苏宁地产 苏宁，你变了！

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二月，我去无锡见我的朋友。朋友说现在无锡人出来玩的首选是崇安寺苏宁广场。此时此刻，我想起熙熙攘攘的南京新街口苏宁生活广场，回望近几年苏宁电器奄奄一息的夕阳。忍不住有个疑问。苏宁还是以前的苏宁吗？

1.白马股去哪里了？

2004年7月21日，苏宁电器上市。张，一个来自南京师范大学的穷小子，带着苏宁跑遍全国。到2007年底，股价已经上涨了4019.84%，涨幅超过40倍！同期深成指上涨190%，苏宁脱颖而出。再看看支撑苏宁崛起的内在逻辑:

从2004年到2007年，年净利润翻了一番(从1.81亿，3.51亿，7.58亿到14.65亿)，构成了苏宁股价暴涨的基本动能，完全是高材生。另外，随着牛市的到来，公司的市盈率从2004年的23.75倍上升到2007年的82.58倍，这是典型的戴维斯双杀:

好景不长。随着经济危机的到来和市场增长的萎缩空，2008年至2011年公司增长放缓，市场逐渐下调苏宁电器估值。即使年净利润增长30%，但不断下降的市盈率使得苏宁电器市值再也没有回到1000亿。白马股的特点逐渐消失。

自2012年以来，淘宝(天猫)和JD.COM的崛起让所有线下业务变得困难。公司收入趋于持平，而地价和人工成本的上涨使得净利润从11年的48亿下降到13年的仅3亿。14年以来，苏宁甚至成为了一家变相出售资产、赚取利润的“护壳”公司。比如2015年把卖给了非上市系统的苏宁文化(张控股)，2016年把京朝苏宁卖给了上市公司的母公司苏宁电器集团有限公司(张控股)，都是左右手，只要在会计上有利可图。

自2009年苏宁易购上线以来，苏宁一直在寻求转型。七年过去了，还是没有起色。就连在危机时刻出手相助的阿里，也从15年的283亿股亏损了80亿元。苏宁在干什么？

二、苏宁的重心还是在家电上？

就像小米教用户什么是手机性价比一样，淘宝教消费者如何选择便宜的产品，直接导致了实体零售的寒冬。苏宁会坚持利润增长最重要的家电领域吗？除了苏宁金融和苏宁物流，苏宁会不会不去寻找能产生巨大现金流和极高利润的新行业？

当然不是，至少张不在。

苏宁地产成立于2002年。2009年，南京新街口苏宁生活广场奠基。成都苏宁广场2011年开业，无锡、福州苏宁广场2013年开业，住宅项目——中山高尔夫别墅、紫金东县、苏宁岳城开业。2014年苏宁房地产开发项目进入30省80市，2016年销售额突破100亿。

你记忆中那个还是苏宁吗？苏宁地产从何而来？有多大？

三、苏宁地产前世

苏宁地产只有三个股东，股权结构清晰。影响较小的是张和苏宁电器。由于苏宁电器的实际控制人是张，所以苏宁地产是在老张的绝对控制之下。

苏宁地产主要有三家子公司:苏宁商业管理(负责苏宁广场的投资运营)、苏宁酒店管理(负责高星级酒店的开发管理)、银河地产。与苏宁的主要房地产项目类型一致。我们来看看苏宁地产的主要商业地产板块:

首先是苏宁瑞城，类似于工业园区的办公酒店商圈。苏宁广场略高于苏宁生活广场，但它是集零售、娱乐、酒店为一体的综合性商业地产项目。

苏宁广场怎么样？我们来看看官方排名:2016年房地产企业50强，2016年营业收入18.1亿元，在内地房地产企业中排名第16位，仅次于金融街，甚至高于央企中国海外地产(17.1亿)、碧桂园(14.5亿)、SOHO中国(14亿)。(营业收入只包括办公租赁、商业运营、酒店管理，中海加物业管理的收入肯定比苏宁高)。没想到苏宁一句话不说就成了商业地产领域的“掠夺者”。

