3.0版本终于来了，融信31.55亿元怒夺新江湾地王！北上海人很有钱啊，还是看好新江湾

今天备受关注的新疆湾B3地块正式拍摄。

去年年末信达以72.99亿元获得D7地块，扣掉保障房，楼板价要6.3万元/平方米，刷新了当时2015年上海土拍市场的最高纪录，成为新江湾第9块地王。今日，新江湾城的第10块地王诞生了！

相较于之前沪上土拍多则20家的房企参与竞拍，此次土拍仅吸引了7家房企参与，分别为泰禾、融创、新城、融信、东原+保利置业联合体、龙湖、山东黄金。现场经过131轮竞价，最终融信以31.55亿元获得该地块，楼板价52840元每平米，溢价率51%。

根据上海土地市场公开信息显示，该地块出让面积39806㎡，约60亩，起价20.9亿，起始楼面价35000元/㎡。该地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该出让宗地地上计容建筑面积的80%，计47767平方米以上，地上建筑限高24m。

新江湾1.0版从合生这些开始开发，到仁恒冲上来，在2006--2010年是一个阶段。

新江湾城从2011--2015年经历了1.0版，九龙仓、合景、富力、中建、华润、铁狮门等艰苦奋战了5年，奠定高端基调。到2015年信达地王为标志迎来了2.0版本，大家都信新江湾是上海新富人区。到今天以后，大概新江湾城的3.0版本要开始了。

NO. 1｜壹

地块指标趋于变态？40%的面积不可售

从公开信息来看，新江湾城地块的地块指标可以说非常严苛，趋近变态：

1、住宅套数下限： 579 套

2、25%以上保障性住房，（约14927.2 ㎡）

3、15 %（8956 ㎡）的住宅物业自持且用于租赁

扣除25%的保障房面积后，新江湾地块实际楼板价高达46666元/㎡，已经逼近去年信达新江湾地王的49152元/㎡的成交楼板价！

继续扣除15%自持及近2000㎡的公共设施后，整幅地超过40%的面积不可售！将来很有可能就是8层全电梯洋房社区，因为项目套数较多、占地较小，且有限高要求，基本做不了叠加。对于开发商后期营销和运营来说，是非常巨大的挑战。

NO. 2｜贰

为什么这次是融信？

我们可以先来回顾一下新江湾出让的其他9幅经营性地块的情况：