元/平方米港路2013万通花园6000元/平方米建设路2008安泰袁书祥4000元/平方米水乡路2016张宗为花园别墅15000元/平方米22国道无建设年嘉湖花园7000元/平方米 正北明苑14000元/平米扬州东路2012城阳星城9000元/平米古河街2010云龙花园9000元/平米胶州西路还没建。市府明苑16000元/平方米北京路2011市南小区11000元/平方米常州路2001碧水假日12000元/平方米海尔大道2008天一仁和城1平米温州路2016青岛风光10000元/平方米2013国道丁于吉祥花园10000元/平方米台州北路2015、 绿城春晓园24000元/平方米北京东路2012西湖花园10000元/平方米金州路2015惠英县10000元/平方米北外环2015新会新都12000元/平方米兰州东路2000平方米黄章公路2018荣成10000元/平方米郑州西路2014军品供应小区10000元/平方米胶州

平度市

物业/小区名称均价面积竣工日期丁奉北欧阳光10000元/平方米红旗路2013金日佳花园10000元/平方米南京路2010通河新城家园9000元/平方米通河路2009星光华府11000元/平方米厦门路2015世纪花园8000元/平方米海尔路无建设年份山水龙源090万元/天津路2015 阳光花园，9000元/平米，兰州路，2013，快乐人，1万元/平米，泉州路，无建设年份，钱慧花园，1万元/平米，杭州路，2015，木公寓，6， 平方米泉州路无建设年汇泽园小区10000元/平方米天津路青岛花园2009年7000元/平方米青岛路史明家园1994年9000元/平方米红旗路无建设年威信新城花园080万元/平方米广州南路永安新村2017年5000元/平方米苏州路无建设年清华校区10000元/平方米永州路三龙福友谊苑1号 元/平方米海尔路2007年水上明珠0.7万元/平方米朱珠路2015年同和三A生活小区0.6万元/平方米荣华路无建设年彩虹花园0.9万元/平方米2013年田玉娥华府0.8万元/平方米烟台路2016年万科嘉园1.1万元/平方米北后祥子路2012年朱珠路2015年万科四季花城12、

莱西市

房产均价/小区名称:小区竣工日期:林宇嘉园80万元/㎡梅山路2008年第一学府50万元/㎡青岛路2010年知亭兰60万元/㎡烟台南路2015年北国春天70万元/㎡济南中路2012年， 润发新城60万元/㎡上海中路2007奥润人和梅园二期6000元/㎡辽宁路2015书园小区6000元/㎡常州路2014海明花园康城7000元/㎡黄岛东路2007福临花园5000元/㎡长进路2015东城梅园7000元/㎡威海东路无建设年限，奥润西湖华苑 ㎡龙水路2015恒润皇家花园7000元/㎡烟台路2006奥润之家新家园8000元/㎡烟台路2011盛泰万向花园8000元/㎡上海中路2005宏远长安大都会住宅小区8000元/㎡北京东路2005盛泰阳光四季7000元/㎡上海中路2007梦幻之城6000元/132祥合园0.8万元/㎡团岛西路2009翡翠城紫竹院1.2万元/㎡济南中路2011森纳博飞0.9万元/㎡北京东路2016宏远书香门0.8万元/㎡北京东路2014金佳园0.4万元/㎡海兴路2016美华生态港富源0.8万元/。

凤凰网青岛原创

来源:方天霞

房价来自:安居客