第四，靠大树乘凉

由于苏宁地产(以下简称“地产”)和苏宁尚云(以下简称“尚云”)都是控制者，“需求交换”——关联交易不会少，更有可能高于市场价格——取决于尚云的大树，也是房地产快速发展的原因之一。

由于2016年年报尚未发布，可以先根据2014-2015年年报来看两家公司的关联交易，对未来的交易做出合理的预期；然后结合国内商业地产龙头万达和新锐新城控股，看看云商交的租金是否合理。

下图是按项目分类的关联方交易，其中租金最高(1.5亿)，下面详细讨论；其次是物业服务(1亿元)，包括南京徐庄软件园苏宁总部所有配套物业服务(5554万元)和苏宁广场物业服务费。

苏宁尚云给苏宁地产交的房租高吗？我们来看看关联交易中的主要项目:

仅国内首家门店南京淮海路广场店(新街口店)的租金就高达9500万元，接近一个万达广场(1.07亿元)的年租金收入！以新城控股旗下的五岳广场为例。运营最好的武进五岳广场年租金只有1.3亿，毛利能达到79.7%！对于苏宁广场来说，既可以把大部分零售租户不需要的部分出租给苏宁电器(在万达广场是出租给万达百货)，又可以利用餐饮娱乐商家的高租金。

那么苏宁广场租金高吗？对比万达，根据万达年报分析，我们可以得到:51元/平方米*月；如果只算可出租面积，还是只要79元/m2 *月。上表不包括诺富特酒店，比51元/月高很多。而且苏宁电器作为大客户，应该是有议价能力的。就像万达百货的单元租金肯定比普通商户低一样，苏宁尚云根本不支付苏宁的房产租金。对于弟弟，苏宁云商一点都不吝啬。

2015年底，苏宁尚云承诺苏宁地产(资产负债表中未显示):项目管理服务5000万元，自建店铺1200万元，租金15.8亿元(而苏宁尚云一年总租金仅为5.6亿元)。就算未来几年没人去广场购物，苏宁的房产也是旱涝保收。背靠大树乘凉真好！

动词 （verb的缩写）苏宁地产未来展望

以新城控股有限公司商业地产板块为基准，我们来看看商业地产的前景:2016年，新城有11家五岳广场，总租金4.4亿元。扣除不必要的项目，每个广场年平均租金超过5000万元，城市综合体毛利率超过33%，其中武进五岳扣除运营成本年利润9000万元，回报率10%！

相比之下，苏宁的品牌影响力更强。双十一和购物节期间，苏宁云电可以吸引巨大的客流，辐射整个苏宁广场:去年无锡广场日客流量达到20万；地理位置较好:一线城市边缘和二线城市中心(南京新街口、无锡、崇安寺)，人流较大，单价较高，单位租金较高。比如无锡苏宁广场开业当天客流量30万(当然有水)，大于五岳广场10万+，开业当天销售额6000万大于五岳广场1000万+。13家苏宁广场和运营16年的苏宁生活广场营业收入18亿(不含酒店等房地产)，自然超过五岳广场。

另外，商业地产具有增值的特点，开业以来的几年里，每平方的租金都增长了10%以上。根据万达广场2015年收入估算，万达广场135个，租金144亿元，平均每平方租金收入1.07亿元。由于苏宁广场不像万达广场那样在国内一、二、四线城市开业，所以主要在一、二线城市开发。自然也能达到每平方1亿元租金的目标，所以苏宁地产商业地产年营业收入将达到34亿元！排名第七！年利润可达10亿以上！

说了这么多，可能有人会问，这样的好资产会注入苏宁云商扭转乾坤，重启一轮翻倍之旅吗？他们卖掉苏宁在北京的股权的时候说:房地产业务不是我们公司的主营业务，所以就卖了。你觉得苏宁地产会给苏宁云商注资吗？

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